Lista de contenidos

• Introducción
• Prescripción positiva o usucapión
• I.- Características
• A) Definición
• B) Objeto de la prescripción
• C) ¿Quiénes pueden prescribir bienes?
• II.- ¿Ante quién se presenta?
• III.- Requisitos de la demanda
• IV.- Elementos de la acción
• A) Posesión en concepto de propietario
• B) Plazo de la posesión
• De 5 años
• De 10 años
• Incremento del plazo
• Necesidad de siempre probar la posesión por concepto de propietario
• C) Posesión continua
• D) Posesión pacífica
• E) Posesión pública
• V.- Prescripción por buena o mala fe
• A) Buena fe
• Fecha cierta
• B) Mala fe
• C) Reglas comunes
• D) Ejemplos de demandas
• VI.- Prohibición para operar la prescripción
• VII.- Idoneidad de las pruebas
• VIII.- Impuestos por la adquisición de bienes
• A) Impuesto Sobre la Renta
• B) Impuesto Sobre Traslación de Dominio de Bienes Inmuebles
• IX.- Registro de la sentencia definitiva

Introducción

Una de las figuras en materia civil que tiene mayor uso y, lamentablemente, abuso, sin duda es la de la prescripción positiva, que en otras ocasiones es conocida como prescripción adquisitiva o usucapión. Esta institución civil permite que aquel que haya entrado a poseer un bien—puede ser mueble o inmueble— a título de propietario, pero sin haber culminado el trámite para hacerlo, así sea declarado por resolución judicial.

Figura que no es más que una de las tantas formas que tiene el Estado de regularizar la tenencia de la tierra, pues es precisamente a éste al que le interesa que los bienes inmuebles no estén amortizados es decir, que pasen los bienes a ‘manos muertas’ que no paguen servicios públicos—y por ende el Estado no obtenga recursos en su pago de derechos— y hasta el pago del impuesto predial u otros más de bienes raíces.

No obstante, esta figura ha suscitado un abuso por parte de los operadores jurídicos, ya que con ella se han hecho múltiples simulaciones al momento de adquirir viviendas. Tan es así, que como veremos, la Suprema Corte de Justicia de la Nación tuvo que intervenir al emitir criterios jurisprudenciales que acotan la procedencia de esta acción civil. Ello con el fin de evitar fraudes procesales y, de mayor importancia, defender el derecho de propiedad.

Además, se tiene la noción errónea que al utilizar la prescripción positiva, el pago de impuestos, sobre todo el Impuesto Sobre la Renta, se exenta. De ahí que inmobiliarias sin mucho conocimiento sobre el tema, concierten con sus clientes simular juicios de prescripción positiva para ‘vadear’ el pago de impuestos. Como se verá en su momento, esto es un ilícito que el Servicio de Administración Tributaria puede hacer valer en la vía penal y fiscal.

Finalmente, no me queda más que aclarar que a pesar de que las 32 entidades federativas en México regulan esta figura, cada una puede tener matices que la hacen distinta en cierta medida, por lo que le advierto al lector que para tratar de este tema, me basaré en el Código Civil del Estado de Chihuahua, por lo que deberá de ser consciente que igual es necesario buscar asesoría profesional en su estado por si algo de lo aquí expuesto llega a variar.

Prescripción positiva o usucapión

I.- Características

A) Definición

Es un medio para adquirir bienes en virtud de su posesión y mediante el transcurso de cierto tiempo y bajo las condiciones establecidas por la ley.

B) Objeto de la prescripción

Sólo pueden prescribirse los bienes que están en el comercio, salvo las excepciones establecidas por la ley.

El estado de Chihuahua, así como sus municipios y las otras personas morales de derecho público se considerarán como particulares para la prescripción de sus bienes que sean susceptibles de propiedad privada.

En ese sentido, bienes que aparentemente son ‘del gobierno’ sí pueden estar sujetos a prescripción, siempre y cuando no estén afectados para un servicio público ni sean de uso común. Ello, atento a la interpretación sistemática y a contrario sensu de los artículos 735, 738, 741 y 1150 del Código Civil del Estado de Chihuahua^[1]. 

Por último, resulta ilustrativo para sopesar si un bien inmueble del gobierno que está destinado a un servicio público o de uso común, el siguiente criterio jurisprudencial de la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación que resolvió un conflicto legal sobre el inmueble donde está asentado el Aeropuerto Internacional de Ciudad Juárez, Chihuahua: BIENES DESTINADOS A UN SERVICIO PÚBLICO. EL ARTÍCULO 741 DEL CÓDIGO CIVIL DEL ESTADO DE CHIHUAHUA NO FACULTA AL ESTADO PARA ASIGNAR ESE DESTINO SIN QUE PREVIAMENTE EXISTA UN ACTO JURÍDICO QUE IMPLIQUE O TENGA COMO CONSECUENCIA LA ADQUISICIÓN DEL DOMINIO DEL BIEN^[2].

C) ¿Quiénes pueden prescribir bienes?

Pueden adquirir bienes por prescripción positiva todos los que son capaces de adquirir por cualquier otro título; los menores y demás incapacitados pueden hacerlo por medio de sus legítimos representantes.

En todo caso, las personas con capacidad para enajenar pueden renunciar a la prescripción ganada, pero no el derecho de prescribir para lo sucesivo.

Por último, si varias personas poseen en común alguna cosa, no puede ninguna de ellas prescribir contra sus propietarios o coposeedores; pero sí puede prescribir contra un extraño y en este caso la prescripción aprovechará a todos los partícipes. 

II.- ¿Ante quién se presenta?

Como toda acción civil, debe ser presentada la demanda ante un juez de lo civil por audiencias en el estado de Chihuahua. Sin embargo, para la prescripción positiva le es aplicable la vía ordinaria civil, por lo que el juicio deberá de desahogarse conforme a las reglas del juicio ordinario. Si quieres saber más sobre este tema y a qué atenerte, ve la entrada ‘El Juicio Ordinario Civil en el estado de Chihuahua’.

III.- Requisitos de la demanda

Como todo juicio ordinario civil, los requisitos que debe contener la demanda son los siguientes:

1) La manifestación del juzgado ante quien se promueve.

2) Tu nombre, denominación o razón social y el domicilio para oír y recibir notificaciones.

3) Con toda claridad enunciar las prestaciones que reclamas.

4) La narración clara, sucinta y cronológica del caso.

5) Los fundamentos de derecho que consideres aplicables.

6) El ofrecimiento de las pruebas que pretendas rendir en juicio, expresando con claridad los hechos en particular que pretendes acreditar con los mismos (es muy importante esto último, dado que de no cumplirlo, pueden ser desechadas las pruebas y perder el juicio)

7) La firma de la demanda.

IV.- Elementos de la acción

Para que proceda la acción de prescripción positiva o usucapión de bienes se necesita acreditar, de acuerdo al criterio jurisprudencial emitido por la Suprema Corte de Justicia de la Nación PRESCRIPCIÓN POSITIVA. REQUISITOS QUE DEBEN ACREDITARSE PARA SU PROCEDENCIA^[3] lo siguiente: A) la posesión del bien en concepto de propietario; B) que la posesión fuera mayor a 5 o 10 años; C) que la posesión fuera continua; D) que la posesión fuera pacífica y E) que la posesión fuera pública.

A) Posesión en concepto de propietario

Este elemento de la acción es el más importante, habida cuenta que no toda posesión de un bien y mucho menos, su tenencia, es apta para que pueda adquirirse mediante la prescripción. De ahí que de no demostrarse en juicio que se entró a poseer en concepto de propietario, traerá como consecuencia la improcedencia de la acción de prescripción positiva en sí misma. Lo anterior, atento a lo dispuesto por el artículo 796 del Código Civil del Estado de Chihuahua^[4].

Para entender esto, primero que nada debo mencionar que poseer una cosa jurídicamente es ejercer un poder de hecho sobre ella y que el derecho de posesión, por sí mismo, puede engendrar múltiples derechos ajenos al de prescribir.

Además, que de acuerdo a nuestra legislación, es importante aclarar que existen sustancialmente dos tipos de posesiones: 1) originaria y 2) derivada (para mayor claridad, véase el criterio judicial: POSESION ORIGINARIA Y POSESION DERIVADA. DIFERENCIAS^[5]La primera se refiere al poder que tiene el propietario de la cosa, quien puede estar materialmente usándola o no, como pudiera ser el caso de un gran terrateniente que, sin habitar cada una de sus tierras, está poseyéndolas a título de propietario.

Por cuanto hace a la segunda, se da cuando por medio de un acto jurídico el propietario de la cosa le concede el derecho a una persona a usarla y retenerla temporalmente en su calidad de usufructuario, arrendatario, acreedor pignoraticio, depositario o cualesquier otro título análogo que derive de un acto jurídico.

Por otro lado, también existe una forma de utilizar una cosa que comúnmente es confundida, hasta por las mismas autoridades, como posesión, que es la mera tenencia de las cosas. Tenencia que, a pesar de ‘usar’ y ‘hasta disfrutar la cosa’, al no tener origen en un acto jurídico para convertirla en posesión derivado o no contar con el título de propietario para tener el carácter de posesión originaria, no es objeto de protección por nuestro sistema jurídico. Véase el criterio de nuestro máximo tribunal: POSESIÓN. PARA QUE SEA OBJETO DE PROTECCIÓN EN EL JUICIO DE AMPARO INDIRECTO, CUANDO EL QUEJOSO SE OSTENTA COMO PERSONA EXTRAÑA AL JUICIO DEL ORDEN CIVIL, DEBE ACREDITAR SU DERECHO A POSEER CON UN TÍTULO SUSTENTADO EN ALGUNA FIGURA JURÍDICA O PRECEPTO DE LAS LEGISLACIONES SECUNDARIAS RELATIVAS^[6].

La falta de protección a la simple tenencia de las cosas es razonable, si se piensa que podría correrse el riesgo de que cualquier persona pretenda prescribir bienes por, por ejemplo, simplemente colocar objetos de su propiedad para ‘marcar territorio’. Cuestión que, aunque creas que es risible, muchas personas lo intentan. Así, es común que vivales mal asesorados ‘invadan’ predios en breña y coloquen escombro o cualquier otra cosa, para decir que los ‘están poseyendo’. ¿Lo peor? Que por la supina ignorancia de muchas autoridades (sobre todo de la administración pública) les reconocen un derecho de posesión derivada hasta en tanto no litigues el asunto.

Por conclusión, por cuanto hace a este primer elemento de la acción de prescripción positiva o usucapión, debes acreditar en juicio que entraste a poseer a título de propietario y que, por ende, no tienes una posesión derivada (como podría ser que estés rentando la casa que pretendas prescribir) elemento que varía si ejercitas la acción en comento bajo el principio de buena o mala fe. Principios de los que más adelante trataré.

B) Plazo de la posesión

La ley, atendiendo el origen de la posesión a título de propietario, impone distintas temporalidades para prescribir bienes inmuebles, siendo estas de 5 y 10 años, mientras que para los bienes muebles de 3 a 5 años. Pero por ahora, nos interesa tratar sobre los bienes inmuebles.

En ese sentido, las reglas para la prescripción de bienes inmuebles en Chihuahua son las siguientes:

De 5 años

1.- Cuando los bienes inmuebles se posean en concepto de propietario, con buena fe, pacífica, continua y públicamente.

2.- Cuando los inmuebles hayan sido objeto de una inscripción de posesión previa, sin necesidad de acreditar la buena fe, posesión pacífica, continua y pública.

De 10 años

1.- Cuando los bienes inmuebles se poseen de mala fe, siempre y cuando la posesión sea en concepto de propietario, pacífica, continua y pública.

Incremento del plazo

Por otro lado, existen tres supuestos en la ley por la cual los plazos anteriores se han de incrementar, a saber:

1.- Se aumentará en una tercera parte los plazos exigidos para prescribir bienes inmuebles de buena fe y mala fe, al poseedor de una finca rústica si no la ha cultivado durante la mayor parte del tiempo en que la ha poseído.

2.- Se aumentará en una tercera parte los plazos exigidos para prescribir bienes inmuebles de buena y mala fue, al poseedor de una finca urbana que no haya hecho las reparaciones necesarias de ella, o cuando ésta ha permanecido la mayor parte del tiempo deshabitada aun y cuando estaba en su poder habitarla.

3.- Cuando la posesión se adquiera por medio de violencia, aunque ésta cese y la posesión continúe pacíficamente, el plazo para la prescripción de bienes inmuebles siempre será de 15 años.

En todo caso, es pertinente aclarar en este último punto que la posesión adquirida por medio de una infracción antisocial con o sin violencia se tendrá en cuenta para la prescripción a partir de la fecha en que se haya quedado extinguida la pena señalada por el código penal o prescriba la acción penal. Considerándose, desde luego, la posesión para su cómputo como adquirida por medio de violencia.

Necesidad de siempre probar la posesión por concepto de propietario

Es importante hacer mención que debido a la libertad de configuración legislativa de la cual gozan las entidades federativas en términos del artículo 124 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, en muchas de las ocasiones las reglas para las instituciones civiles son parecidas, pero no las mismas. En el caso concreto, existen legislaciones donde el legislador consignó que una posesión de más de 15, 20, 25 o hasta 30 años tiene el efecto de no tener que acreditarse en juicio que se entró a poseer a título de propietario.

Legislaciones que originan una serie de criterios judiciales y jurisprudenciales que, en muchas de las ocasiones, los tribunales del estado de Chihuahua invocan a diestra y siniestra sin ser aplicables al caso concreto. Dentro de ellos, llama la atención el siguiente criterio jurisprudencial emanado de la Suprema Corte de Justicia de la Nación: PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE INMUEBLES CUYA POSESIÓN SEA POR MÁS DE VEINTE AÑOS, PARA QUE PROCEDA, NO ES NECESARIO ACREDITAR UN JUSTO TÍTULO NI LA CAUSA GENERADORA DE LA POSESIÓN (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE GUANAJUATO)^[7].

Tal criterio, desde luego, no es aplicable para el estado de Chihuahua pues no asiste ningún asidero expuesto por el legislador ordinario en el sentido de que para prescribir bienes inmuebles, se exceptúan acreditar el justo título o la causa generadora de la posesión u otros elementos de la acción. Ciertamente no es así.

Por lo que hay que tener mucho cuidado, al menos en nuestro estado, en no pensar que por tener hasta 30 años poseyendo un bien inmueble, podrá prescribirse sin acreditar correctamente todos y cada uno de los elementos de la acción ya que, al menos en nuestra entidad, los requisitos para su procedencia sí son muy estrictos. Sirve de fundamento para lo anteriormente expuesto, el siguiente criterio jurisprudencial: JURISPRUDENCIA. PARA QUE LA EMITIDA CON MOTIVO DE LA INTERPRETACIÓN DE LA LEGISLACIÓN DE UNA ENTIDAD FEDERATIVA SEA APLICABLE EN OTRA, DEBEN EXISTIR EN AMBOS ESTADOS DISPOSICIONES LEGALES CON SIMILAR CONTENIDO^[8].

C) Posesión continua

Este elemento de la acción estriba en que la posesión que se haya adquirido por concepto de propietario, no haya sido interrumpida por una de las siguientes formas:

1.- Cuando el poseedor es privado de la posesión de la cosa o del goce del derecho por más de un año.

2.- Porque se le demande al poseedor o por cualquier otra interpelación judicial atinente a la propiedad del inmueble en posesión.

No obstante, aun y con la demanda se entenderá la posesión como no interrumpida por interpelación judicial, si el actor de la demanda se desiste de ella o si fuese desestimada en juicio.

3.- Porque la persona a cuyo favor corre la posesión y el derecho a prescribir reconozca expresamente, de palabra, por escrito o tácitamente hechos indudables el derecho de propiedad a otra persona.

4.- Por abandono.

5.- Por cesión a título oneroso o gratuito.

6.- Por la destrucción o pérdida de la cosa o por quedar fuera ésta del comercio.

7.- Por despojo, si la posesión del despojado dura más de 1 año.

8.- Por la reivindicación del propietario. Para entender este tema, véase la siguiente entrada ‘¿Cómo recuperar un inmueble invadido?’ Donde se analizó la acción reivindicatoria.

9.- Por expropiación por causa de utilidad pública.

D) Posesión pacífica

Este elemento debe entenderse como aquella posesión que se adquiere sin violencia. Para esto, es importante recordar que en líneas precedentes manifesté que, de acuerdo a la ley, la posesión con violencia sí es viable para prescribir bienes inmuebles. Empero, debe recordarse que el legislador se refiere a que una vez que prescriba el delito o se extinga la pena, se empezará a computar la prescripción con ‘violencia’. De ahí que, este elemento no hace más que reforzar la forma en que deberá de computarse el término para la prescripción.

E) Posesión pública

Finalmente, este último de los elementos entraña de que la posesión haya sido a conocer por todos o que al menos existan signos indubitables que así se haya dado a conocer de acuerdo a las máximas de la experiencia, como puede ser el que los vecinos inmediatos del inmueble hayan percibido al poseedor como el legítimo propietario. O, de manera más sencilla, cuando la posesión se inscriba en el Registro Público de la Propiedad.

V.- Prescripción por buena o mala fe

Para complicar un poco más las cosas por cuanto hace al primer elemento de la acción de prescripción positiva, esto es, el haber entrado a poseer a título de propietario, debe decirse que esta posesión puede darse de dos formas: A) por buena fe y B) por mala fe. Formas que cuentan con un plazo distinto para su procedencia y reglas, por lo que es importante tomarlas en cuenta. Veamos de qué se trata.

A) Buena fe

Se habla de prescribir por buena fe cuando el poseedor haya entrado a poseer el bien que se pretende prescribir, con base a un justo título, concepto que debemos de entenderlo como todo acto jurídico, ya sea verbal o por escrito, que legitime al poseedor para comportarse ostensible y objetivamente como propietario, mediante la realización de actos que revelen su dominio o mandato sobre el inmueble para hacerlo suyo. Véase para abundar más en este concepto, el criterio jurisprudencial: JUSTO TITULO, QUE DEBE ENTENDERSE POR^[9].

También es poseedor de buena que el que, en su caso, ignora los vicios de su título y que le impiden poseer a título de propietario. Esto puede acontecer, por ejemplo, cuando se tiene la creencia de que se celebró un contrato de compraventa con el legítimo propietario del bien, quien en realidad no tenía este carácter y, por tanto, no podía enajenarlo.

La consecuencia de contar un justo título otorga unas ventajas al accionante de esta acción, como lo es, un plazo más corto para prescribir, toda vez que aquel que haya entrado a poseer por concepto de dueño bajo el principio de buena fe, podrá demandar la acción de prescripción positiva en tan sólo 5 años.

Por otro lado, quiero aclarar que el justo título no debe ser pensado como contar con la escritura pública que ampare la propiedad—aunque en muchos casos sí exista— porque se caería en el absurdo de, al contar con el verdadero título de propiedad, aun así se quisiera demandar la prescripción positiva contra sí mismo.

Por el contrario, el justo título tiene que ver con un grado superior de perfección para convertirse propietario, sin que, por alguna condicionante, omisión o negligencia se haya llegado a culminar el proceso total de traslación de dominio.

A manera de ejemplo, piénsese en el comprador que adquirió un inmueble bajo un contrato privado, aun y cuando la ley demanda que debe de hacerse mediante escritura pública. O bien, el comprador que celebró un contrato de compraventa en escritura pública pero con cláusula de reserva de dominio, es decir, de no obtener hasta en tanto no se pagase el precio total el carácter de propietario del inmueble.

Peor aún, el poseedor quien afirma haber adquirido la posesión por concepto de propietario mediante un acto jurídico que enajenara el bien, pero que este acto haya sido verbal.

Así, durante nuestra práctica legal nos encontraremos múltiples problemas para sopesar si existe un justo título o no, pues habrá contratos en donde no se dé la enajenación y, por ende, no haya habido una transmisión del elemento de propiedad. Requisito sine qua non para considerar satisfecho el primer elemento de la acción consistente en haber adquirido la posesión a título de propietario. También, criterios contradictorios de tribunales colegiados que harán dudar sobre decantarnos por la buena o mala fe en el ejercicio de la acción de prescripción positiva.

Ejemplo de lo anterior, son los siguientes criterios judiciales que revelan el problema casuístico de determinar cuándo un acto jurídico sí tiene la naturaleza exigida por la ley como ‘justo título’.

COMPRAVENTA CON RESERVA DE DOMINIO. EL CONTRATO RELATIVO CONSTITUYE JUSTO TÍTULO PARA ACREDITAR LA POSESIÓN CON CARÁCTER DE PROPIETARIO PARA EJERCER LA ACCIÓN DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA^[10].

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE BUENA FE. CUANDO SE SUSTENTA EN EL HECHO DE HABER CELEBRADO COMPRAVENTA VERBAL, EL CONOCIMIENTO DE QUE EL INMUEBLE SE ENCUENTRA HIPOTECADO EN FAVOR DEL INSTITUTO DEL FONDO NACIONAL DE LA VIVIENDA PARA LOS TRABAJADORES (INFONAVIT), EN TÉRMINOS DEL ARTÍCULO 49, PÁRRAFO PRIMERO, DE LA LEY QUE LO RIGE, NO VICIA EL JUSTO TÍTULO PARA LA PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN^[11].

PRESCRIPCIÓN POSITIVA. EL JUSTO TÍTULO NECESARIO PARA DEMOSTRAR EL ACTO TRASLATIVO DE DOMINIO NO SE ACREDITA CON UNA DONACIÓN VERBAL^[12].

USUCAPIÓN. EL SIMPLE DETENTADOR DEL BIEN O POSEEDOR DERIVADO, AUN CUANDO TENGA UN TÍTULO EN EL QUE SE LE HAYAN CEDIDO LOS DERECHOS DE POSESIÓN, NO CONSTITUYE UN JUSTO TÍTULO PARA OBTENER SU PROPIEDAD MEDIANTE AQUELLA FIGURA^[13].

USUCAPIÓN. QUIEN LA HACE VALER SÓLO ESTÁ OBLIGADO A DEMOSTRAR EL JUSTO TÍTULO CON EL QUE ENTRÓ A POSEER, POR LO QUE EL CONTRATO VERBAL DE CESIÓN DE DERECHOS A TÍTULO DE DUEÑO, ES SUFICIENTE PARA ESTABLECER LA EXISTENCIA DE AQUÉL^[14].

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. EL CONTRATO DE CESIÓN DE DERECHOS DE POSESIÓN POR SÍ MISMO NO CONSTITUYE EL JUSTO TÍTULO APTO PARA QUE OPERE AQUELLA FIGURA JURÍDICA^[15].

Fecha cierta

No podía estar completo hablar del justo título en la acción de prescripción por la buena fe, sin mencionar que a través de sendos criterios jurisprudenciales de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, se ha intentado terminar con una práctica deleznable que consiste en la simulación de actos jurídicos con fecha anterior a más de 5 años, con el único afán de prescribir inmuebles.

Esta simulación es común entre aquellas pseudo inmobiliarias y agente mobiliarios que, con suma ignorancia, piensan que al enajenar los bienes inmuebles a través de falsas acciones de simulación, las partes se ahorran los impuestos. Pensamiento que como veremos con posterioridad, es errado.

El punto es que la práctica en esta materia es que dos partes que pretenden en realidad celebrar un contrato de compraventa, evitan la celebración de éste ante notario público y, en su lugar, le proponen al comprador pagar el precio del bien inmueble y, por otro, el vendedor le otorga un contrato privado de compraventa con una antigüedad mayor a 5 años para que el comprador, posteriormente, ejercite la acción de prescripción y prescriba el bien. Todo ello, bajo el arreglo de palabra de que el vendedor se allanará de la demanda o simplemente no contestará.

También, esta deleznable práctica de simular actos privados de compraventa o de cualquiera otra naturaleza que enajene inmuebles era utilizada en vil fraude procesal para quitarle la propiedad de bienes a sus legítimos propietarios, ya que bastaba con que se revisara en el Registro Público de la Propiedad los datos del propietario y, a veces hasta su identificación oficial, para confeccionarse, como viles delincuentes, contratos privados con firmas falsas con la intención de luego demandarse la acción de prescripción por buena fe.

Ante este tipos de prácticas que se salieron de control, la Suprema Corte de Justicia de la Nación intervino y decidió que en tratándose de acciones de prescripción positiva de buena fe que se ejercitase con base a un justo título por escrito—recordándose que esta acción por buena fe puede ejercitarse inclusive con un contrato verbal, pero éste entraña un acreditamiento más complejo y reforzado en juicio— éste debe contar con una fecha cierta. Pero, ¿qué significa que un contrato privado tenga fecha cierta?

La fecha cierta en los contratos privados implica que la fecha con la cual debe empezar a surtir sus efectos para terceros y para fines legales, no es la que en él se plasma, ya que ésta es manipulable y el contrato en sí no otorga seguridad jurídica que precisamente en esa fecha se haya elaborado. En su lugar, la fecha para los citados efectos que será la ‘cierta’ derivará que el día en que 1) se inscriban en el Registro Público de la Propiedad; 2) se presenten ante fedatario público (por ejemplo para sacarle una copia certificada) o 3)    muera alguno de los firmantes. Lo anterior, tal y como quedó plasmado en el siguiente criterio jurisprudencial: PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. EL CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA QUE SE EXHIBE PARA ACREDITAR EL JUSTO TÍTULO O LA CAUSA GENERADORA DE LA POSESIÓN, DEBE SER DE FECHA CIERTA^[16].

En este sentido, poco importaría que en el estado de Chihuahua se ejercitara la acción de prescripción positiva bajo el principio de buena fe y, por ende, se exhibiera un contrato privado de compraventa de hace más de 20 años si del contrato mismo no se aprecia una fecha cierta. Ello, porque el plazo de 5 años para que opere la prescripción por este concepto, no empezará a contar a partir de la fecha del contrato en sí, sino de la fecha cierta. Luego, al no obrar ésta, se incumpliría con el elemento de temporalidad para tener por procedente la acción.

Es por eso que si tú como comprador de un bien inmueble te proponen comprar uno y simular un contrato de compraventa privado para que ejercites la acción de prescripción, lógicamente no va a tener una fecha cierta suficiente para que prospere la acción de prescripción, por lo que estarías arriesgando tu patrimonio. Supuesto que lamentablemente acontece con mucha frecuencia.

Ahora bien, se preguntará el lector, ¿dónde está el fundamento de la fecha cierta? La realidad es que en el estado de Chihuahua no existe un fundamento expreso por parte del legislador—debido a su abulia y supina ignorancia en este tema— empero, visto el problema que llegó a generar la simulación de acciones de prescripción en todo el país, es que la Suprema Corte de Justicia de la Nación emitió un criterio jurisprudencial general que todos los jueces deben cumplir, esto es, que aun y cuando no exista disposición expresa para exigir la fecha cierta en el justo título en la legislación estatal, los jueces no deberán de tener por procedente la acción sin cumplir con ese requisito.

Criterio jurisprudencial que es el siguiente: PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. AUNQUE LA LEGISLACIÓN APLICABLE NO EXIJA QUE EL JUSTO TÍTULO O ACTO TRASLATIVO DE DOMINIO QUE CONSTITUYE LA CAUSA GENERADORA DE LA POSESIÓN DE BUENA FE, SEA DE FECHA CIERTA, LA CERTEZA DE LA FECHA DEL ACTO JURÍDICO DEBE PROBARSE EN FORMA FEHACIENTE POR SER UN ELEMENTO DEL JUSTO TÍTULO^[17].

No obstante esto, con cierta preocupación, al menos en Ciudad Juárez, Chihuahua, todavía tengo conocimiento de algunos juzgadores que no aplican los dos últimos criterios jurisprudenciales que cité, al grado a que, entre amigos, suelo comentar que hay jueces que son capaces de prescribir hasta inmuebles sujetos al dominio público, simplemente por su supina ignorancia.

Como quiera que sea, lo mejor es siempre cumplir con la ley y no poner al azar tu libertad y patrimonio. Por tanto, cuando tengas que ejercitar la acción de prescripción positiva bajo el principio de buena fe y como justo título exhibas un documento privado, asegúrate de que éste cumple con contar con una fecha cierta para que pueda computarse el plazo de la prescripción.

B) Mala fe

Por cuanto hace a la prescripción positiva bajo el principio de mala fe en el momento de adquirir la posesión a título de propietario, primero que nada debe decirse que el plazo para que opere es más largo, pues se necesitan 10 años poseyendo a título de propietario, de manera continua, pacífica y pública para que la acción prospere. ¿Por qué el aumento del plazo? Por la forma en que se entró a poseer.

Y es que la mala fe reside en que el posedor a título de propietario, no entró a poseer el bien bajo un ‘justo título’, es decir, un acto jurídico, ya sea por escrito o verbal, en donde conste la enajenación del bien. Por el contrario, lo único que se necesita es que el poseedor acredite una causa generadora de la posesión. Causa que debe ser con el ánimo o intención de comportarse como propietario del bien inmueble. O bien, que simplemente el poseedor sea consciente de los vicios que puede tener su ‘justo título’. Me explico:

La causa generadora de la posesión no implica que el propietario entre a poseer de manera violenta—que en todo caso no cumpliría con el elemento de posesión pacífica—, pero no por ello ‘delictuosa’. Piénsese, por ejemplo, en las personas que invaden bienes inmuebles abandonados. Ahí, desde luego, no existe el consentimiento del propietario para entrar a poseer a título de propietario. Sin embargo, en una invasión se entra a poseer regularmente con el ánimo de convertirse en propietarios.

Es entonces en ese ejemplo en que existiría una causa generadora de la posesión—una invasión— que en principio pudiera parecer deleznable para el legítimo propietario, pero a la postre es beneficiosa para el Estado ya que un nuevo poseedor estaría utilizando el bien inmueble y, por ende, pagando probablemente sus contribuciones. De ahí que el legislador permita este tipo de prescripciones positivas por mala fe, pero con un aumento considerable en su término para operar.

Por otro lado, el segundo supuesto atinente a que se considere la posesión por concepto de propietario por mala fe la constituya el hecho de que el poseedor esté consciente de los vicios de su título, podría ser en el caso de que el poseedor sea consciente que el que le vendió, por ejemplo, el bien inmueble en realidad no es su propietario, sino un familiar o supuesto apoderado que jamás acreditó contar con las facultades para vender.

En ese supuesto, existiría un vicio en el título con el que se entró a poseer y, por ende, si se comprueba de que de tal vicio era consciente el poseedor, su acción de prescripción no cabría bajo el supuesto de buena fe porque ahora es sabedor de los vicios con los que cuenta su supuesto justo título. Vicios que en todo caso de alguna forma el juzgador podría percatarse de oficio y si la acción no se ejercitó por mala fe, la tendría por improcedente.

De este principio que no amerita mayor problema, resultan interesantes e ilustrativos  los siguientes criterios judiciales:

PRESCRIPCIÓN POSITIVA DE MALA FE Y SIN TÍTULO. PARA QUE OPERE, DEBE ACREDITARSE FEHACIENTEMENTE LA CAUSA GENERADORA DE LA POSESIÓN^[18].

PRESCRIPCIÓN POSITIVA DE MALA FE DERIVADA DE LA COMISIÓN DE UN DELITO. EL REQUISITO DE DEMOSTRAR LA CAUSA GENERADORA DE LA POSESIÓN, NO VULNERA EL DERECHO A LA NO AUTOINCRIMINACIÓN^[19].

PRESCRIPCIÓN POSITIVA DE MALA FE. LOS VICIOS CONTENIDOS EN EL DOCUMENTO QUE ACREDITA LA CAUSA GENERADORA DE LA POSESIÓN SON MENOS TRASCENDENTES PARA LA PROCEDENCIA DE DICHA ACCIÓN^[20].

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. QUIEN SE OSTENTE POSEEDOR DE MALA FE, DEBE OFRECER UNA PRUEBA SUFICIENTE CON LA QUE SE ACREDITE LA CAUSA GENERADORA DE LA POSESIÓN^[21].

C) Reglas comunes

Cuando se ejercite la acción de prescripción positiva, debe tenerse cuidado en intentarlo de buena o mala fe, porque una vez intentada la acción no podrá variarse la vía, aun y cuando sea evidente en que la acción prosperara. Lo anterior, acorde al criterio jurisprudencial: PRESCRIPCIÓN POSITIVA. SI LA ACCIÓN SE EJERCE CON BASE EN LA POSESIÓN DE BUENA FE, EL JUZGADOR SE ENCUENTRA IMPEDIDO PARA ANALIZAR DE OFICIO LA POSESIÓN DE MALA FE^[22].

Por otro lado, hay que tener mucho cuidado cuando existan indicios en que el actor fue sabedor de que tuvo conocimiento de los vicios de su justo título, porque si aquél intenta la acción de prescripción bajo el principio de buena fe, pero existen elementos en el expediente para colegir que en realidad supo de la imperfección de su justo título, la acción será improcedente por no haberse intentado bajo el principio de mala fe. Para esta conclusión, resultan ilustrativos los artículos 778^[23], 796^[24], 797 y 1141^[25] del Código Civil del Estado de Chihuahua.

D) Ejemplos de demandas

Finalmente, aquí nos permitimos dejarte unos ejemplos básicos de la demanda de prescripción positiva o usucapión, tanto bajo el principio de buena fe como por mala fe. No obstante, lo ideal siempre es consultar con un abogado (qué mejor que con nosotros) para adecuar tu reclamo al caso concreto.

Formato de demanda de prescripción positiva bajo el principio de buena fe.

Formato de demanda de prescripción positiva bajo el principio de mala fe.

VI.- Prohibición para operar la prescripción

De acuerdo con la ley, existen ciertas personas sobre las cuales no puede ejercitarse la acción de prescripción y, por ende, obtener la propiedad de sus bienes inmuebles. Supuestos que son los siguientes:

1.- Entre ascendientes y descendientes.

2.- Entre cónyuges.

3.- Entre los incapacitados y sus tutores o curadores, mientras dura la tutela.

4.- Entre copropietarios o coposeedores, respecto del bien en común.

5.- Contra los miembros ausentes del Estado que se encuentren en el servicio público (alcaldes, gobernadores, etcétera)

6.- Contra los militares en servicio activo en tiempo de guerra, tanto fuera como dentro del estado de Chihuahua.

VII.- Idoneidad de las pruebas

Al momento de ejercitarse esta acción, es importante que el abogado que patrocine el asunto ofrezca pruebas idóneas para acreditar todos y cada uno de los elementos de la acción, ya que la acción de prescripción positiva es—y con justa razón siempre debería de ser— una de las acciones civiles más difíciles y técnicas de acreditar en juicio.

Ofrecimiento y desahogo que siempre deberá realizarse, al menos en el estado de Chihuahua, gracias al atinado criterio del entonces Pleno del Decimoséptimo Circuito que con este criterio jurisprudencial, inhibió la simulación y sendos fraudes procesales que se generaban en nuestra entidad con esta acción. Criterio jurisprudencial que es el siguiente:

PRESCRIPCIÓN POSITIVA. EL ALLANAMIENTO A LA DEMANDA NO ES APTO PARA DEMOSTRAR LOS “ATRIBUTOS DE LA POSESIÓN” (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE CHIHUAHUA)^[26].

Ello era así, porque como bien mencioné en apartados que preceden, era común que ‘inmobiliarias’ y demás defraudadores simularan contratos de compraventa privados con fechas anteriores para que sus clientes adquirieran en propiedad el bien inmueble, pero no gracias al contrato de compraventa, sino a la sentencia definitiva derivada de la acción de prescripción por buena fe.

Sentencia que se emitía después de que en el juicio—si tenía suerte el comprador— se allanaran los demandados y, con esto, el ‘gane’ del juicio era inevitable. Ahora esto se le puso un freno con la jurisprudencia en comento, pues obliga a los abogados a desahogar un robusto caudal probatorio a fin de acreditar que la acción de prescripción no sólo es procedente, sino que no es producto de una vil simulación. Enhorabuena por él.

Por otra parte, también es importante aclarar que en este juicio juega un rol muy importante la prueba testimonial, por lo que recomiendo que se ofrezcan al menos tres testigos y que estos estén muy preparados para la audiencia de juicio. Sí, leíste bien, preparados. Y no es que el suscrito pretenda inventar cosas, sino que entiendan una realidad: algunas veces la verdad no es suficiente. Me explico.

Una labor de nosotros los abogados postulantes no es sólo diseñar la estrategia legal y preparar los escritos, sino muchas de las veces preparar las pruebas a nuestro alcance. Los testimonios de las personas no es la excepción, porque a pesar de que éstas sí percibieron ciertos hechos, la forma en que lo exponen es muy parca o simplemente se ponen nerviosos. Es ahí donde el abogado postulante debe prepararlos y generarle la confianza que necesitan para salir avantes en la Audiencia de Juicio Oral.

En el contexto de la acción de prescripción positiva, esto es vital porque a pesar de que un testigo pueda conocer ciertos hechos como: la razón por la cual la parte actora entró a poseer el bien inmueble (a título de dueño) dónde está ubicado éste y la fecha exacta de esa posesión, también lo es que si para este juicio no son muy exactos con la fecha, dirección y demás datos, su testimonio no será benéfico. Para esto, véase por ejemplo:

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. CUANDO SE INVOCA UN CONTRATO VERBAL DE COMPRAVENTA COMO CAUSA GENERADORA DE LA POSESIÓN, CUYA EXISTENCIA PRETENDE ACREDITARSE CON PRUEBA TESTIMONIAL, LOS TESTIGOS DEBEN MANIFESTAR LA FECHA EXACTA EN QUE AQUÉL SE CELEBRÓ^[27].

PRESCRIPCION, ES NECESARIO QUE LOS TESTIGOS OFRECIDOS POR QUIEN PROMUEVE LA. ACREDITEN QUE LA POSESION DE ESTE SEA A TITULO DE DUEÑO.^[28]

Y es que prácticamente muchos de los elementos que ya analicé de la prescripción positiva, son difíciles de ser acreditados por documentales (que raras veces tienen los actores), por lo que podría decirse que la prueba testimonial es la reina en esta materia. De ahí de no sólo ofrecer correctamente los testigos, sino saberles realizar las preguntas para acreditar los elementos de la acción y, como ya manifesté, enseñarles cómo contestar lo que ya saben.

Lo anterior, no sin antes recordar que los hechos deben de ser narrados de manera cronológica y suficiente, so pena de que de no hacerlo así, las pruebas no van a poder subsanar tales deficiencias. Para ilustrar la importancia de todo lo dicho, resulta relevante la lectura de los siguientes criterios judiciales: PRUEBAS. CARECEN DE EFICACIA SI REFIEREN HECHOS NO MENCIONADOS EN LA DEMANDA O CONTESTACIÓN^[29] así como: DEMANDA. LOS HECHOS CONSTITUTIVOS DE LA ACCIÓN QUE SE INTENTA DEBEN PRECISARSE Y NO INFERIRSE DE LAS PRUEBAS QUE SE ACOMPAÑEN^[30].

POSESION PARA PRESCRIBIR. RECIBOS DE IMPUESTO PREDIAL Y DE SERVICIOS PUBLICOS. NO CONSTITUYEN PRUEBAS IDONEAS NI EFICIENTES PARA DEMOSTRARLA^[31].

PRESCRIPCIÓN POSITIVA O USUCAPIÓN. EL ALLANAMIENTO A LA DEMANDA NO ES SUFICIENTE PARA ACREDITAR POR PARTE DEL ACTOR LOS ATRIBUTOS DE LA POSESIÓN, AL REQUERIRSE DE OTRA U OTRAS PROBANZAS PARA SU CONSTATACIÓN^[32].

VIII.- Impuestos por la adquisición de bienes

Uno de los mitos más grandes sobre la acción de prescripción positiva o usucapión, es que ejercitándola nos exime de pagar ‘impuestos’ y demás contribuciones en general^[33]. Afirmación que, desde luego, es errónea. Ello, porque amén de los derechos de inscripción que deben de pagarse por la adquisición de bienes y otras contribuciones, destacan los pagos atinentes al Impuesto Sobre la Renta y el Impuesto de Traslación de Dominio. Veamos de qué se tratan.

A) Impuesto Sobre la Renta

Este impuesto por adquisición de bienes es aplicable tanto para las personas físicas, como las personas morales, habida cuenta que no existe un impedimento para que las personas morales también prescriban inmuebles. Impuesto que en esencia está regulado en los artículos, 9, 16, 130, 131 y 132 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta. En ese sentido, las personas morales pagarán el impuesto sobre la tasa del 30% y las personas físicas del 1.92% al 35% calculadas sobre el valor del avalúo.

Por otro lado, como la acción de prescripción positiva se da más en personas físicas, me permito destacar que éstas deberán de cubrir como pago provisional a cuenta del impuesto anual, el monto que resulte de aplicar la tasa del 20% sobre el monto del avalúo dentro de los 15 días hábiles siguientes a la obtención del ingreso.

También, que aquellas personas físicas que obtengan ingresos por adquisición de bienes, podrán efectuar para el cálculo del impuesto anual, las siguientes deducciones:

1.- Las contribuciones locales y federales, con excepción del impuesto sobre la renta, así como los gastos notariales efectuados con motivo de la adquisición.

2.- Los demás gastos efectuados con motivo de juicios en los que se reconozca el derecho a adquirir.

3.- Los pagos efectuados con motivo del avalúo.

4.- Las comisiones y mediaciones pagadas por el adquiriente.

Por último, es importante aclarar que existe la noción errónea de que la prescripción positiva no engendra el pago del Impuesto Sobre la Renta, por el hecho de que no se actualiza la figura de la retención por parte del obligado solidario en un contrato de compraventa elevado en escritura pública. Empero, aun y cuando no exista la retención de este impuesto efectuada por el fedatario público correspondiente, no debe pasarse por alto, ya que si el Servicio de Administración Tributaria detecta el impago de este impuesto, válidamente puede imponerte un crédito fiscal.

B) Impuesto Sobre Traslación de Dominio de Bienes Inmuebles

Este impuesto es municipal y se encuentra regulado de los artículos 155 al 165 del Código Municipal del Estado de Chihuahua y el objeto de dicho impuesto es por la adquisición de los bienes ubicados en el municipio de Chihuahua de que se trate, con la excepción de los que realicen la Federación, las entidades federativas o los municipios para formar parte del dominio público o inclusive de los Estados Extranjeros en caso de reciprocidad internacional.

Por otro lado, son sujetos de este impuesto las personas físicas o morales que adquieren inmuebles o los derechos relacionados con el mismo, en algún municipio del estado de Chihuahua.

La tasa del impuesto es del 2% sobre la base gravable, y ésta se calcula lo que resulte mayor de:

1.- El valor del inmueble cuyo dominio se adquiera y se determine por medio del avalúo que practique la Tesorería Municipal, una institución de crédito o un especialista en valuación, en base al valor físico del inmueble. Avalúo que no deberá de tener una antigüedad mayor a 1 año.

2.- El valor catastral.

3.- El valor del inmueble señalado en el acto de adquisición.

Finalmente, el pago del impuesto deberá de hacerse dentro del mes siguiente contado a partir de que quede firme la sentencia definitiva de adquisición por prescripción conforme al artículo 160, fracción IV del Código Municipal del Estado de Chihuahua.

IX.- Registro de la sentencia definitiva

Como ya me he extendido demasiado con este tema y porque el registro de la sentencia implica muchos trámites administrativos, por ahora sólo mencionaré lo que hay que hacerse una vez que la sentencia favorable de prescripción positiva o usucapión quede firme, ya que, debes saber, que la sentencia debe inscribirse en el Registro Público de la Propiedad y esto implica comprobar muchas cosas, como el pago de impuestos que ya viste en el apartado anterior.

Los requisitos para registrar la sentencia definitiva de la prescripción positiva o usucapión son los siguientes:

1.- Presentar copia certificada por duplicado de la sentencia definitiva y el auto donde se asienta que causó ejecutoria (donde quedó firme)

2.- Oficio emitido por el juzgado de primera instancia en donde se ordene la inscripción de la sentencia en el Registro Público de la Propiedad.

3.- Avalúo no mayor a un año en original y copia.

4.- Pago de Impuesto sobre Traslación de Dominio (se tramita y se paga en Catastro)

5.- Certificado de sección séptima del Registro Público de la Propiedad (se tramita y se paga en el Registro Público de la Propiedad con dos copias del plano del inmueble que se prescribió)

6.- Recibo de agua potable con su respectivo recibo de pago de un mes reciente en original y copia. El recibo no debe ser de convenio ni de reflejar adeudos.

7.- Recibo de pago del Impuesto Predial sin adeudos en original y copia.

8.- Comprobante de la declaración del pago provisional del Impuesto Sobre la Renta (se tramita en el Portal Digital del Servicio de Administración Tributaria)

9.- Pago de derechos del registro (cuyo monto puede variar año con año)

10.- Los datos generales del adquiriente del bien inmueble, ya sea que obren ratificados ante el juzgado en donde se prescribió el inmueble, ante notario público o ante el mismo Registro Público de la Propiedad. Datos que deben ser los siguientes: A) nombre completo; B) fecha y lugar de nacimiento; C) estado civil (en caso de estar casado proporcionar datos exactos del lugar y fecha del matrimonio, régimen patrimonial y nombre del cónyuge) D) domicilio y E) ocupación.

Por Omar Gómez

Socio

Abogados en Ciudad Juárez, Chihuahua, México

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^[1] ARTÍCULO 735.- Los bienes son de dominio del poder público o de propiedad de los particulares.

ARTÍCULO 738.- Los bienes de dominio del Poder Público se dividen en bienes de uso común, bienes destinados a un servicio público y bienes propios.

ARTÍCULO 741.- Los bienes destinados a un servicio público y los bienes propios, pertenecen en pleno dominio a la Federación, a los Estados o a los municipios; pero los primeros son inalienables e imprescriptibles, mientras no se les desafecte del servicio público a que se hallen destinados.

ARTÍCULO 1150.- El Estado, así como los ayuntamientos y las otras personas morales se considerarán como particulares para la prescripción de sus bienes, derechos y acciones que sean susceptibles de propiedad privada.

^[2] Tesis: 1a./J. 148/2022 (11a.) Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación. Undécima Época. Jurisprudencia Civil. Registro Digital: 2025557.

^[3] Tesis: 1a./J. 125/2010. Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación. Novena Época. Jurisprudencia Civil. Registro Digital: 162032.

^[4] Artículo 796.- Sólo la posesión que se adquiere y disfruta en concepto de dueño de la cosa poseída

puede producir la prescripción.

^[5] Sin rubro. Tribunal Colegiado del Vigésimo Circuito. Octava Época. Tesis Aislada Civil. Registro Digital: 221456.

^[6] Tesis: P./J. 1/2002. Pleno de la Suprema Corte de Justicia de la Nación.      Novena Época. Jurisprudencia Civil. Registro Digital: 187733.

^[7] Tesis: 1a./J. 19/2007. Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación. Novena Época. Jurisprudencia Civil. Registro Digital: 172709.

^[8] Tesis: VI.2o.C. J/307. Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Sexto Circuito. Novena Época. Jurisprudencia Común. Registro Digital: 167461.

^[9] Tesis: XXII. J/1. Tribunal Colegiado del Vigésimo Segundo Circuito. Novena Época. Jurisprudencia Civil. Registro Digital: 204888.

^[10] Tesis:  1a./J. 58/2010. Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación. Novena Época. Jurisprudencia Civil. Registro Digital: 162630.

^[11] Tesis: VII.2o.C.13 C (11a.) Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Séptimo Circuito. Undécima Época. Tesis Aislada Civil. Registro Digital: 2025433.

^[12] Tesis: I.3o.C.319 C (10a.) Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito. Décima Época. Tesis Aislada Civil. Registro Digital: 2016572.

^[13] Tesis: XXVII.1o.4 C (10a.) Primer Tribunal Colegiado del Vigésimo Circuito. Décima Época. Tesis Aislada Civil. Registro Digital: 2014491.

^[14] Tesis: (II Región)3o.3 C (10a.) Tercer Tribunal Colegiado del Circuito del Centro Auxiliar Segunda Región. Décima Época. Tesis Aislada Civil. Registro Digital: 2013949.

^[15] Tesis: IV.3o.C.52 C (9a.) Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Cuarto Circuito. Décima Época. Tesis Aislada Civil. Registro Digital: 160662.

^[16] Tesis: 1a./J. 9/2008. Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación. Novena Época. Jurisprudencia Civil. Registro Digital: 169830.

^[17] Tesis: 1a./J. 82/2014 (10a.) Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación. Décima Época. Jurisprudencia Civil. Registro Digital: 2008083.

^[18] Tesis: 1a./J. 2/2022 (11a.) Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación. Undécima Época. Jurisprudencia Civil. Registro Digital: 2024088.

^[19] Tesis: 1a./J. 3/2022 (11a.) Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, Undécima Época. Jurisprudencia Civil. Registro Digital: 2024087.

^[20] Tesis: VII.2o.C.222 C (10a.) Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Séptimo Circuito. Décima Época. Tesis Aislada Civil. Registro Digital: 2021537.

^[21] Tesis: P.C.I.C.J/13C (11a.) Pleno en Materia Civil del Primer Circuito. Undécima Época. Jurisprudencia Civil. Registro Digital: 2024394.

^[22] Tesis: 1a./J. 200/2005. Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación. Novena Época. Jurisprudencia Civil. Registro Digital: 175851.

^[23] Artículo 778.- La posesión adquirida de buena fe no pierde ese carácter sino en el caso y desde el momento en que existan actos que acrediten que el poseedor no ignora que posee la cosa indebidamente.

^[24] Artículo 796.- Sólo la posesión que se adquiere y disfruta en concepto de dueño de la cosa poseída puede producir la prescripción.

Artículo 797.- Se presume que la posesión se sigue disfrutando en el mismo concepto en que se adquirió, a menos que se pruebe que ha cambiado la causa de la posesión.

^[25] Artículo 1141.- Para los efectos de los artículos 796 y 797 se dice legalmente cambiada la causa de la posesión, cuando el poseedor que no poseía a título de dueño comienza a poseer con este carácter, y en tal caso la prescripción no corre sino desde el día en que se haya cambiado la causa de la posesión.

^[26] Tesis: PC.XVII. J/17 C (10a.) Pleno del Decimoséptimo Circuito. Décima Época. Jurisprudencia Civil. Registro Digital: 2018505.

^[27] Tesis: IV.3o.C.40 C. Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Cuarto Circuito. Novena Época. Tesis Aislada Civil. Registro Digital: 164273.

^[28] Tribunal Colegiado del Vigésimo Circuito. Octava Época. Tesis Aislada Civil. Registro Digital: 215593.

^[29] Tesis: VI.2o.C. J/229. Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Sexto Circuito. Novena Época. Jurisprudencia Civil. Registro Digital: 184429.

^[30] Tesis: VI.2o.C. J/198. Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Sexto Circuito. Novena Época. Jurisprudencia Común. Registro Digital: 190323.

^[31] Tesis: I.5o.C. J/33. Quinto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito. Octava Época. Jurisprudencia Civil. Registro Digital: 215161.

^[32] Tesis: 1a./J. 44/2020 (10a.) Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación. Décima Época. Jurisprudencia Civil. Registro Digital: 2022377.

^[33] Si quieres saber más sobre las distintas contribuciones en México, te invito a que revises mi entrada denominada ‘Las contribuciones en México’.