Sin duda alguna, uno de los contratos más utilizados por las personas es el de hipoteca, sobre todo cuando va ligado con un contrato de apertura de crédito o mutuo, para financiar la adquisición de vivienda, inyectar recursos a un negocio, etcétera. Es por eso que en beLegal abogados S.C nos damos a la tarea de preparar la presente entrada en donde encontrarás el ABC de este contrato.
Dentro de la entrada exploraremos las reglas generales de este contrato, cuándo se considera como un acto voluntario y cuándo es necesaria. También, cuáles serían sus duraciones, cómo se extinguen y en su caso quiénes pueden pedirlas; sin dejar de lado si las hipotecas pueden ser cedidas o no y si para ello hay que cumplirse con reglas específicas.
Finalmente, esta entrada es una guía esencial para quienes están considerando firmar un contrato de hipoteca, para aquellos que ya tienen uno y desean entenderlo mejor, y para cualquier persona interesada en las finanzas personales. Al final de esta lectura, no solo estarás más informado, sino también empoderado para manejar una de las decisiones financieras más importantes de tu vida con confianza, claridad y, sobre todo, con un conocimiento legal sobre el tema.
Sin más dilación, comencemos:
Lista de contenidos
- I.- Normatividad
- II.- Generalidades sobre el contrato de hipoteca
- A) Concepto y características
- B) Extensión en las hipotecas
- C) No se comprende en la hipoteca
- D) Qué no se puede hipotecar
- E) Qué se puede hipotecar
- F) Sustitución de la hipoteca
- G) Insuficiencia de la hipoteca
- H) Seguridad de la hipoteca
- I) Prohibiciones
- J) Elemento de forma de la hipoteca
- K) Prescripción
- III.- Hipoteca voluntaria
- A) Registro de la hipoteca voluntaria
- B) Cesión del crédito hipotecario
- C) Duración de la hipoteca voluntaria
- D) Prórroga de la hipoteca voluntaria
- IV.- Hipoteca necesaria
- A) Duración de la hipoteca necesaria
- B) Quiénes pueden pedir la hipoteca necesaria
- V.- Extinción de las hipotecas
I.- Normatividad
Lo relativo al contrato de hipoteca en el estado de Chihuahua se encuentra regulado por el Código Civil del Estado de Chihuahua por cuanto hace a sus elementos esenciales, mientras que el Código de Procedimientos Civiles del Estado de Chihuahua a lo relativo al Juicio Especial Hipotecario que en una futura entrada hablaremos sobre él.
II.- Generalidades sobre el contrato de hipoteca
A) Concepto y características
El contrato de hipoteca consiste en una garantía real (es decir, que existe relación o un vínculo sobre una cosa y no una persona) constituida sobre bienes que no se entregan al acreedor, y que da derecho a éste, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, a ser pagado con el valor de los bienes en los grados de preferencia establecidos en la ley.
Además, los bienes hipotecados quedan sujetos al gravamen impuesto aunque pasen a poder de un tercero y, por otra parte, la hipoteca sólo puede recaer sobre bienes especialmente determinados.
Asimismo, la hipoteca puede ser constituida tanto por el deudor como por otro a su favor.
Por último, sólo puede hipotecar el que puede enajenar, y solamente pueden ser hipotecados los bienes que pueden ser enajenados.
B) Extensión en las hipotecas
Una vez constituida la hipoteca ésta se extiende, aunque no se exprese, respecto de lo siguiente:
1.- A las accesiones naturales del bien hipotecado.
2.- A las mejoras hechas por el propietario en los bienes gravados.
3.- A los objetos muebles incorporados permanentemente por el propietario a la finca y que no puedan separarse sin menoscabo de ésta o deterioro de esos objetos.
4.- A los nuevos edificios que el propietario construya sobre el terreno hipotecado, y a los nuevos pisos que levante sobre los edificios hipotecados.
C) No se comprende en la hipoteca
Salvo pacto en contrario, la hipoteca no comprende:
1.- Los frutos industriales de los bienes hipotecados, siempre que esos frutos se hayan producido antes de que el acreedor exija el pago de su crédito.
2.- Las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligación garantizada.
D) Qué no se puede hipotecar
No se podrán hipotecar:
1.- Los frutos y rentas pendientes con separación del predio que los produzca.
2.- Los objetos muebles colocados permanentemente en los edificios, bien para su adorno o comodidad o bien para el servicio de alguna industria, a no ser que se hipotequen juntamente con dichos edificios.
3.- Las servidumbres, a no ser que se hipotequen juntamente con el predio dominante.
4.- El derecho a percibir los frutos en el usufructo concedido por el Código Civil del Estado de Chihuahua a los ascendientes sobre los bienes de sus descendientes.
5.- El uso y la habitación.
6.- Los bienes litigiosos, a no ser que la demanda origen del pleito se haya registrado preventivamente, o si se hace en el título constitutivo de la hipoteca que el acreedor tiene conocimiento del litigio; pero en cualquiera de los casos, la hipoteca quedará pendiente de la resolución del pleito.
E) Qué se puede hipotecar
Además de lo señalado en los incisos A) y B), se puede hipotecar lo siguiente:
1.- La nuda propiedad, en cuyo caso si el usufructo se consolidare con ella en la persona del propietario, la hipoteca se extenderá al mismo usufructo si así se hubiere pactado.
2.- Los bienes que ya estén hipotecados, aunque sea con el pacto de no volverlos a hipotecar ya que el pacto de no volver a hipotecar es nulo. En todo caso, debe de respetarse el derecho de prelación establecido en la ley.
3.- El predio común, pero con el consentimiento de todos los propietarios. En todo caso, el copropietario puede hipotecar su porción pro indivisa y al dividirse la cosa común la hipoteca gravará la parte que le corresponde en la división.
F) Sustitución de la hipoteca
La hipoteca constituida sobre derechos reales, sólo durará mientras estos subsistan, pero si los derechos en que aquella se hubiere constituido se han extinguido por culpa del que los disfrutaba, éste tiene obligación de constituir una nueva hipoteca a satisfacción del acreedor y, en caso contrario, a pagarle todos los daños y perjuicios.
Por otro lado, Si el derecho hipotecado fuere el de usufructo y éste concluyere por voluntad del usufructuario, la hipoteca subsistirá hasta que venza el tiempo en que el usufructo hubiera concluido, al no haber mediado el hecho voluntario que le puso fin.
G) Insuficiencia de la hipoteca
Si el inmueble hipotecado se hiciere, con o sin culpa del deudor, insuficiente para la seguridad de la deuda, podrá el acreedor exigir que se mejore la hipoteca hasta que a juicio de peritos garantice debidamente la obligación principal. Para esto, se sujetará a juicio de peritos la circunstancia de haber disminuido el valor de la finca hipotecada hasta hacerla insuficiente para responder la obligación principal.
Si quedare comprobada la insuficiencia de la finca y el deudor no mejorare la hipoteca dentro de los 8 días siguientes a la declaración judicial correspondiente, procederá el cobro del crédito hipotecario dándose por vencida la hipoteca para todos los efectos legales.
H) Seguridad de la hipoteca
Si la finca estuviere asegurada y se destruyere por incendio u otro caso fortuito, subsistirá la hipoteca en los restos de la finca, y además el valor del seguro quedará afecto al pago. Si el crédito fuere de plazo cumplido, podrá el acreedor pedir la retención del seguro, y si no lo fuere, podrá pedir que dicho valor se imponga a su satisfacción, para que se verifique el pago al vencimiento del plazo. Lo mismo se observará con el precio que se obtuviere en el caso de ocupación por causa de utilidad pública o de venta judicial.
Por otro lado, la hipoteca subsistirá íntegra, aunque se reduzca la obligación garantizada, y gravará cualquier parte de los bienes hipotecados que se conserven, aunque la restante hubiere desaparecido.
También, cuando se hipotequen varias fincas para la seguridad de un crédito, es forzoso determinar por qué porción del crédito responde cada finca y puede cada una de ellas ser redimida del gravamen, pagándose la porción del crédito que garantiza. Si no se establece lo anterior, la distribución del gravamen se hará por decisión judicial, previo dictamen pericial.
I) Prohibiciones
Sin consentimiento del acreedor, el propietario del predio hipotecado no puede darlo en arrendamiento, ni pactar pago anticipado de rentas, por un término que exceda a la duración de la hipoteca; bajo la pena de nulidad del contrato en la parte que exceda de la expresada duración.
Si la hipoteca no tiene plazo cierto, no podrá estipularse anticipo de rentas, ni arrendamiento, por más de un año, si se trata de finca rústica, ni por más de dos meses, si se trata de finca urbana.
J) Elemento de forma de la hipoteca
Como requisito de forma, cuando el crédito hipotecario exceda de 500 veces el valor diario de la Unidad de Medida y Actualización, la hipoteca debe otorgarse en escritura pública. Cuando no exceda de 500 veces el valor diario de la Unidad de Medida y Actualización, podrá otorgarse en escritura privada ante dos testigos, ratificada en los términos de ley
K) Prescripción
La acción hipotecaria prescribirá a los 10 años, contados desde que pueda ejercitarse con arreglo al título inscrito.
III.- Hipoteca voluntaria
Son hipotecas voluntarias las convenidas entre las partes e impuestas por disposición del dueño de los bienes sobre los que se constituyen. Este tipo de hipoteca generalmente se constituyen para dar seguridad a una obligación futura o sujeta a condiciones suspensivas inscritas, las cuales surtirán efecto contra terceros desde su inscripción.
No obstante, si la obligación asegurada estuviese sujeta a condición resolutoria inscrita, la hipoteca no dejará de surtir su efecto respecto de tercero, sino desde que se haga constar en el registro el cumplimiento de la condición.
Por último, cuando se contraiga la obligación futura o se cumplan las condiciones mencionadas, deberán los interesados pedir que se haga constar así por medio de una nota al margen de la inscripción hipotecaria, sin cuyo requisito no podrá aprovechar ni perjudicar a tercero la hipoteca constituida.
A) Registro de la hipoteca voluntaria
Para hacer constar en el Registro Público de la Propiedad el cumplimiento de las condiciones o la existencia de las obligaciones futuras, presentará cualquiera de los interesados al registrador la copia del documento público que así lo acredite y, en su defecto, una solicitud formulada por ambas partes, pidiendo que se extienda la nota marginal y expresando claramente los hechos que deben dar lugar a ella.
Si alguno de los interesados se niega a firmar dicha solicitud, acudirá el otro a la autoridad judicial para que, previo el procedimiento correspondiente, dicte la resolución que proceda.
A su vez, es importante destacar que todo hecho o convenio entre las partes, que pueda modificar o destruir la eficacia de una obligación hipotecaria anterior, no surtirá efecto contra tercero si no se hace constar en el Registro Público de la Propiedad por medio de una inscripción nueva, de una cancelación total o parcial, o de una nota marginal, según los casos.
B) Cesión del crédito hipotecario
El crédito puede cederse en todo o en parte, siempre que la cesión se haga en la forma que para la constitución se prevé, se dé conocimiento al deudor y sea inscrito en el Registro Público de la Propiedad.
En todo caso, las instituciones del sistema bancario mexicano, actuando en nombre propio o como fiduciarias, las demás instituciones financieras y los institutos de seguridad social, podrán ceder sus créditos con garantía hipotecaria, sin necesidad de notificación al deudor, ni escritura pública, ni de inscripción en el Registro Público de la Propiedad, siempre que el cedente lleve la administración de los créditos. En caso de que el cedente deje de llevar la administración de los créditos, el cesionario deberá notificar por escrito la cesión al deudor.
En el supuesto previsto en el párrafo anterior, la inscripción de la hipoteca a favor del acreedor original se considerará hecha a favor de el o los cesionarios referidos en dicho párrafo, quienes tendrán los derechos y acciones derivados de la hipoteca.
C) Duración de la hipoteca voluntaria
La hipoteca generalmente durará por todo el tiempo que subsista la obligación que garantice y cuando ésta no tuviere término para su vencimiento, la hipoteca no podrá durar más de 10 años. No obstante, los contratantes pueden señalar, a la hipoteca una duración menor que la de la obligación principal.
D) Prórroga de la hipoteca voluntaria
Cuando se prorrogue el plazo de la obligación garantizada con la hipoteca, ésta se entenderá prorrogada por el mismo término, a no ser que expresamente se asigne menor tiempo a la prórroga de la hipoteca.
Si antes de que expire el plazo se prorrogare por primera vez, durante la prórroga y el término señalado para la prescripción, la hipoteca conservará la prelación que le corresponda desde su origen.
Por último, la hipoteca prorrogada segunda o más veces sólo conservará la preferencia derivada del registro de su constitución por el tiempo a que se refiere el artículo anterior; por el demás tiempo, o sea el de la segunda o ulterior prórroga, sólo tendrá la prelación que le corresponda por la fecha del último registro.
Lo mismo se observará en el caso de que el acreedor conceda un nuevo plazo para que se le pague su crédito.
IV.- Hipoteca necesaria
Se llama hipoteca necesaria a la hipoteca especial y expresa que por disposición de la ley están obligadas a constituir ciertas personas para asegurar los bienes que administran, o para garantizar los créditos de determinados acreedores.
La constitución de la hipoteca necesaria podrá exigirse en cualquier tiempo, aunque haya cesado la causa que le diere fundamento, siempre que esté pendiente de cumplimiento la obligación que se debiera haber asegurado.
A) Duración de la hipoteca necesaria
La hipoteca necesaria durará el mismo tiempo que la obligación que con ella se garantiza.
B) Quiénes pueden pedir la hipoteca necesaria
Tienen derecho de pedir la hipoteca necesaria para seguridad de sus créditos:
1.- El coheredero o partícipe sobre los bienes inmuebles repartidos, en cuanto importen los respectivos saneamientos o el exceso de los bienes que hayan recibido.
2.- Los descendientes de cuyos bienes fueren meros administradores los ascendientes, sobre los bienes de éstos, para garantizar la conservación y devolución de aquéllos.
3.- Los menores y demás incapacitados sobre los bienes de sus tutores, por los que éstos administren.
4.- Los legatarios, por el importe de sus legados, si no hubiere hipoteca especial designada por el mismo testador.
5.- El Estado, los pueblos y los establecimientos públicos, sobre los bienes de sus administradores o recaudadores, para asegurar las rentas de sus respectivos cargos.
Por cuanto hace a la constitución de la hipoteca necesaria de los numerales 2 y 3 puede ser pedida pro:
A) En el caso de bienes de que fueren meros administradores los padres, por los herederos legítimos del menor.
B) En el caso de bienes que administren los tutores, por los herederos legítimos y por el curador del incapacitado, así como por el Consejo Local de Tutelas.
C) Por el Ministerio Público, si no la pidieren las personas enumeradas en los incisos anteriores.
Por último, debe decirse que los que tienen derecho de exigir la constitución de hipoteca necesaria, tienen también el de objetar la suficiencia de la que se ofrezca, y el de pedir su ampliación cuando los bienes hipotecados se hagan por cualquier motivo insuficientes para garantir el crédito; en ambos casos resolverá el juez
V.- Extinción de las hipotecas
Podrá pedirse y deberá ordenarse en su caso la extinción de la hipoteca:
1.- Cuando se extinga el bien hipotecado.
2.- Cuando se extinga la obligación a que sirvió de garantía.
3.- Cuando se resuelva o extinga el derecho del deudor sobre el bien hipotecado.
4.- Cuando se expropie por causa de utilidad pública el bien hipotecado.
5.- Cuando se remate judicialmente la finca hipotecada.
6.- Por la remisión expresa del acreedor.
7.- Por la declaración de estar prescrita la acción hipotecaria.
Por último, la hipoteca extinguida por dación en pago, revivirá si el pago queda sin efecto, ya sea porque la cosa dada en pago se pierda por culpa del deudor y estando todavía en su poder, ya sea porque el acreedor la pierda en virtud de la evicción.
En este sentido, si el registro hubiere sido ya cancelado, revivirá solamente desde la fecha de la nueva inscripción; quedando siempre a salvo al acreedor el derecho para ser indemnizado por el deudor, de los daños y perjuicios que se le hayan seguido.
Por beLegal abogados S.C
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