Sin duda alguna, uno de los contratos más utilizados en nuestro estado es el de compraventa. Inclusive más importante que el contrato de arrendamiento (que tratamos en El ABC del contrato de arrendamiento en el estado de Chihuahua) Y cómo no, si las transacciones entre personas están a la orden del día, ya sea adquiriendo bienes para el autoconsumo o simplemente para ganarse la vida.

No obstante esta cotidianeidad, lo cierto es que muchas personas todavía cometen múltiples errores en sus transacciones. El primero, y el más importante, el no comprar mediante contratos por escrito. Ya de ahí vienen otros errores, como sí celebrar el contrato por escrito, pero no ante fedatario público o conteniendo las cláusulas más importantes para salvaguardar el negocio jurídico.

Es por eso que decidimos escribir una entrada que esboce el ABC del contrato de compraventa en el estado de Chihuahua, para que el lego en el Derecho sepa a qué atenerse y qué es lo que estipula el Código Civil del Estado de Chihuahua. No obstante, esta información general, desde luego, no puede sustituir una asesoría más personalizada para analizar el caso concreto.

Lista de contenidos

• I.- Reglas generales del contrato de compraventa
• II.- Venta a diversas personas
• III.- Materia de la compraventa
• IV.- Quién puede comprar y quiénes pueden vender
• V.- Obligaciones del vendedor
• VI.- Entrega de la cosa vendida
• VII.- Obligaciones del comprador
• VIII.- Forma del contrato de compraventa
• A) Reglas generales
• B) Contrato privado
• C) Escritura pública
• D) Efectos contra terceros
• IX.- Modalidades de la compraventa
• A) Pacto de no venta
• B) Retroventa
• C) Venta de cosa futura
• D) Venta en abonos
• E) Reserva de dominio
• X.- Litigación del contrato de compraventa

I.- Reglas generales del contrato de compraventa

La compraventa, que en esencia consiste en un acuerdo de voluntades en donde uno de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho, y el otro a su vez se obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero puede, como veremos a continuación, tener múltiples modalidades. No obstante, existen unas reglas generales estipuladas por el Congreso del Estado de Chihuahua que bien valdría la pena tomar en cuenta, a saber:

1.- Por regla general, la venta es perfecta y obligatoria para las partes cuando se han convenido sobre la cosa y su precio, aunque la primera no haya sido entregada, ni el segundo satisfecho.

2.- Si el precio de la cosa vendida se ha de pagar parte en dinero y parte con el valor de otra cosa, el contrato será de venta cuando la parte de numerario sea igual o mayor que la que se pague con el valor de otra cosa. Si la parte en numerario fuere inferior, el contrato será de permuta.

3.- Los contratantes pueden convenir en que el precio sea el que corre en día o lugar determinados o el que fije un tercero designado por ellos en el contrato o posteriormente.

4.- Fijado el precio por el tercero, no podrá ser rechazado por los contratantes, sino de común acuerdo.

5.- Si el tercero no quiere o no puede señalar el precio, quedará el contrato sin efecto; salvo convenio en contrario.

6.- El señalamiento del precio no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes, es decir, del comprador o del vendedor.

7.- El precio de frutos y cereales vendidos a plazo a personas no comerciantes y para su consumo, no podrá exceder del mayor que esos géneros tuvieren en el lugar, en el período corrido desde la entrega hasta el fin de la siguiente cosecha.

8.- Las compras de cosas que se acostumbra gustar, contar, pesar o medir, no producirán sus efectos sino después de que se hayan gustado, contado, pesado o medido los objetos vendidos.

9.- Cuando se trate de venta de artículos determinados y perfectamente conocidos, el contrato podrá hacerse sobre muestras.

En caso de desavenencia entre los contratantes, 2 peritos nombrados, uno por cada parte, y un tercero para el caso de discordia, nombrado por aquellos o por el juez si no se ponen de acuerdo, resolverán sobre la conformidad o inconformidad de los artículos con las muestras o calidades que sirvieron de base para el contrato.

10.- Cuando la cosa se vendiere por número, peso o medida con expresión de estas circunstancias, el comprador podrá pedir la rescisión del contrato, si en la entrega hubiere falta que no pueda o no quiera suplir el vendedor, o exceso que no pueda separarse sin perjuicio de la cosa.

11.- Si la venta se hizo sólo a la vista y por acervo, aun cuando sea de cosas que se suelen contar, pesar o medir, se entenderá realizada luego que los contratantes se avengan en el precio, y el comprador no podrá pedir la rescisión del contrato alegando no haber encontrado en el acervo, la cantidad, peso o medida que él calculaba.

Se entiende que la venta se hace por acervo cuando recae sobre un conjunto de cosas que no se estiman individualmente sino como partes de un todo.

12.- Habrá lugar a la rescisión si el vendedor presentare el acervo como de especie homogénea, y ocultare en él especies de inferior clase y calidad de las que están a la vista.

13.- Si la venta de uno o más inmuebles se hiciere por precio alzado y sin estimar especialmente sus partes o medidas, no habrá lugar a la rescisión aunque en la entrega hubiere falta o exceso.

Esta acción prescribe en un año.

14.- Los gastos de escrituración e inscripción en el Registro Público de la Propiedad, correrán a cargo del comprador, salvo pacto en contrario. Tratándose de los impuestos respectivos, se estará a lo que dispongan las leyes de la materia.

15.- Son nulas las ventas que produzcan la concentración o acaparamiento, en una o en pocas manos, de artículos de consumo necesario y que tengan por objeto obtener el alza de los precios de esos artículos.

II.- Venta a diversas personas

Si una misma cosa fuere vendida por el mismo vendedor a diversas personas, se observará lo siguiente:

1.- Si la cosa vendida fuere mueble, prevalecerá la venta primera en fecha; si no fuere posible verificar la prioridad de ésta, prevalecerá la hecha al que se halle en posesión de la cosa.

2.- Si la cosa vendida fuere inmueble, prevalecerá la venta que primero se haya registrado; y si ninguna lo ha sido, la que se encuentre en la posesión del inmueble.

III.- Materia de la compraventa

Aunque pareciera una perogrullada, es pertinente aclarar que nadie puede vender sino lo que es de su propiedad, salvo que se esté representando a otro y se tengan facultades bastantes—de dominio— para vender.

En este sentido, la venta de cosa ajena está afectada de nulidad absoluta y el vendedor es responsable de los daños y perjuicios aunque hubiere actuado de buena fe.

No obstante, el contrato quedará revalidado si antes de que tenga lugar la evicción adquiere el vendedor, por cualquier título legítimo, la propiedad de la cosa vendida, así como en el caso en que el legítimo propietario del bien ratifique expresamente el contrato.

Por último, la venta de cosas o derechos litigiosos no está prohibida, pero el vendedor que no declare la circunstancia de hallarse la cosa en litigio, es responsable de los daños y perjuicios si el comprador sufre la evicción, quedando además, sujeto a las penas respectivas.

IV.- Quién puede comprar y quiénes pueden vender

No todas las personas pueden vender y comprar bienes en nuestro estado. Sobre todo, aquellas que tengan algún nexo o vínculo especial con terceros, como son los siguientes casos:

1.- Los extranjeros y las personas morales no pueden comprar bienes raíces, sino sujetándose a lo dispuesto en el artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos y en sus leyes reglamentarias. Para tal efecto, te recomiendo la entrada donde traté el tema de la inversión extranjera en México en El ABC de la inversión extranjera en México.

2.- Los magistrados, los jueces, los agentes y auxiliares del Ministerio Público, los defensores oficiales, los abogados, los procuradores y los peritos no pueden comprar los bienes que son objeto de los juicios en que intervengan. Tampoco podrán ser cesionarios de los derechos que se tengan sobre los citados bienes.

3.- Los hijos sujetos a la patria potestad a sus padres.

4.- Los propietarios de cosa indivisa no pueden vender su parte respectiva a extraños, sino cumpliendo con el derecho del tanto.

5.- No pueden comprar los bienes de cuya venta o administración se hallen encargados:

A) Los tutores y curadores.

B) Los mandatarios, a menos que el mandante lo hubiere autorizado expresamente en el instrumento en el que conste el mandato.

C) Los ejecutores testamentarios y los que fueren nombrados en caso de intestado.

D) Los interventores nombrados por el testador o por los herederos.

E) Los representantes, administradores e interventores en caso de ausencia.

F) Los servidores públicos.

6.- Los peritos y los corredores no pueden comprar los bienes en cuya venta han intervenido.

V.- Obligaciones del vendedor

El vendedor está obligado:

1.- A transmitir el dominio del bien vendido.

2.- A conservar y custodiar el bien, mientras lo entrega.

3.- A entregar al comprador el bien vendido.

4.- A responder de los vicios o defectos ocultos del bien vendido.

5.- A garantizar al comprador la posesión pacífica del bien vendido.

6.- A responder del saneamiento en caso de evicción.

7.- A otorgar al comprador los documentos legales exigidos para formalizar el contrato, además de los que establezcan las leyes fiscales.

VI.- Entrega de la cosa vendida

De manera destacada, la entrega de la cosa vendida puede ser real, jurídica o virtual.

La entrega real consiste en la entrega material de la cosa vendida, o en la entrega del título si se trata de un derecho.

Por otro lado, hay entrega jurídica cuando aun sin estar entregada materialmente la cosa, la ley la considera recibida por el comprador.

Por último, desde el momento en que el comprador acepte que la cosa vendida queda a su disposición, se tendrá por virtualmente recibido de ella, y el vendedor que la conserve en su poder sólo tendrá los derechos y obligaciones de un depositario.

Además de estos, las siguientes reglas deberán observarse en la entrega de la cosa vendida:

1.- Los gastos de la entrega de la cosa vendida son de cuenta del vendedor, y los de su transporte o traslación a cargo del comprador, salvo convenio en contrario.

2.- La entrega de la cosa vendida debe hacerse en el plazo convenido.

El vendedor no está obligado a entregar la cosa vendida, si el comprador no paga el precio, salvo que en el contrato se haya señalado un plazo para el pago.

Tampoco está obligado a la entrega, aunque haya concedido un término para el pago, si después de la venta se descubre que el comprador se halla en estado de insolvencia, de suerte que el vendedor corre inminente riesgo de perder el precio, a no ser que el comprador le dé fianza de pagar al plazo convenido.

3.- El vendedor debe entregar la cosa vendida en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato.

4.- Debe también el vendedor entregar los frutos producidos desde que se perfeccione la venta, y los rendimientos, acciones y títulos de la cosa.

5.- Si en la venta de un inmueble se han designado los linderos, el vendedor estará obligado a entregar todo lo que dentro de ellos se comprenda, aunque haya exceso o disminución en las medidas expresadas en el contrato.

7.- La entrega de la cosa vendida debe hacerse en el lugar convenido, y si no hubiere lugar designado en el contrato, en el lugar en que se encontraba la cosa en la época en que se vendió.

8.- Cuando la cosa vendida tenga vicios o defectos ocultos, el vendedor responderá conforme al saneamiento por evicción.

VII.- Obligaciones del comprador

De manera destacada, la ley enuncia las siguientes obligaciones mínimas del comprador:

1.- El comprador debe cumplir todo aquello a que se haya obligado, y especialmente pagar el precio de la cosa en el tiempo, lugar y forma convenidos.

2.- Si no se han fijado tiempo y lugar, el pago se hará en el tiempo y lugar en que se entregue la cosa.

3.- Si ocurre duda sobre cuál de los contratantes deberá hacer primero la entrega, uno y otro harán el depósito en manos de un tercero.

4.- El comprador debe intereses por el tiempo que medie entre la entrega de la cosa y el pago del precio, en los casos siguientes:

A) Si así se hubiera convenido.

B) Si se hubiere constituido en mora.

5.- En las ventas a plazo, sin estipular intereses, no los debe el comprador por razón de aquél, aunque entretanto perciba los frutos de la cosa, pues el plazo hizo parte del mismo contrato y debe presumirse que en esta consideración se aumentó el precio de la venta.

6.- Si la concesión del plazo fue posterior al contrato, el comprador estará obligado a prestar los intereses, salvo convenio en contrario.

7.- Cuando el comprador a plazo o con espera del precio, fuere perturbado en su posesión o derecho, o tuviere justo temor de serlo, podrá suspender el pago si aún no lo ha hecho, mientras el vendedor le asegure la posesión o le dé fianza, salvo si hay convenio en contrario.

8.- La falta de pago del precio da derecho para pedir la rescisión del contrato, aunque la venta se haya hecho a plazo.

9.- Si el comprador se constituyó en mora de recibir, abonará al vendedor el alquiler de las bodegas, graneros o vasijas en que se contenga lo vendido y el vendedor quedará descargado del cuidado ordinario de conservar la cosa, y solamente será responsable de dolo o de la culpa grave.

VIII.- Forma del contrato de compraventa

A) Reglas generales

El contrato de compraventa no requiere para su validez formalidad alguna especial, sino cuando recae sobre un inmueble. Esto quiere decir que los contratos sobre bienes muebles (como por ejemplo un carro), aun y cuando sean verbales, son válidos para demandarse ante los tribunales.

Si alguno de los contratantes no supiere escribir, firmará a su nombre y a su ruego otra persona con capacidad legal, no pudiendo firmar con ese carácter ninguno de los testigos.

B) Contrato privado

La venta de bienes inmuebles cuyo precio, valor de avalúo o valor catastral, en el momento de la operación no exceda del equivalente a 1, 500 veces el valor diario de la Unidad de Medida y Actualización, así como la constitución o transmisión de derechos reales estimados hasta la misma cantidad, podrán otorgarse en escrito privado, que se ratificará en los términos de ley.

C) Escritura pública

Si el precio, valor del avalúo o valor catastral excede de 1, 500 veces el valor diario de la Unidad de Medida y Actualización, en el momento de la operación, la venta se otorgará en escritura pública.

D) Efectos contra terceros

El contrato de compraventa de bienes inmuebles, producirá efectos contra terceros a partir de la fecha de su inscripción en el Registro Público de la Propiedad.

IX.- Modalidades de la compraventa

Dependiendo del objeto y de las partes, es el caso que pueden resultar distintas formas de compraventa. Enseguida enumeramos las más importantes:

A) Pacto de no venta

Puede pactarse que la cosa comprada no se venda a determinada persona, pero es nula la cláusula en que se estipule que no puede venderse a persona alguna.

No obstante, la contravención a este pacto hace que el responsable quede obligado a pagar los daños y perjuicios que se originen a aquél con quien contrató, sin que pueda invalidarse el segundo contrato.

B) Retroventa

Queda prohibida la venta con pacto de retroventa, o con cualquier otro que imponga al adquirente la obligación de enajenarlo al vendedor.

No obstante, sí puede estipularse que el vendedor goce del derecho de preferencia, para el caso de que el comprador quisiere vender la cosa que fue objeto del contrato de compraventa.

En ese sentido, si la cosa fuera mueble, el vendedor dispondrá de 3 días para ejercer su derecho de preferencia, después de que el comprador le hubiere hecho saber su decisión de vender y el precio en que pretende hacerlo, bajo pena de perder su derecho si en ese tiempo no lo ejerciere. Si la cosa fuera inmueble, tendrá el término de 8 días para ejercer el derecho, bajo la misma pena.

El derecho de preferencia se sujetará a las siguientes reglas:

1.- Deberá estipularse expresamente en el contrato e inscribirse en el Registro Público de la Propiedad para que surta efectos respecto de terceros.

2.- Aquel en cuyo favor se estableció tendrá derecho a ser preferido en igualdad de condiciones que un tercero, para el caso de venta.

3.- No puede cederse, ni transmitirse por herencia.

El incumplimiento del pacto de preferencia solamente ocasiona la obligación de pagar los daños y perjuicios que se hubieren generado.

C) Venta de cosa futura

Si se venden cosas futuras, tomando el comprador el riesgo de que no llegasen a existir, el contrato es aleatorio y se rige por lo dispuesto en el capítulo relativo a la compra de esperanza.

D) Venta en abonos

La venta que se haga facultando al comprador para que pague el precio en abonos, transfiere de inmediato al comprador la propiedad del bien vendido.

No obstante, si la venta recae sobre bienes inmuebles, puede pactarse que la falta de pago de uno o de varios abonos ocasionará la rescisión del contrato. La rescisión producirá efectos contra tercero que hubiere adquirido los bienes de que se trata, siempre que la cláusula rescisoria se haya inscrito en el Registro Público.

Si se rescinde la compraventa en abonos, el vendedor y el comprador deben restituirse las prestaciones que se hubieren hecho; pero el vendedor que hubiere entregado la cosa vendida, puede exigir del comprador, en su demanda o en el juicio que corresponda, por el uso de ella, el pago de un alquiler o renta que fijarán peritos, y una indemnización también fijada por peritos, por el deterioro que haya sufrido la cosa.

Además, el comprador que haya pagado parte del precio, tiene derecho a los intereses legales de la cantidad que entregó. En caso de que en el contrato se hubiere pactado una tasa para que el comprador pagare intereses durante el plazo fijado para liquidar el precio, si la operación se rescinde, tendrá derecho el comprador a que las sumas pagadas se le restituyan con los intereses a la misma tasa pactada.

E) Reserva de dominio

Puede pactarse válidamente que el vendedor se reserve la propiedad de la cosa vendida hasta que su precio haya sido pagado.

No obstante, el vendedor, mientras no se vence el plazo para pagar el precio, no puede enajenar la cosa vendida con la reserva de propiedad, y al margen de la respectiva inscripción de venta se hará una anotación preventiva en la que se haga constar esa limitación de dominio.

Finalmente, en la compraventa con reserva de dominio, mientras que no pasa la propiedad de la cosa vendida al comprador, si éste recibe la cosa será considerado como arrendatario de la misma, salvo que las partes hubieren pactado otra cosa.

X.- Litigación del contrato de compraventa

Tanto para exigir el cumplimiento forzoso del contrato de compraventa, su nulidad relativa, absoluta, rescisión y hasta responsabilidad civil, es menester iniciar un Juicio Ordinario Civil. Juicio que tratamos con amplio detalle en la entrada El ABC de los juicios civiles en Chihuahua y que por tanto te invitamos a consultarlo.

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