Índice temático

• 1) Concepto
• 2) Límite en su duración
• 3) Contenido
• 4) Impuestos
• 5) Renta
• 6) Legitimación
• 7) Requisito de forma
• 8) Modificación al contrato
• 9) Obligaciones del arrendador
• 10) Obligaciones del arrendatario
• 11) Lugar de pago
• 12) Tiempo de pago
• 13) Reparaciones
• 14) Terminación del arrendamiento
• 15) Muerte del arrendatario
• 16) Contrato de arrendamiento por tiempo determinado e indeterminado
• 17) Derecho de prorrogar la vigencia del contrato
• 18) Tácita reconducción
• 19) Aumento del monto de la renta
• 20) Rescisión del contrato de arrendamiento
• 21) Derecho del tanto
• 22) Exención del pago de rentas
• 23) Acciones legales ante el incumplimiento
• Cumplimiento forzoso del contrato
• Rescisión
• Juicio Especial de Desahucio
• 24) Depósito
• 25) Consignación en pago
• 26) Pago de rentas forzosas
• 27) Devolución anticipada del inmueble arrendado
• 28) Subarrendamiento
• 29) Retención de rentas
• 30) Cláusula penal

Uno de los contratos más utilizados en Chihuahua es el contrato de arrendamiento, ya sea en su modalidad industrial o habitacional. Y, sin embargo, todavía muchas personas no conocen sus pormenores y cometen crasos errores en su celebración que, a la hora de ser sometido a análisis el contrato en juicio ordinario civil, resultan perjudicados en su patrimonio.

Es por esto que en la presente entrada de beLegal abogados S.C s analizaremos las características de este contrato a la luz de la legislación vigente y, a su vez, con los criterios judiciales que pudieran serle aplicables en caso de una controversia. Lo anterior, no sin antes recomendarte que para la redacción del contrato de arrendamiento o de diversa naturaleza, siempre se lo confíes a un despacho donde sí se litigue. Para esto, en todo caso te recomendamos otra breve, pero importante entrada de nuestro blog: Cinco consejos legales a la hora de rentar tu casa.

El consejo anterior es cierto, pues recuerda que el objeto de un contrato es, además de plasmar la voluntad de las partes para saber a qué atenerse, también brindar seguridad que en caso de un litigio esa voluntad sea exigible. Por eso, no hay nada más deleznable que darse cuenta que por negligencias de un abogado de escritorio, a la hora de ser presentado en juicio el contrato pierde su validez o simplemente no puede forzarse su ejecución por descuidos en su redacción.

Con nosotros no sufrirás esos infortunios, ya que nuestra firma tiene experiencia en litigios inmobiliarios desde inmuebles para casa habitación, así como de naves industriales en donde están en juego prestaciones millonarias con sociedades extranjeras. Desde luego, obteniendo triunfos contundentes.

Sin más dilación, comencemos con el análisis del contrato de arrendamiento en el estado de Chihuahua con treinta puntos importantes que debes tomar en cuenta:

1) Concepto

El contrato de arrendamiento es aquel por medio del cual una persona llamada arrendador, se obliga a conceder el uso o goce temporal de un bien—el cual puede ser cosas muebles, como un carro, o inmuebles como una bodega o una casa— a otra persona denominada arrendatario contra el pago de un precio cierto y determinado.

2)Límite en su duración

Si el objeto del contrato de arrendamiento es una casa habitación, el contrato no podrá exceder de 10 años y si el objeto es un inmueble destinado al comercio o a la industria, 20 años.

3)Contenido

El contrato de arrendamiento deberá contener, al menos, las siguientes estipulaciones:

I.- Nombres de las partes (aunque pareciera una tontería, es importante que no se usen abreviaturas, apócopes y que los nombres estén completos para evitar problemas en caso de litigios)

II.- La ubicación del inmueble

III.- Descripción detallada del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, así como la descripción del estado que guardan sus instalaciones y accesorios.

IV.- El monto de la renta.

V.- La garantía que se debe otorgar, si así se estipulare.

VI.- La mención expresa del destino del inmueble (comercial, habitacional, etcétera)

VII.- La duración del contrato.

Y en general todas aquellas obligaciones que las partes consideren pertinentes para la ejecución del contrato, como la contratación de seguros, pago de seguridad privada, etcétera.

Por otro lado, sólo queremos puntualizar que es un error muy común comprar contratos de arrendamiento de la papelería o descargar formatos libres en internet que son insuficientes para abarcar con precisión la voluntad de las partes. En el momento, claro, de firmar ese tipo de contratos parece que no hay ningún problema. Sin embargo, recuerda que la razón del contrato no es evitar problemas (que para eso bastaría la palabra) sino solucionar los existentes en un litigio. Entonces, si el contrato es un bodrio, aun y cuando tú tengas la razón, tienes gran riesgo de perder el litigio.Por eso deja que un abogado experto redacte tu contrato.

4) Impuestos

El arrendamiento causa principalmente tres impuestos que deben de pagarse, dos en materia federal y uno local estado de Chihuahua que solamente las personas físicas lo pagan. Impuestos que son los siguientes: el Impuesto al Valor Agregado, Impuesto Sobre la Renta y el Impuesto Cedular.

Respecto del Impuesto Sobre la Renta para personas morales éstas pagan el 30% como impuesto sobre la base gravable resultante del arrendamiento, mientras que las personas físicas, dependiendo su régimen, pagarían del 1.92% al 35% o bien, del 1.00% al 2.50%.

Por cuanto hace al Impuesto Cedular únicamente las personas físicas lo pagan y tiene una tasa del 5% aplicada sobre los ingresos por arrendamiento la cual se debe pagar de forma trimestral.

5) Renta

La ley contempla que la renta puede consistir en una suma de dinero o cualquier otra cosa equivalente, siempre y cuando sea cierta y determinada (tiene que ser un bien fungible y corpóreo, ya que no puede pagarse con servicios)

Por otro lado, también la renta se podrá fijar en moneda extranjera pero se tendrán que respetar las disposiciones de la Ley Monetaria de los Estados Unidos Mexicanos en específico, el artículo 8 de dicha ley^[1].

6) Legitimación

La facultad para dar bienes en arrendamiento, por regla general, la lleva a cabo el propietario de la cosa. Sin embargo, aquellos autorizados por él—como puede ser un apoderado con facultades de dominio para disponer de la cosa— o autorizados por la ley—como un albacea cumpliendo los requisitos de ley y que tratamos en en la entrada EL ABC de los juicios sucesorios en el estado de Chihuahua también pueden hacerlo.

No obstante, si tú eres el arrendatario y no estás seguro si tiene facultades el arrendador para celebrar el contrato de arrendamiento, solicita que las facultades o documento con que se acredite la propiedad obre anexado al contrato y se te entregue una copia. Así podrás conocer a ciencia cierta de la capacidad que tiene el arrendador para dar en arrendamiento el bien, pues de lo contrario, estarás inerme ante el verdadero propietario del bien arrendado.

7) Requisito de forma

En tratándose de contratos civiles, ciertos contratos para que tengan eficacia y, por ende, puedan exigirse su cumplimiento forzoso o rescisión ante los tribunales requieren que se satisfagan elementos conocidos como de validez. Uno de ellos, es el de forma que consiste en determinar cómo se externó el consentimiento por las partes, que puede ser: A) que se haga por escrito, B) que se celebre por escrito ante dos personas, c) que se celebre en escritura pública, etcétera. De no satisfacerse el elemento de forma, con fundamento a lo establecido por los artículos 1689, 1690 y 1727 del Código Civil del Estado de Chihuahua^[2] los jueces tendrán por improcedente ya sea la acción de rescisión o cumplimiento forzoso del referido contrato.

Para el contrato de arrendamiento en el estado de Chihuahua se exige, por fuerza, que conste por escrito. De tal suerte que si llegas a celebrar un contrato verbal, ya sea como arrendador o arrendatario, primero vas a tener que acreditarlo a través de un procedimiento denominado medios preparatorios a juicio o un juicio ordinario civil bajo la acción proforma. Esto, para poder emprender con posterioridad la acción legal que querías con el contrato de arrendamiento. Tema del cual tratamos con más profundidad denominada Cinco consejos legales a la hora de rentar tu casa y que por lo tanto te recomendamos leerla.

Por otro lado, en tratándose de bienes inmuebles rústicos, si la renta anual excede la cantidad de 4000 veces el valor diario de la Unidad de Medida y Actualización (que para el mes de noviembre del 2023 tiene un valor de 103.74 pesos diarios), es decir, 414, 960 pesos (CUATROCIENTOS CATORCE MIL NOVECIENTOS SESENTA 00 MONEDA NACIONAL) el contrato deberá de celebrarse en escritura pública para ser válido.

8) Modificación al contrato

Muchas de las veces las partes modifican verbalmente las cláusulas del contrato de arrendamiento, pero cuando surgen problemas y se demanda su cumplimiento es ahí donde hay problemas. Esto, porque las modificaciones verbales son, por una parte, difíciles de probar y, por la otra, no satisfacen el elemento de forma que tratamos en el punto anterior.

Si bien es cierto no estás inerme ante una modificación verbal, lo ideal es que siempre que modifiquen el contrato lo hagan por escrito y sólo se estipule que se enmienda tal o cual parte y que esa modificación formará parte integral del contrato de arrendamiento.

En todo caso, si por cualquier motivo no hicieron la modificación de cuenta y a su vez la necesitas para emprender una acción legal, puedes intentar la demanda anexando el contrato original, pero deberás narrar pormenorizadamente en los hechos de la demanda cómo fue que se modificó y, a su vez, ofrecer pruebas idóneas para acreditarlo (generalmente los mensajes de texto y los testigos son fáciles de objetar, así que son probanzas débiles) Lo anterior, porque si acreditas que se modificó el contrato y se dio cumplimiento con la obligación modificada, los vicios en su elemento de forma quedan subsanados. Esto, de conformidad con los artículos 2114 y 2117^[3] del Código Civil del Estado de Chihuahua. 

9) Obligaciones del arrendador

En el contrato de arrendamiento, más allá de las que estipulen las partes, el arrendador tiene las siguientes obligaciones emanadas de la ley:

I.- A conceder el uso o goce temporal del bien arrendado.

II.- Cuando el objeto del arrendamiento sea un inmueble, a entregársela al arrendatario en condiciones de higiene y seguridad.

III.- A conservar la cosa arrendada en el mismo estado, haciendo todas las reparaciones necesarias para tal efecto.

IV.- A no impedir de manera alguna el uso de la cosa arrendada, ni a modificar su estructura, a no ser por causa de reparaciones urgentes e indispensables.

V.- A garantizar el uso pacífico de la cosa arrendada.

VI.- A responderle al arrendatario por los daños y perjuicios que sufra por los defectos o vicios de la cosa arrendada.

10) Obligaciones del arrendatario

De forma análoga, la ley contempla obligaciones para con el arrendatario, sin que ello fuera un obstáculo para que las partes, en ejercicio de su libertad contractual, acuerden otras. Las obligaciones estipuladas en la ley son las siguientes:

I.- A satisfacer la renta en la forma y tiempo convenidos hasta el día que entregue la cosa arrendada.

II.- A responder de los perjuicios que la cosa arrendada sufra por su culpa o negligencia, la de sus familiares, sirvientes o subarrendatarios.

III.- A servirse de la cosa solamente para el uso convenido conforme a la naturaleza y destino de ella.

IV.- A poner en conocimiento del arrendador, a la brevedad posible, la necesidad de reparaciones sobre el objeto arrendado.

V.- A poner en conocimiento del arrendador toda usurpación o daño sobre la cosa arrendada.

11) Lugar de pago de la renta

Por regla general, la renta será pagada en el lugar en que ambas partes convengan y, a falta de éste, en la casa, habitación o despacho del arrendatario.

Este tópico aunque pueda parecer inofensivo, en realidad trasciende a la hora de litigarse el contrato de arrendamiento. Lo anterior, porque como el legislador en Chihuahua estipuló que si no se hubiese plasmado un lugar en donde debe pagarse la renta, ésta se pagaría en alguno de los domicilios del arrendatario. Sí, del propio arrendatario cuando lo lógico debería ser del arrendador.

También, que muchas de las veces por descuido de las partes únicamente ponen la calle o colonia, sin precisar la nomenclatura, tanto de su número exterior como el interior, si aplica. Lo anterior provoca, en algunas ocasiones, que el arrendatario quiera pasarse de listo y, bajo una aparente ignorancia, fingir no saber dónde debe cumplir con el pago de la renta.

Entonces la pregunta evidente es, ¿para el arrendador trasciende que no se haya precisado el lugar de pago? Sí, porque el arrendatario puede aducir en juicio que nunca supo dónde pagar la renta y, a su vez, que el arrendador jamás acudió a alguno de sus domicilios, como puede ser el propio inmueble arrendado, para efecto de cobrar la renta.

Sí, sabemos que puede sonar ilógico pero es una defensa común que el juez no puede dejar pasar, ya que él no tiene la certeza de que realmente el arrendador haya cumplido con su deber de cobrar la renta y como esto es el quid para dilucidar si el arrendatario incurrió en impago, tendrá que absolver de la demanda entablada en su contra porque no tuvo oportunidad de realizar un pago en un lugar cierto.

De esta conclusión existen múltiples criterios jurisprudenciales que ilustran que, ante la ausencia de un lugar para el pago de la renta, le corresponde al arrendador acreditar que sí acudió a alguno de los domicilios del arrendatario para cobrar la renta y éste se rehusó a pagar. Que en caso de que no pruebe esto, su demanda sería improcedente porque el arrendatario estaría indefenso. A manera de ejemplo:  ARRENDAMIENTO. CUANDO SE RECLAMA LA RESCISIÓN DEL CONTRATO RELATIVO POR FALTA DE PAGO DE LA RENTA VENCIDA Y NO SE CONVINO LUGAR PARA PAGARLA, LA INTERPELACIÓN REALIZADA A TRAVÉS DEL EMPLAZAMIENTO NO ES IDÓNEA PARA ACREDITAR LA MORA EN QUE INCURRIÓ EL ARRENDATARIO (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE NUEVO LEÓN).^[4] y también ACCION DE RESCISION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR FALTA DE PAGO PUNTUAL DE LA RENTA. HECHOS CONSTITUTIVOS QUE DEBE PROBAR EL ACTOR, CUANDO NO SE SEÑALA LUGAR PARA EL CUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACION^[5].

No se compliquen la vida ambas partes. Para tu mayor seguridad, nosotros siempre recomendamos estipular como ‘lugar de pago’ una cuenta bancaria ya que con ella y atendiendo a las excepciones al secreto bancario estipuladas en el artículo 142 de la Ley de Instituciones de Crédito^[6], siempre podrá dilucidarse en juicio si se pagó o no a tiempo. Para tal efecto, resulta ilustrativo el siguiente criterio judicial: ACCIÓN RESCISORIA. CUANDO SE PACTA EL PAGO DE LA RENTA DE UNA CASA HABITACIÓN POR MEDIO DE DEPÓSITO O TRANSFERENCIA BANCARIA, ES INTRASCENDENTE LA OMISIÓN DE SEÑALAR UN DOMICILIO FÍSICO Y EL REQUERIMIENTO PREVIO COMO REQUISITOS PARA QUE SE ACTUALICE LA MORA, COMO ELEMENTO DE AQUÉLLA^[7].

12) Tiempo de pago

Otro error muy común que tienes que evitar, es el omitir señalar con precisión la época de pago. Por precisión nos referimos al primer día, lunes de cada mes, por ejemplo, o a señalar un día en concreto. Esto, porque si se omite especificar el día en preciso o no se asientan las bases para dilucidar en qué temporalidad tiene que pagarse la renta, el arrendatario podrá utilizarlo a su favor para no pagar la renta hasta en tanto le hagas un requerimiento de pago.

Requerimiento que debe cumplir lo estipulado por el artículo 1963 Código Civil del Estado de Chihuahua^[8], esto es, no se podrá exigir el cumplimiento del pago de la renta sino hasta después de los 30 días naturales siguientes contados a partir de que como arrendador, interpelaste al arrendatario de pago ya judicialmente, ante un fedatario público (cuyos honorarios para este tipo de diligencias rondan de los 8,000 a 20, 000) o ante dos testigos (en cuyo caso después pueden ser objetados y, por ende, casi no se utilizan)

Ahora bien, ha sido un criterio jurídico sustentado por los más altos tribunales mexicanos que la interpelación judicial no acontece cuando se le notifica al arrendatario, por ejemplo, la demanda—que se le conoce como emplazamiento— por lo que hacemos hincapié en que si llega a faltar este dato en el contrato y, por ende, deseas demandar al arrendatario el cumplimiento forzoso o la rescisión, primero tienes que hacer una interpelación judicial y esperarte 30 días para que realice el pago^[9]. Transcurrido ese plazo sin que se haya hecho el pago, ahora sí deberás promover la demanda junto con el documento que acredite la interpelación.

13) Reparaciones

Durante la vigencia del contrato de arrendamiento desde luego, la cosa arrendada se desgasta y, por ende, hay que aclarar a quién le corresponde realizar las reparaciones. Para esto, lo ideal es que al momento de confeccionar el contrato de arrendamiento se sea lo más claro y profuso en este tópico, para no dar pie a que por este tema llegue el asunto a los tribunales. En todo caso, si las partes omiten un clausulado que trate este tema, el Código Civil del Estado de Chihuahua da algunas luces al respecto.

En este sentido, el legislador es muy claro que únicamente las reparaciones surgidas por deterioros—de poca importancia— de la cosa arrendada y que, generalmente son causados por las personas que lo utilizan, le corresponden al arrendatario, como podría ser en tratándose de una casa habitación: baños, puertas, lavabos, etcétera. Es por lo que aquellas reparaciones que sí son causadas por el tiempo, mas no por intervención del arrendatario como el techo, tubería, pintura, etcétera le corresponderían al arrendador.

Por último, sólo queremos recalcar que la ley no es muy tajante para esclarecer cuáles son esas reparaciones surgidas por deterioros por lo que, queda a merced del intérprete decidir cuáles podrían ser. Una razón de mayor peso para, por un lado, hacer una descripción de cómo fue otorgada la posesión del bien arrendado y, por otro, de cuáles serían las reparaciones que eventualmente les corresponderían a las partes.

14) Terminación del arrendamiento

El contrato de arrendamiento en el estado de Chihuahua termina:

I.- Por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato de arrendamiento.

II.- Por convenio expreso.

III.- Por la nulidad del contrato de arrendamiento.

IV.- Por pérdida o destrucción total de la cosa arrendada.

V.- Por expropiación del inmueble arrendado.

VI.- Por evicción (pérdida del derecho de posesión en virtud de un derecho de un tercero de mayor entidad y generalmente anterior a la celebración del contrato de arrendamiento) de la cosa dada en arrendamiento.

15) Muerte del arrendatario

Por lo que respecta al arrendamiento destinado a la casa habitación, éste no termina por la muerte del arrendatario sino por sólo los motivos establecidos en la ley. De tal suerte, que el cónyuge, concubino, hijos o padres del arrendatario se subrogarán en todos sus derechos y obligaciones contemplados en el contrato de arrendamiento.

16) Contrato de arrendamiento por tiempo determinado e indeterminado

El contrato de arrendamiento por tiempo determinado concluye el día que haya sido fijado en el contrato, con independencia de que se haya pactado una cláusula en donde se puede prorrogar el contrato, en cuyo caso tendrán que ser satisfechos los requisitos ahí plasmados (como avisar por escrito con cierta anticipación, aceptando que aumente la renta, etcétera)

Por cuanto hace al contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado, éste concluirá por la voluntad de cualquiera de las partes previo aviso (ya sea a través de un notario público o una jurisdicción voluntaria) con dos meses de anticipación cuando se arriende un predio urbano y un año si es rústico.

Por último, queremos desmentir un viejo mito. Si el contrato de arrendamiento es por tiempo indeterminado y el arrendador desea arrendarlo a alguien más y, por tanto, terminar con su relación contractual con el arrendatario; el arrendador deberá presentar un aviso con por lo menos dos meses de anticipación para que desocupe el inmueble. Sin embargo, en este lapso se cree que el arrendatario no tiene la obligación de pagar el arrendamiento. Esto no es así porque no existe asidero legal en ese sentido, salvo que las partes lo hayan  así convenido expresamente.

Es por lo anterior que, el hecho de que te ‘pidan’ el inmueble que te han dado en arrendamiento y tengas hasta dos meses más para buscar una nueva casa habitación, eso no quiere decir que estás exento de pagar la renta por esa temporalidad.

17) Derecho de prorrogar la vigencia del contrato

En tratándose de contratos de arrendamiento de inmuebles por tiempo determinado, el arrendatario que se encuentre al corriente en el pago de las rentas tendrá derecho a que, si lo pide antes del vencimiento del plazo estipulado en el contrato^[10], se le prorrogue el arrendamiento por el mismo plazo o hasta por un año. En ese caso, el arrendador podrá aumentar hasta un 10 por ciento la renta anterior, siempre que no se haya incrementado en los últimos tres meses.

Lo anterior quiere decir que, si por ejemplo, el plazo del contrato de arrendamiento es de 6 meses, la prórroga operará por esos 6 meses, aun y cuando el límite sea un año. Caso contrario es cuando, por ejemplo, el plazo normal del contrato es de 5 años y una vez vencido, al solicitar la prórroga no podrá prorrogarse por otros 5 años sino 1 año por ser el límite establecido en la ley. Resulta ilustrativo el siguiente criterio judicial: ARRENDAMIENTO, CONTRATO DE. SU PRÓRROGA NO DEBE EXCEDER EL TÉRMINO DE SU DURACIÓN^[11].

Quedan exceptuados los arrendadores de la obligación de prorrogar el contrato de arrendamiento, los propietarios del inmueble que quieran habitar la casa o cultivar la finca dada en arrendamiento que, en cuyo caso, deberán notificar al arrendatario en ese sentido, ya sea judicialmente, ante notario o testigos, con 60 días de anticipación al vencimiento del contrato.

Por otro lado, a juicio de beLegal abogados S.C estas disposiciones son inconstitucionales porque limitan el derecho del propietario a que, por ejemplo, si encuentra un mejor arrendatario para arrendar su inmueble corra el riesgo de no hacerlo porque el arrendatario solicitó la prórroga y, si acaso, el único aumento que verá es del 10% de la renta. Esto vulnera el derecho fundamental de propiedad privada del arrendador.

Lo anterior se robustece si en el Código Civil del Estado de Chihuahua en su artículo 2384^[12] únicamente habla de inmuebles por tiempo determinado sin precisar, por ejemplo, que la obligación de otorgar prórrogas sólo operan para las casas habitaciones, lo cual podría ocasionar que entraran en colisión el derecho a una vivienda digna y decorosa de los gobernados y al de propiedad, con lo cual podría al menos defenderse tan draconiana medida. Lo anterior, en atención a los siguientes criterios judiciales: PROPIEDAD PRIVADA. EL DERECHO RELATIVO ESTÁ LIMITADO POR SU FUNCIÓN SOCIAL^[13] y DERECHO HUMANO A UNA VIVIENDA DIGNA Y DECOROSA. SU ACCESO NO ES A TÍTULO GRATUITO^[14].

En todo caso, la prórroga solamente opera en una única ocasión en razón de que la ley no da pie para que la prórroga sea indefinida—lo que en todo caso de igual forma sería inconstitucional—. Además que la prórroga se ejerce por una única ocasión ha sido un criterio reiterado por los tribunales colegiados de circuito en casos análogos.  Ejemplo de ello es el siguiente criterio judicial:  ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES HABITACIONALES. EL SIGNIFICADO DE LA FRASE “HASTA POR UN AÑO MÁS” CONTENIDA EN EL ARTÍCULO 2448-C DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL, APLICABLE PARA LA CIUDAD DE MÉXICO, NO TIENE EL ALCANCE PARA QUE EL ARRENDATARIO PUEDA SOLICITAR UNA SEGUNDA PRÓRROGA O MÁS DEL CONTRATO, PUES NO EXISTE FUNDAMENTO PARA QUE PROCEDA^[15].

Por último, aunque muchos arrendadores tratando de burlar la prórroga estipulan en el contrato de arrendamiento que el arrendatario renuncia a ella. A nuestro juicio, ésta renuncia sólo es aplicable en tratándose para los arrendamientos comerciales e industriales, pero no para casa habitación. Esto al tenor de los artículos 5 y 7 del Código Civil del Estado de Chihuahua^[16], así como las normas de orden público que rigen el arrendamiento en esa modalidad y que pretenden defender el derecho de los arrendatarios a una vivienda digna y decorosa.

Resulta ilustrativo para la conclusión arribada, los siguientes criterios judiciales: ARRENDAMIENTO DE FINCAS URBANAS DESTINADAS A ACTIVIDADES COMERCIALES. RENUNCIA DEL DERECHO DE PRÓRROGA DEL CONTRATO^[17] y ARRENDAMIENTO. ES IRRENUNCIABLE LA PRÓRROGA EN EL CONTRATO DE, POR CONSTITUIR UN BENEFICIO ESTABLECIDO POR LA LEY A FAVOR DEL ARRENDATARIO^[18]

18) Tácita reconducción

Por otro lado, si después de terminado el plazo por el que se celebró el arrendamiento o la prórroga en su caso, el arrendatario continúa sin oposición en el uso y goce del bien arrendado y éste es rústico, el arrendamiento continuará por un año más. Continuación que tanto la doctrina como los tribunales es conocido como tácita reconducción.

Por cuanto hace al supuesto anterior, pero si el predio es urbano (generalmente para casa habitación) el contrato de arrendamiento continuará por tiempo indeterminado y deberá pagarse la renta que corresponda por el tiempo en que se exceda lo convenido expresamente en el contrato, hasta en tanto cualquiera de las partes den aviso de su deseo de terminar el contrato de arrendamiento.

Todo lo anterior, aun y cuando el arrendatario no esté al corriente con el pago de la renta, tal y como lo ha reconocido la Suprema Corte de Justicia de la Nación en el siguiente criterio jurisprudencial: TÁCITA RECONDUCCIÓN. PARA QUE OPERE ES INNECESARIO QUE EL ARRENDATARIO ESTÉ AL CORRIENTE EN EL PAGO DE LAS RENTAS^[19]

19) Aumento del monto de la renta

Otro mito que queremos aclarar es que  es falso que el arrendador está limitado a subir el monto de la renta en determinado porcentaje que generalmente se dice es del 10%. Esto, porque como ya vimos en apartados anteriores, este porcentaje sí es obligatorio pero en tratándose de la prórroga, mas no cuando se está no se está en ese supuesto.

Es por lo que, por ejemplo, si el arrendatario no hace uso del derecho de su prórroga y aun así desea que continúe vigente el contrato de arrendamiento por un plazo mayor al original, solamente las leyes del mercado determinarán los aumentos de la renta, por no decir que ello quedará a la entera voluntad del arrendador. Sin que el arrendatario tenga defensa u opción en contra de ese aumento.

20) Rescisión del contrato de arrendamiento

Por rescisión contractual se entiende, en términos llanos, como la terminación anticipada del contrato por causas imputables a algunas de las partes. Causas que emanan de la ley o que así fueran estipuladas por los contratantes.

Respecto de las causas plasmadas en la ley para el contrato de arrendamiento, están las siguientes:

I.- Por falta de pago de la renta en los términos previstos en la ley.

II.- Por el mal uso que del bien haga el arrendatario, o por los daños que lleguen a causarse con ese uso.

III.- Por subarrendar el bien si eso no estaba permitido.

IV.- Porque el arrendatario cambia la forma del bien arrendado sin consentimiento expreso del arrendador.

V.- Cuando el arrendador no haga las reparaciones necesarias para el uso a que está dedicado el bien arrendado.

VI.- Cuando el arrendador es vencido en juicio por un tercero y parte del bien arrendado se pierde, en cuyo caso el arrendatario podrá rescindir el contrato o reclamar una disminución en la renta.

VII.- Cuando la cosa arrendada presente vicios o imperfecciones de los cuales el arrendatario no hubiere tenido conocimiento.

VIII.- Cuando por caso fortuito o fuerza mayor se impida al arrendatario hacer uso del bien arrendado en un lapso mayor a dos meses.

IX.- Cuando derivado de reparaciones el arrendatario pierde el uso total o parcial del bien arrendado.

X.- Cuando sin motivo el arrendador se opone al subarrendamiento que pretenda celebrar el arrendatario, siempre y cuando el subarrendamiento se haya pactado en el contrato de arrendamiento.

Como ves, son muy pocas las causas de rescisión plasmadas en la ley, por lo que cuando se redacte el contrato de arrendamiento deberá de tenerse mucho cuidado en confeccionar las causales de rescisión contractual. Dentro de las más comunes están aquellas encaminadas a la seguridad del objeto del arrendamiento, como la contratación de seguros, pago de cuotas de seguridad privada, no introducción de animales, etcétera.

21) Derecho del tanto

El derecho del tanto es considerado como la preferencia que tiene una persona respecto a terceros para la celebración de un contrato, que en este caso, es tanto para la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento como para la compraventa del inmueble arrendado. Nos explicamos.

Cuando el propietario del inmueble arrendado pretende arrendarlo a un tercero o, en su caso, venderlo, aquél deberá de darle preferencia para la celebración de ambos contratos, bajo las mismas condiciones que ofertaba a los terceros bajo las siguientes condiciones:

Para el contrato de arrendamiento, siempre que el arrendatario haya arrendado el inmueble por más de 3 años y esté al corriente en el pago de las rentas. Mientras que, para el contrato de compraventa, se necesita que el arrendamiento haya durado, por lo menos, 5 años y que también esté el arrendatario al corriente en el pago de las rentas.

Este derecho es importante porque la propia ley consigna que si el propietario no respeta el derecho del tanto, la venta que se haga del inmueble y el arrendamiento no producirán efectos.

Es por lo anterior que el Código Civil del Estado de Chihuahua obliga al propietario del inmueble a notificar al arrendatario, ya sea ante notario público o judicialmente, las condiciones en que pretende realizar el nuevo arrendamiento o la venta, en su caso, del inmueble. Una vez hecho lo anterior, el arrendatario tendrá un plazo de ocho días hábiles para manifestar si hará uso de ese derecho del tanto y, por ende, celebrar en esas mismas condiciones ya sea el contrato de arrendamiento o de compraventa.

22) Exención en el pago de rentas

Pocas excepciones plasmadas en la ley existen para que el arrendatario esté exento de pagar la renta. Dentro de ellas, está la relativa a los casos fortuitos o de fuerza mayor en donde se impide el cumplimiento puntual de la obligación de pago por un hecho de la naturaleza o de la autoridad.

Ejemplo de lo anterior lo vivimos hace poco, cuando la autoridad sanitaria prohibió que ciertas actividades comerciales operaran y, con ello, el arrendatario no pudo disfrutar del inmueble que arrendó para su negocio comercial con lo que, aunque no fuera por voluntad del arrendador, éste no otorgó el uso de la casa para el fin que fue contratado.

Otro supuestos contemplado en la ley acontece cuando, el arrendador al realizar reparaciones, impide el uso parcial o total del bien arrendado, en donde el arrendatario tendrá el derecho a no pagar rentas y, en su caso, la facultad para rescindir el contrato de arrendamiento.

23) Acciones legales ante el incumplimiento

No podría quedar completo el hablar del contrato de arrendamiento sin mencionar qué acciones legales tiene el arrendador y arrendatario. Y aun y cuando no las abordaremos a detalle porque necesitan una explicación prolongada, al menos te diremos los nombres de las mismas y lo que implican. Sin embargo, ten en mente que estas acciones legales se originan sólo ante el incumplimiento del contrato de arrendamiento, pues existen otras que aunque comunes, no caen dentro de esa categoría (como las acciones de nulidad absoluta o relativa, de disminución de rentas, proforma, lesión civil, etcétera)

Las acciones civiles utilizadas ante el incumplimiento del contrato de arrendamiento son principalmente tres: 1) cumplimiento forzoso del contrato; 2) rescisión del contrato y 3) juicio especial de desahucio. Es pertinente aclarar, que las dos primera acciones deben litigarse ante un juicio ordinario civil. Si quieres conocer más sobre este tema, te recomendamos la entrada titulada ‘El Juicio Ordinario Civil en el estado de Chihuahua‘.

Las dos primeras pueden ser empleadas por ambas partes, esto es, arrendador y arrendatario; mientras que la última sólo puede ser utilizada por el arrendador. También, las dos primeras admiten la figura de la reconvención (contrademanda) por lo que el demandado, además de defenderse puede reclamarle prestaciones al actor; mientras que en la última acción está vedado reconvenir. Por último, en promedio las dos primeras tienen una duración de dos años y medio (si se litigan hasta llegar al juicio de amparo) En cambio, la última acción tiene una duración promedio total de un año y medio.

Cumplimiento forzoso del contrato

Por cuanto hace al cumplimiento forzoso del contrato ésta se tramita a través de un Juicio Ordinario Oral Civil ante el Tribunal Superior de Justicia del Estado de Chihuahua, en específico, un Juez de lo Civil por Audiencias. La acción implica, a grandes rasgos, que el juez obligue a la parte contraria a cumplir con una obligación contractual señalada en el contrato y, a su vez, asegurar la vigencia del contrato hasta en tanto éste llegue a su terminación natural establecida en el mismo. Por ende, la parte que demande esta acción quiere no sólo que la otra parte cumpla con sus obligaciones, sino que el contrato siga surtiendo efectos para ambas partes.

Con esta acción civil las partes pueden obligar, por ejemplo, que se pague el monto de las rentas vencidas o que estén por vencerse (cuando sea por un plazo forzoso y determinado) devolver cantidades pendientes de pago en en favor del arrendatario (como el del depósito) obligar a realizar reparaciones, entre otras. Como ves, la naturaleza de esta acción civil depende de todas las obligaciones que existan para las partes en el contrato de arrendamiento.

El hecho de que tanto el arrendador o arrendatario tenga que demandar en juicio el cumplimiento forzoso del contrato entraña que realicen gastos. Pues bien, paralelamente al demandar el cumplimiento forzoso, como acción secundaria está el pago de los daños y perjuicios que, en todo caso, pueden sustituirse por una cláusula penal—la cual estudiaremos más adelante—. Lo anterior, con independencia al pago de gastos y costas (costo del juicio) que pagaría la parte incumplida si esta acción civil prospera en juicio.

Además, si después de haber demandado el cumplimiento forzoso del contrato y, aun ganando el juicio la parte contraria no cumple, entonces podrás demandar la rescisión del contrato como la última alternativa para que tú, como parte que sí cumple en el contrato, te desembaraces de tus obligaciones contractuales.

Finalmente, si quieres ver un ejemplo de cómo se demanda el cumplimiento forzoso de un contrato de arrendamiento y el pago de sus rentas futuras, aun y cuando el arrendatario haya abandonado el inmueble, te dejamos un formato de demanda elaborado por uno de nuestros socios. Da clic en el enlace Formato de Demanda de Cumplimiento Forzoso del Contrato de Arrendamiento y Pago de Rentas Futuras.

Rescisión

Por cuanto hace a la rescisión, ya manifestamos en párrafos anteriores que no es más que la terminación anticipada de la vigencia del contrato de arrendamiento por culpa de alguno de los contratantes que, en esencia, libera a ambas partes de continuar con el cumplimiento de sus obligaciones contractuales.

La diferencia con el cumplimiento forzoso es que la parte cumplidora del contrato ha sufrido una afectación que considere de tal entidad, que trae como consecuencia el no querer continuar con esa relación contractual. Por lo que en juicio demostrará que la parte contraria ha incumplido el contrato y, por ende, quiere que éste se termine.

Esta acción también se ejercita en un Juicio Ordinario Oral Civil y puede ser utilizada tanto por el arrendador como por el arrendatario. Sin embargo, como el contrato de arrendamiento terminará una consecuencia lógica de la acción es la desocupación del inmueble arrendado por parte del arrendatario. De ahí que, insistimos, esta acción se utiliza cuando ya no haya intención de las partes de querer continuar con la vigencia del contrato.

En similar sentido, el incumplimiento al contrato de la parte demandada que que motiva la rescisión, puede generarle daños y perjuicios al actor (demandante) los cuales deberán ser invocados en la demanda (si se saben de antemano) o demandarse de forma autónoma con posterioridad a ese juicio. Esto es así, porque la rescisión del contrato no engendra, por sí misma, la obligación de pagar daños y perjuicios tal y como lo ha reconocido históricamente la Suprema Corte de Justicia de la Nación: DAÑOS Y PERJUICIOS EN LOS CASOS DE RESCISION DE CONTRATOS^[20]

Por último, la obligación al pago de gastos y costas  también depende de cada caso, pero generalmente si el demandado pierde los tribunales lo condenarán a realizar el pago respectivo y, de esa forma, se podrá recuperar todo lo invertido.

Juicio Especial de Desahucio

Una acción especial que sólo está a favor del arrendador es la de desahucio que, en esencia, implica que ante la falta de pago de dos o más mensualidades por parte del arrendatario, se le desaloje con mayor rapidez del inmueble arrendado.

Ante esta acción el juzgado que radique la demanda de desahucio requerirá de pago al arrendatario o, para que en su caso, justifique el porqué del impago (como pudiera ser la orden de diversa autoridad de retener las rentas) con el recibo de pago u orden judicial correspondiente.

De no justificar el impago o pagar el adeudo, se procederá a lo que se conoce como secuestro de bienes que llanamente es un embargo precautorio cuyo objeto es garantizar el pago del adeudo.

Además de todo lo anterior, se le prevendrá al arrendatario para que en el término de 30 días (si el inmueble es para casa habitación), 60 días (si está destinada para giro mercantil o industrial) o 90 días (uso rústico) desocupe el domicilio bajo el apercibimiento que de no hacerlo, se hará el desalojo en la vía de apremio (forzosa)

Por otro lado, el arrendatario como demandado tiene pocas defensas para este tipo de juicios, siendo la de mayor importancia la de excepción de pago donde demuestre que ya realizó el pago, aunque por ejemplo no cuente con el recibo de pago correspondiente y en cuyo caso deberá de acreditar el porqué. 

Finalmente, cuando del término concedido para desocupar el bien inmueble señalado el arrendatario exhiba el importe de pago o bien, pague el adeudo, el juez dará por terminado el juicio especial de desahucio y continuará la vigencia del contrato de arrendamiento, hasta su natural terminación.

Como podrás ver, el objeto de esta última acción civil es asegurar el pago de la renta, sin que necesariamente se busque la terminación del contrato de arrendamiento. Por lo que, en su momento, deberás de decidir si prefieres irte a la segura para la terminación del contrato, esto es, ejercitar la acción de rescisión o darle una ‘segunda oportunidad’ al arrendatario y demandar el desahucio que en teoría tiene como ventaja ser una vía más rápida.

24) Depósito

Una obligación que por costumbre se ha arraigado en el contrato de arrendamiento es la relativa a dar un depósito, generalmente, por el mismo monto de la renta mensual. Esto con el afán de garantizar cualquier futuro desperfecto o adeudo generado con motivo del contrato.

El Código Civil del Estado de Chihuahua es parco en regular esta institución y ello obedece a que en la confección de cualquier contrato, son las partes las que a través de su voluntad le dan los alcances que mejor se adecuen a sus intereses. Sin embargo, el artículo 2321^[21] de dicho código es el fundamento para que, a falta de estipulación pormenorizada sobre el depósito para el contrato de arrendamiento, el arrendatario solicite su devolución. Desde luego, tal devolución debe hacerse bajo el amparo de la acción de cumplimiento forzoso del contrato.

Por último, queremos darte a conocer que para hacer más atractivo la obtención del monto del depósito, éste se ve aumentado por el interés legal que es del 9% anual, mas no—indebidamente— por una cláusula penal —que más adelante estudiaremos y de la cual nos parece inconstitucional— para que en el caso de que el arrendador no te devuelva el monto del depósito en tiempo y forma, sufra una sanción económica mayor a la de los gastos en juicio.

Esto es así, porque muchas veces el arrendador al ser consciente de todos los gastos que implicarían para un arrendatario obtener el monto del depósito, generalmente busca pretextos para no hacer tal devolución. Lo anterior, teniendo mayor incidencia en los arrendamientos para casa habitación.

Así, montos que para abogados no pueden parecer atractivos en sí mismos (10, 000, 15, 000 o 20, 000 o inclusive menores) como depósito, harán que muchas de las veces tengas que invertir más de lo que obtendrías con tal de recuperar el depósito o simplemente ‘dejarlo por la paz’. Esto es así, porque generalmente un juicio oral en materia de arrendamiento ronda de los 40, 000 a 80, 000 pesos cuando no son inmuebles para uso comercial o industrial con rentas considerables.

Y sí, si bien es cierto que para cualquier tipo de litigio siempre habrá la posibilidad que en materia civil el juez condene al arrendador a pagarte los gastos del juicio (gastos y costas) tal condena muchas veces no puede ser ejecutada o, simplemente, tarda mucho tiempo en obtenerse.

25) Consignación en pago

Dentro de los múltiples problemas que pueden presentarse con un contrato de arrendamiento también está el relativo a la contumacia del arrendador para recibir el pago de las rentas. Las razones pueden ser muchas, pero generalmente pasa cuando de mala fe el arrendador quiere hacer caer en mora al arrendatario y, por ende, tener cómo justificar—supuestamente— su incumplimiento contractual. Esto ya sea porque quiere recuperar la posesión del inmueble para sí o para dársela a un tercero que pueda pagarle más y, para eso, desde luego necesita un motivo para terminar con el contrato actual de arrendamiento.

Cuando esto llegue a ocurrir, los arrendatarios tienen una forma de depositar judicialmente la renta am través de una institución legal denominada preliminares de consignación que está regulada de los artículos 209 a 218 del Código de Procedimientos Civiles del Estado de Chihuahua.

Con el procedimiento de preliminares de consignación se le citará al arrendador para que reciba el pago de la renta y así, tú como arrendatario tendrás las pruebas que acrediten que pagaste en forma la renta. Pero el procedimiento no acaba ahí. De acuerdo con el artículo 1986^[22] del Código Civil del Estado de Chihuahua, el juez durante el procedimiento analizará si la consignación es legítima y, de ser así, ordenará que el arrendador pague todos los gastos incurridos por el arrendatario para hacer la consignación.

26) Pago de rentas forzosas

Con el contrato de arrendamiento el arrendador espera obtener una ganancia por otorgar el uso de su bien, pero puede llegar a ocurrir el caso en que, por ejemplo, el arrendatario desocupe el inmueble sin haberle avisado al arrendador. En este supuesto, aun y cuando el bien arrendado ya no está en posesión del arrendatario ¿éste tiene la obligación de pagar las rentas? La respuesta general es que sí.

Lo anterior, acorde a lo estipulado por el artículo 2363^[23] del Código Civil del Estado de Chihuahua y a diversos criterios judiciales que ilustran el cumplimiento forzoso del pago de las rentas fijadas en el contrato de arrendamiento: ARRENDAMIENTO. LA OBLIGACION DE PAGO DE LAS RENTAS EN EL, NO SE ENCUENTRA CONDICIONADA A LA OCUPACION DEL INMUEBLE POR PARTE DEL INQUILINO^[24]. Y ARRENDAMIENTO. RECLAMACION DE RENTAS FUTURAS, PROCEDENCIA DE LA, EN UNA SOLA DEMANDA^[25].

En todo caso, no existe obstáculo para que las partes puedan estipular disposición en contrario en el contrato de arrendamiento pero si (como generalmente sucede) se fue omiso en pormenorizar este supuesto, el arrendatario tiene que cumplir con la obligación de pagar rentas aun y cuando no use el inmueble arrendado. Ello, en virtud de que no ha mediado una terminación consensuada por las partes^[26], ni ha operado la rescisión del contrato de arrendamiento.

27) Devolución anticipada del inmueble arrendado

Hay supuestos en que el arrendatario quiere hacer entrega del inmueble arrendado, ya sea porque el plazo en el contrato feneció y no es su deseo prorrogar el contrato o porque, por otro lado, quiere rescindir el contrato de arrendamiento. Es entonces cuando surgen las preguntas de hasta cuándo tiene que continuar pagando las rentas y qué debe hacer para devolverle la posesión del inmueble objeto de arrendamiento al arrendador.

En el primer supuesto, debe hacerse a través de la figura de consignación en pago^[27] de la cual ya hablamos brevemente en donde a través de un juez de lo civil, el arrendatario consigna las llaves y arguye que lo hace en cumplimiento del contrato de arrendamiento. Lo anterior, también conforme al siguiente criterio jurisprudencial emitido por la Suprema Corte de Justicia de la Nación: ARRENDAMIENTO. PARA QUE LA ENTREGA DE LAS LLAVES DEL INMUEBLE ARRENDADO AL TRIBUNAL LIBERE AL ARRENDATARIO DEL PAGO DE RENTAS, SE REQUIERE DE LA PREVIA NOTIFICACIÓN DE LA CONSIGNACIÓN AL ARRENDADOR Y QUE EL JUEZ LA APRUEBE^[28].

Por cuanto hace al segundo supuesto, esto es, cuando el arrendatario pretende la rescisión del contrato de arrendamiento y, por ende, desembarazarse de sus obligaciones contractuales, siendo la de mayor entidad la del pago de la renta, surge la pregunta ¿desde cuándo debe hacerlo? ¿Desde que presenta la demanda? ¿Hasta que el juez emite sentencia definitiva?

Para responder esta pregunta, lo ideal es que en el contrato de arrendamiento existieran mecanismos que regulararan este supuesto, sobre todo para garantizar la seguridad del inmueble y, hasta cierto punto, poder dilucidar quién es responsable por los daños ocasiones. Piénsese, por ejemplo, en caso de un incendio donde en ese inter hay que resolverse quién es el responsable de haber velado por la seguridad del inmueble.

Ante la ausencia de un procedimiento consensuado, lamentablemente la ley es muy parca en este supuesto pues sólo desarrolla cuando se tengan que depositar las llaves para el cumplimiento de la obligación de devolver el inmueble, pero no para cuando el arrendatario quiera terminar anticipadamente el contrato de arrendamiento por rescisión y, por ende, quiera dejar de cumplir con su obligación principal en el contrato: pagar la renta.

No obstante, a criterio de beLegal abogados S.C la obligación de pagar la renta para el arrendatario cesa cuando se emplace al arrendador la demanda de rescisión, por lo que desde el escrito inicial de demanda, cuando el arrendatario ejercite la acción de rescisión, éste deberá de adjuntar las llaves y manifestar su intención de devolverle el inmueble al arrendador para que en el acto del emplazamiento o con posterioridad a éste, el arrendador tome posesión del inmueble. Esto, de conformidad con el artículo 247, fracción IV del Código de Procedimientos Civiles del Estado de Chihuahua^[29].

Todo esto, para que no se configure la presunción humana de que mientras duró el juicio ordinario civil donde se demandó la acción de rescisión, el arrendatario al continuar poseyendo el inmueble obtuvo un beneficio de éste y, por ende, sí debe pagar las rentas por esa temporalidad, aun y cuando su intención siempre haya sido devolver la posesión de la propiedad antes del vencimiento del plazo contractual. Lo anterior, al tenor de este acertado criterio judicial: RENTA. SITUACIÓN EN QUE DEBE PAGARSE, A PESAR DE LA RESCISIÓN DEL CONTRATO POR CAUSA IMPUTABLE AL ARRENDADOR^[30].

En todo caso, tenemos que advertirte que si como arrendatario llegas a perder la demanda y, por ende, el juez declara que no había motivo para rescindir el contrato de arrendamiento; aun y cuando hayas desocupado oportunamente el inmueble para demandar, el juez debe de declarar que el impago en las rentas era injustificado. Con esa declaración ya sea en ese mismo juicio (sólo si el arrendador reconvino o ‘contrademandó el pago de las rentas vencidas y por vencerse) o en otro nuevo juicio, te condenarían a pagar esas rentas insolutas.

Por otro lado, no devolver el inmueble en esta forma sería un sinsentido, ya que por una parte como arrendatario pretendes desembarazarte de tus obligaciones en el contrato de arrendamiento y, por otra, seguirías ocupándolo hasta que se emita sentencia definitiva (lo cual puede durar hasta dos años) En todo caso, insistimos, lo ideal es que el legislador chihuahuense regule este supuesto de manera clara porque, por otro lado, los tribunales pocas luces han vertido sobre este tema.

28) Subarrendamiento

El subarrendamiento implica que el arrendatario a su vez arriende en todo o en parte la cosa que él recibió como arrendamiento. Desde luego, para que sea legal se necesita la autorización expresa del arrendador, no sólo para la protección y seguridad jurídica de éste, sino de los eventuales subarrendatarios. También, el subarrendamiento debe otorgarse con las mismas formalidades que el arrendamiento, esto es, por escrito.

Por otro lado, si no existe la autorización por parte del arrendador para subarrendar, éste podrá exigir la rescisión del contrato de arrendamiento y subarrendamientos. Además, estará facultado para exigir el pago de manera solidaria de los daños y perjuicios tanto al arrendatario como a los subarrendatarios.

Ahora bien, la autorización que puede dar el arrendador para el subarrendamiento es de dos formas: 1) general o 2) especial. La primera, como su nombre lo indica, autoriza al arrendatario para que de forma indiscriminada dé en subarrendamiento la cosa arrendada, ya sea en su totalidad o sólo una parte. Mientras que la autorización especial implica que el subarrendamiento se haga únicamente a una determinada persona y por la fracción o totalidad del inmueble arrendado.

Lo que antecede es trascendente, puesto que en la autorización general la responsabilidad del arrendatario para con el arrendador es total. Es decir, si los subarrendatarios causan daños al inmueble, el arrendatario sigue siendo responsable. En cambio, con la autorización especial el arrendador únicamente tendrá acción en contra del subarrendatario, mas no con el arrendatario.

29) Retención de rentas

Existen al menos dos supuestos en que la ley en el estado de Chihuahua permite al arrendatario la retención de las rentas, es decir: 1) por orden judicial y 2) cuando el arrendador se niegue a expedir el recibo de pago correspondiente. No obstante, la retención desde luego no es indefinida.

El primer supuesto tiene su fundamento—en parte—conforme al artículo 1960 del Código Civil del Estado de Chihuahua^[31], ya que en tratándose de medidas precautorias, secuestros de bienes (embargo provisional), órdenes administrativas, penales, o embargos; las autoridades jurisdiccionales emiten órdenes de retención de pagos hacia los arrendatarios ya que son deudores respecto de los arrendadores para que, con posterioridad, ser remitidos esos pagos a un fondo, expediente o lugar en específico.

Por lo que en el inter a que se precise la orden de remisión, el arrendatario está facultado para retener el pago de la renta. Evidentemente, no implica esto que esté exento de pagar la renta, porque eventualmente deberá exhibir o remitir el monto retenido y, de no haberlo hecho así y haber afirmado estarlo haciendo, incurrirá en diversos delitos patrimoniales y contra la administración de justicia, como pudiera ser el fraude procesal.

El otro supuesto acontece cuando el arrendador, como acreedor en el pago de la renta, se rehúsa a expedir un recibo de pago. Ante esa hipótesis es claro el artículo 1971 del Código Civil del Estado de Chihuahua^[32] en el sentido de que el arrendatario puede retener los pagos. Empero, aquí la diferencia es que deberá con posterioridad emprender una consignación en pago en los términos que ya la hemos tratado con anterioridad, salvo que existan otras sanciones o un procedimiento especial diseñado por las partes en el contrato de arrendamiento.

30) Cláusula penal

En el funesto caso que alguna de las partes en el contrato de arrendamiento no cumplan con sus obligaciones en la forma convenida, como ya sabes, ambas partes tienen acciones legales para solicitar el cumplimiento forzoso del contrato o terminarlo anticipadamente. Sin embargo, el incumplimiento de las obligaciones entraña una molestia para la parte cumplida, así como posibles daños y perjuicios en su patrimonio. Ante esas molestias, es cuando adquiere capital importancia la figura de la cláusula penal en los contratos de arrendamiento.

La cláusula penal no es más que el castigo económico que la parte incumplida (o que no cumplió conforme a lo estipulado) debe de soportar por su incumplimiento contractual y, a su vez, un medio disuasivo para evitarlo. Esta cláusula penal sustituye los daños y perjuicios sufridos en el contrato de arrendamiento^[33], por lo que puede o no ser incorporada al contrato. En todo caso, si por alguna razón se omitió su inclusión, la parte cumplida en el contrato no está inerme porque todavía tendría la acción civil de daños y perjuicios en contra del incumplido^[34]. Acción que amerita un estudio especial en este blog.

Por otro lado, la cláusula penal como tal no es única. Por el contrario, en el contrato de arrendamiento pueden incluirse varias penas atendiendo a la obligación que se pretenda castigar o disuadir su incumplimiento. Por ejemplo, las más comunes son: por falta de pago oportuno, daños al inmueble arrendado, por no realizar reparaciones, presentar avisos, no pagar en un lugar de pago determinado, etcétera. Por esa flexibilidad es que nosotros siempre recomendamos incorporar cláusulas penales.

Otro dato importante es que debe de ser diseñado por un abogado competente para pormenorizar sus alcances y, de mayor entidad, señalar la obligación que cubre la cláusula penal. Esto es así, porque esta cláusula  tiene un límite legal, esto es, que no puede exceder su pena el valor o cuantía a la obligación principal por disposición expresa del artículo 1737 del Código Civil del Estado de Chihuahua y sendos criterios judiciales, como el siguiente: ARRENDAMIENTO. CLAUSULA PENAL NO DEBE EXCEDER DE LA OBLIGACION PRINCIPAL^[35].

Lo anterior implica, por ejemplo, que si se pactó por la renta de un inmueble la cantidad mensual de 10, 000 pesos, no podrás estipular como mora en el pago por cada día de retraso la cantidad de 366.66 pesos pues multiplicado mensualmente rebasa la obligación principal (el monto de la renta) Mucho menos estipular que en el retraso de la renta se pagará una cantidad igual diaria como sanción, esto es, otros diez mil pesos o 6 meses, como nos ha tocado observar en contratos.

No obstante, lo que sí pudieras estipular en ese caso es una mora de 333.33 pesos, pues aunque multiplicada por 30 da el monto total de la renta mensual (obligación principal) aquélla sanción no rebasa dicha obligación principal, lo cual sí está permitido por la ley.

Por lo que para determinar en un primer momento si se excede la obligación principal, primero hay que observarse qué obligación protege la cláusula penal, esto es, el pago oportuno de la renta, por no hacer reparaciones, etcétera; luego calcular su temporalidad, si es una obligación anual, mensual, etcétera y ya por último constatar si excede la pena la obligación principal.

En todo caso, si la pena excede la obligación principal no quiere decir que ésta en sí misma es nula, sino que el juez que llegue a conocer de la controversia tendrá que reducirla equitativamente. Pero para qué arriesgarte. Mejor diséñalas tal y como marca la ley de la materia.

Por otro lado, una de las ventajas de las cláusulas penales es que quien sufre el incumplimiento de la obligación no tiene por qué acreditar que ha sufrido un perjuicio (la privación de cualquier ganancia lícita) para solicitar su pago. Por ejemplo, que como arrendador el hecho de que el arrendatario no le pagara la renta a tiempo hizo que perdiera la oportunidad de pagar proveedores en un diverso negocio y, con ello, entorpeció el cierre de un contrato comercial.

Ventaja anterior que no encontramos al tener que demandar la acción de daños y perjuicios donde sí se debe acreditar detalladamente por el actor (demandante) cómo sufrió un daño o perjuicio para ser reparado conforme al siguiente criterio jurisprudencial: DAÑOS Y PERJUICIOS. EL DERECHO A ELLOS DEBE DEMOSTRARSE EN FORMA AUTÓNOMA AL INCUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN EN QUE SE FUNDEN, EN TANTO ESTA ÚLTIMA NO IMPLICA QUE NECESARIA E INDEFECTIBLEMENTE SE CAUSEN^[36].

Ya para finalizar, en nuestro Código Civil del Estado de Chihuahua tenemos otra limitante en el artículo 1740^[37] que a nuestro juicio es a todas luces inconstitucional. La limitante consiste en que sólo en ciertos casos se puede solicitar el cumplimiento forzoso del contrato y, a su vez, el pago de la pena. Casos únicos que son en el retardo en el pago de la renta o cuando la obligación de no se preste de la forma convenida en el contrato.

Con esas limitantes deja fuera, por ejemplo, los funestos casos en que el arrendador no quiere hacerle la devolución del depósito al arrendatario, por lo que éste se ve obligado a demandar el cumplimiento forzoso de tal obligación sin que, al mismo tiempo, pueda exigir que se le pague una pena por tal incumplimiento.

Lo ideal ante el anterior escenario, es que el Congreso del Estado de Chihuahua añada como excepción ese supuesto—y otros— pero como esto puede nunca ocurrir, a través de un litigio podría invocarse la inconstitucionalidad del artículo referido y, con ello, hacer válida una cláusula penal en ese supuesto. Esto porque como ya dijimos, con la cláusula penal también se busca ser un medio disuasorio para evitar que las partes incumplan con sus obligaciones contractuales.

La inconstitucionalidad se actualiza porque existe una situación asimétrica de poder entre arrendadores y arrendatarios que, bajo al amparo de la ley, aquéllos someten en la relación contractual a los arrendatarios con la figura del depósito. Por lo que tanto el artículo invocado como las cláusulas que en ese sentido se estipulen, pueden ser impugnadas atendiendo a los criterios judiciales emanados por la Suprema Corte de Justicia de la Nación al resolver los amparos directos 4/2020 y 10/2023  en donde en asuntos análogos, se estudió cuándo cláusulas contractuales pueden ser declaradas inconstitucionales que dada su importancia, con posterioridad haremos una entrada especial en el blog para hablar sobre ellos.

Por beLegal Abogados S.C

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Abogados en Ciudad Juárez, Chihuahua, México

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^[1] Artículo 8.- La moneda extranjera no tendrá curso legal en la República, salvo en los casos en que la Ley expresamente determine otra cosa. Las obligaciones de pago en moneda extranjera contraídas dentro o fuera de la República para ser cumplidas en ésta, se solventarán entregando el equivalente en moneda nacional, al tipo de cambio que rija en el lugar y fecha en que se haga el pago. […]

^[2] Artículo 1689.- La validez y el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.

Artículo 1690.- La facultad de rescindir las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumba. Sólo pueden rescindirse las obligaciones que en sí mismas son válidas.

Artículo 1727.- Cuando la ley exija determinada forma para un contrato, mientras que éste no revista esa forma no será valido (SIC), salvo disposiciones en contrario; pero si la voluntad de las partes para celebrarlo consta de manera fehaciente, cualquiera de ellas puede exigir que se dé al contrato la forma legal.

^[3] ARTÍCULO 2114.- La acción y excepción de nulidad por falta de forma, sólo se puede invocar por los directamente interesados. El acto se confirma si al mismo se le otorga la forma omitida, o bien se convalida si se ha dado el cumplimiento voluntario de las partes.

Artículo 2117.- El cumplimiento voluntario por medio del pago, novación, o por cualquiera otro modo, se tiene por ratificación tácita y extingue la acción de nulidad.

^[4] Tesis: 1a./J. 106/2008. Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación. Novena Época. Jurisprudencia Civil. Registro Digital: 168214.

^[5] Tesis: 3a./J. 41/93. Otrora Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación. Octava Época. Jurisprudencia Civil. Registro Digital: 206672.

^[6] Artículo 142.- La información y documentación relativa a las operaciones y servicios a que se refiere el artículo 46 de la presente Ley, tendrá carácter confidencial, por lo que las instituciones de crédito, en protección del derecho a la privacidad de sus clientes y usuarios que en este artículo se establece, en ningún caso podrán dar noticias o información de los depósitos, operaciones o servicios, incluyendo los previstos en la fracción XV del citado artículo 46, sino al depositante, deudor, titular, beneficiario, fideicomitente, fideicomisario, comitente o mandante, a sus representantes legales o a quienes tengan otorgado poder para disponer de la cuenta o para intervenir en la operación o servicio.

Como excepción a lo dispuesto por el párrafo anterior, las instituciones de crédito estarán obligadas a dar las noticias o información a que se refiere dicho párrafo, cuando lo solicite la autoridad judicial en virtud de providencia dictada en juicio en el que el titular o, en su caso, el fideicomitente, fideicomisario, fiduciario, comitente, comisionista, mandante o mandatario sea parte o acusado. Para los efectos del presente párrafo, la autoridad judicial podrá formular su solicitud directamente a la institución de crédito, o a través de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores. […]

^[7] Tesis: I.3o.C.419 C (10a.) Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito. Décima Época. Tesis Aislada Civil. Registro Digital: 2021555.

^[8] Artículo 1963.- Si no se ha fijado el tiempo en que deba hacerse el pago y se trate de obligaciones de dar, no podrá el acreedor exigirlo, sino después de los treinta días siguientes a la interpelación que se haga, ya judicialmente, ya en lo extrajudicial, ante un Notario o ante dos testigos. Tratándose de obligaciones de hacer, el pago debe efectuarse cuando lo exija el acreedor, siempre que haya transcurrido el tiempo necesario para el cumplimiento de la obligación.

^[9] Véase a manera de ejemplo el siguiente criterio jurisprudencial emitido por la Suprema Corte de Justicia de la Nación: ARRENDAMIENTO. CUANDO SE RECLAMA LA RESCISIÓN DEL CONTRATO RESPECTIVO POR FALTA DE PAGO DE LA RENTA, EL ACREDITAMIENTO DE LA MORA ES UN ELEMENTO CONSTITUTIVO DE LA ACCIÓN QUE DEBE ESTUDIARSE DE OFICIO POR EL JUZGADOR (MODIFICACIÓN DE LA JURISPRUDENCIA 1a./J. 37/2003).

^[10] Lo cual normalmente se hace en los términos expuestos en el contrato, como puede ser por correo certificado o, si no se estipuló algo por el estilo, lo común es a través de notario público que puede resultar costoso.

^[11] Tesis: II.2o.C.383 C. Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Segundo Circuito. Novena Época. Tesis Aislada Civil. Registro Digital: 185446.

^[12] ARTÍCULO 2384. En el arrendamiento de inmuebles por tiempo determinado, el arrendatario que se encuentre al corriente en el pago de las rentas, tendrá derecho a que, si lo pide antes del vencimiento del plazo estipulado, se le prorrogue el arrendamiento hasta por un plazo igual al del contrato, sin que la prórroga exceda de un año. En este caso, el arrendador podrá aumentar hasta un diez por ciento la renta anterior, siempre que esta no se hubiere incrementado en los últimos tres meses.

Quedan exceptuados de la obligación de prorrogar el contrato de arrendamiento, los propietarios que quieran habitar la casa o cultivar la finca cuyo arrendamiento ha vencido.

^[13] Tesis: P./J. 37/2006. Pleno de la Suprema Corte de Justicia de la Nación. Novena Época. Jurisprudencia Constitucional. Registro Digital: 175498.

^[14] Tesis: 2001627. Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito. Décima Época. Tesis Aislada Civil. Registro Digital: 2001627.

^[15] Tesis: I.11o.C.94 C (10a.) Décimo Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito. Décima Época. Tesis Aislada Civil. Registro Digital: 2016442.

^[16] Artículo 5.- La voluntad de las partes en un acto jurídico no puede eximir de la observancia a la ley, ni alterarla o modificarla. Sólo son renunciables los derechos de interés privado, no así los que afectan al interés público, siempre y cuando la renuncia no perjudique derechos de terceros.

Artículo 7.- Los actos que celebren las partes en contra de leyes prohibitivas o de orden público serán nulos en forma absoluta, excepto que en la propia ley se disponga lo contrario. Los que atenten contra leyes de otro tipo se sujetarán a lo dispuesto por este Código en el Capítulo respectivo

^[17] Tesis: VII.3o.C.49 C. Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Séptimo Circuito. Novena Época. Tesis Aislada Civil. Registro Digital: 179666.

^[18] Tesis: II.2o.C.105 C. Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Segundo Circuito. Novena Época. Tesis Aislada Civil. Registro Digital: 195843.

^[19] Tesis: 1a./J. 59/2005. Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación. Novena Época. Jurisprudencia Civil. Registro Digital: 177428.

^[20] Otrora Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación. Quinta Época. Tesis Aislada Civil. Registro Digital: 343530.

^[21] ARTÍCULO 2321. Si al terminar el arrendamiento hubiere algún saldo a favor del arrendatario, el arrendador deberá devolverlo inmediatamente, a no ser que tenga algún derecho que ejercitar contra aquél; en este caso depositará judicialmente el saldo referido.

Lo dispuesto en el párrafo anterior, respecto del arrendador, regirá en su caso para el arrendatario.

^[22] ARTÍCULO 1986. Si el ofrecimiento y la consignación se han hecho legalmente, todos los gastos serán de cuenta del acreedor.

^[23] ARTÍCULO 2363. El arrendatario está obligado a pagar la totalidad del precio, cuando se hizo el arrendamiento por tiempo fijo y los períodos sólo se pusieron como plazos para el pago.

^[24] Sexto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito. Octava Época. Tesis Aislada Civil. Registro Digital: 216581.

^[25] Tesis: I.3o.C. 758 C. Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito. Octava Época. Tesis Aislada Civil. Registro Digital: 209431.

^[26] Ya que la terminación anticipada de un contrato de arrendamiento debe hacerse por declaración judicial o por mutuo consentimiento de las partes, mas no de manera unilateral acorde a lo establecido por el artículo 1689 del Código Civil del Estado de Chihuahua que indica: Artículo 1689.- La validez y el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.

^[27] Tomando en consideración que el término pago jurídicamente equivale a cumplimiento tal y como lo señala el artículo 1945 del Código Civil del Estado de Chihuahua. Por lo que hacerle la devolución de las llaves del inmueble con la intención de devolverle la posesión del inmueble al arrendador, es estar cumpliendo con la obligación de desocupar en tiempo y forma dicho bien.

Artículo 1945.- Pago o cumplimiento es la entrega de la cosa o cantidad debida, o la prestación del servicio que se hubiere prometido.

^[28] Tesis: 1a./J. 106/2012 (10a.) Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación. Décima Época. Jurisprudencia Civil. Registro Digital: 2002456.

^[29] Artículo 247.- Los efectos del emplazamiento son: […]

IV. Producir todas las consecuencias de la interpelación judicial, si por otros medios la persona obligada no se hubiere constituido ya en mora […].

^[30] Tesis: I.4o.C.246 C. Cuarto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito. Novena Época. Tesis Aislada Civil. Registro Digital: 165414.

^[31] ARTÍCULO 1960.- No será válido el pago hecho al acreedor por el deudor después de habérsele ordenado

judicialmente la retención de la deuda.

^[32] ARTÍCULO 1971. El deudor que paga tiene derecho de exigir el documento que acredita el pago y puede detener éste mientras que no le sea entregado.

^[33] De conformidad con el artículo 1734 del Código Civil del Estado de Chihuahua:

Artículo 1734.- Pueden los contratantes estipular cierta prestación como pena para el caso de que la obligación no se cumpla o no se cumpla de la manera convenida. Si tal estipulación se hace, no podrán reclamarse, además, daños y perjuicios.

^[34] La cual tiene su asidero principal en el artículo 1987 del Código Civil del Estado de Chihuahua que literalmente indica:

Artículo 1987.- El que estuviere obligado a prestar un hecho y dejare de prestarlo o no lo prestare conforme a lo convenido, será responsable de los daños y perjuicios, en los términos siguientes:

I. Si la obligación fuere a plazo, comenzará la responsabilidad desde el vencimiento de éste;

II. Si la obligación no dependiere de plazo cierto, se observará lo dispuesto en la parte final del artículo 1963.

El que contraviene una obligación de no hacer pagará daños y perjuicios por el solo hecho de la contravención.

^[35] Tesis: I.3o.C. J/23 . Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito. Octava Época. Jurisprudencia Civil. Registro Digital: 220949.

^[36] Tesis: I.7o.C. J/9 . Séptimo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito. Novena Época. Jurisprudencia Civil. Registro Digital: 184165.

^[37] ARTÍCULO 1740.- El acreedor puede exigir el cumplimiento de la obligación o el pago de la pena, pero no ambos; a menos que aparezca haberse estipulado la pena por el simple retardo en el cumplimiento de la obligación, o porque ésta no se preste de la manera convenida.