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• Introducción
• Acción reivindicatoria
• I.- ¿Qué es la acción reivindicatoria?
• II.- ¿Ante quién se presenta?
• III.- ¿Requisitos de la demanda?
• IV.- Elementos de la acción reivindicatoria
• 1.- La propiedad
• 2.- La posesión por el demandado
• 3.- Identidad del inmueble
• V.- Idoneidad de las pruebas
• 1.- Testimonial
• 2.- Pericial en topografía
• 3.- Inspección judicial con serie fotográfica
• 4.- Documentales vía informes
• VI.- Defensas comunes
• 1.- Relación personal
• 2.- Relación sexo-afectiva
• 3.- Nulidad absoluta
• 4.- Prescripción positiva o usucapión

Introducción

Uno de los más grandes mitos en el mundo del Derecho, es la forma en cómo los propietarios pueden recuperar la posesión de una casa o inmueble invadido. Esto es así, porque a menudo se cree que con una llamada a la policía, ésta desalojará a los invasores. Nada más alejado de la realidad. Aquí despejaremos ese mito y te diremos cuál acción legal tienes ante este problema, sus características y defensas contra ella.

Primero que nada, queremos aclarar que la razón por la cual es insuficiente el parar a la policía o acudir ante el Ministerio Público para que estos, sin mayor dilación, acudan a tu domicilio a desalojar a los invasores tiene sustento en los derechos fundamentales de los ‘invasores’ de audiencia y al acceso a la justicia. 

Por cuanto hace el derecho de audiencia, éste implica que se les dé oportunidad a las partes involucradas en un conflicto, para ser escuchadas en sus versiones. En el caso concreto, el ‘invasor’ tiene el derecho de exponer el porqué se encuentra en posesión del inmueble, lo cual puede deberse a múltiples supuestos que también son dignos de protección.

Por ejemplo, porque el domicilio le fue vendido, prestado (comodato), arrendado, etcétera. Lo anterior, con independencia de que tales contratos no hayan sido plasmado por escrito ni ratificados ante notario público pues, de acuerdo a nuestro sistema legal, un contrato aun siendo verbal, tiene existencia. Entonces, ante la premura de la situación, resulta pertinente que un juez escuche las versiones de ambas partes y decida si, en efecto, es una posesión ilegal de la propiedad o, en caso contrario, tiene mérito.

Por cuanto hace al derecho al acceso a la justicia, éste implica que los particulares no hagan justicia por sí mismos, pues ello generaría una relación asimétrica en donde la parte más fuerte, ya sea económica y físicamente, abusara de esa superioridad para obtener lo que quisiera. Luego, a través del diálogo donde las partes expongan sus argumentos ante un tercero ajeno al conflicto, es que se daría solución al mismo. De hecho, la prohibición de hacerse justicia por uno mismo está contenida en el artículo 17 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos.

Expuesto lo anterior, lo que debe quedarte claro es que si pretendes recuperar la posesión de tu casa o inmueble, sí o sí debes emprender acciones legales ya que, en caso contrario, el hecho de que hagas uso de la fuerza o con ayuda de terceros desalojas a los invasores, esto es un acto ilegal que inclusive pueda acarrearte sanciones penales.

En todo caso, cuando recuperes tu inmueble puedes—si lo planteas correctamente— cobrarle a ese invasor meses que estuvo en posesión ilegal de tu inmueble, como si fuera una renta, además del reembolso de todos los gastos que realices en tu abogado. Todo ello con la figura que trata la presente entrada: la acción reivindicatoria.

Acción reivindicatoria

I.- ¿Qué es la acción reivindicatoria?

Es una acción legal que tienen los propietarios con la cual se dejará en claro que ellos son los propietarios de la cosa—generalmente bienes inmuebles— y que el demandado la posee o detenta sin derecho alguno, por lo que tiene por efecto hacer esa declaración de propiedad y la restitución de la cosa.

II.- ¿Ante quién se presenta?

Ante un juzgado con competencia civil, que en el caso del estado de Chihuahua es ante un Juez de lo Civil por Audiencias en Turno en el ejercicio de un Juicio Ordinario Oral Civil. Para saber el trámite completo del juicio que se tiene que llevar a cabo, las pruebas que se rinden—y cómo deben ofrecerse— así qué esperar del caso, véase la entrada ‘El Juicio Ordinario Civil en el estado de Chihuahua‘.

III.- ¿Requisitos de la demanda?

Esta acción requiere como elementos de forma los mismos que para cualquier tipo demanda de carácter civil con el todavía vigente Código de Procedimientos Civiles del Estado de Chihuahua, que son los siguientes:

1.  La manifestación del juzgado ante quien se promueve
2.  Tu nombre, denominación o razón social y el domicilio para oír y recibir notificaciones
3. Con toda claridad enunciar las prestaciones que reclamas
4. La narración clara, sucinta y cronológica del caso
5. Los fundamentos de derecho que consideres aplicables
6. El ofrecimiento de las pruebas que pretendas rendir en juicio, expresando con claridad los hechos en particular que pretendes acreditar con los mismos (es muy importante esto último, dado que de no cumplirlo, pueden ser desechadas las pruebas y perder el juicio)
7. La firma de la demanda.

Por último, aquí te dejamos un ejemplo de cómo debe estructurarse y ofrecerse las pruebas para esta acción reivindicatoria, pero antes que nada te invitamos a que continúes leyendo toda la entrada para que entiendas la demanda. Da clic en el enlace Ejemplo de demanda de la acción reivindicatoria en Chihuahua.

IV.- Elementos de la acción reivindicatoria

Los elementos de fondo que los propietarios y sus abogados deben acreditar en juicio son los siguientes: 1) la propiedad de la cosa que se reclama; 2) La posesión por el demandado del bien inmueble perseguido y 3) La identidad de la misma. 

Cabe resaltar que aun y cuando tengas razón en el juicio, si no puedes acreditar estos elementos, ya sea por omisiones en tu demanda, insuficiencia de pruebas u otras negligencias en el juicio, el juez, actuando de oficio tendrá por improcedente tu demanda. Por lo que asegúrate de contratar verdaderos expertos y no a novatos.

1.- La propiedad

Aunque este elemento pueda resultar bastante obvio, no siempre es así, porque si bien la forma ideal de acreditar que quien promueve la demanda es el propietario es a través de la escritura pública que así lo haga constar, existen casos en donde no se tiene ésta por múltiples razones y un abogado debe emprender un estudio concienzudo de cómo acreditar este elemento, para inclusive emprender un juicio previo al de la acción reivindicatoria, con el solo hecho de asegurar el derecho de propiedad.

A manera de los ejemplos más comunes que se ven están los siguientes: 1) que el propietario del inmueble ya falleció; 2) se obtuvo la propiedad del inmueble a través de un mero contrato privado de compraventa; 3) aunque el contrato de compraventa se celebró en escritura pública, el vendedor se reservó el dominio y 4) se tiene una simple carta de posesión expedida por Asentamientos Humanos de el Municipio o un plano catastral. En los primeros tres casos sí sería posible acreditar la calidad de propietario del inmueble y en el último no, por los siguientes motivos:

En el primer caso, sí sería posible acreditar el elemento de propiedad si se aperturara el juicio sucesorio del propietario fallecido; se designara a un albacea y fuera éste el que demandara la acción reivindicatoria. De lo contrario, el juicio estaría perdido desde el comienzo por falta de legitimación activa en la causa que, por fuerza, el juez debe de estudiarlo de oficio al momento de resolver el juicio.

Por cuanto al contrato privado de compraventa también puede ser apto para acreditar el elemento de propiedad tal y como consta en algunos criterios judiciales, siempre y cuando se sepa exhibirlo correctamente y se pruebe su fecha cierta para que el tribunal tenga certeza de su veracidad porque, de no acreditar esa fecha cierta, también puede tener por improcedente la acción en sí misma ante la duda de si el contrato se confeccionó con el sólo propósito de ejercitar la acción reivindicatoria.

Por cuanto hace a la reserva de dominio, existen criterios discrepantes entre los tribunales por cuanto algunos afirman que sí es apto el contrato de compraventa con reserva de dominio para acreditar el elemento de propiedad, mientras que otros no. 

Por nuestra parte, la firma se ha tenido que enfrentar a un caso semejante y prevalecimos con la acción, pero únicamente hasta llegar al juicio de amparo directo. Es decir, la primera y segunda instancia se perdieron por este elemento. De ahí que sea delicado su planteamiento y se deban contratar profesionistas preparados para defender criterios controversiales.

Por último, una mera carta de posesión aun expedida por la autoridad, o un plano catastral acompañado de sendos recibos públicos y privados, no te servirán para acreditar la propiedad porque con aquéllos sólo se acredita, si acaso, la posesión pero ésta no engendra el derecho para reivindicar el inmueble. En todo caso, sí servirá para la procedencia de lo que se conoce como acción plenaria de posesión, pero que no es materia de esta entrada.

2.- La posesión por el demandado

El segundo de los elementos también parece ser obvio y fácil de acreditar, pues se trata de demostrar que la persona a la que demandaste efectivamente es aquella que te quitó la posesión del inmueble. Sin embargo, esto no siempre es sencillo si tomamos en cuenta las actitudes procesales que puede adoptar el demandado, así como la estructura del inmueble.

Por ejemplo, en muchas ocasiones son varias las personas las que despojan a los propietarios de su inmueble, como podría tratarse de los movimientos ‘okupas’. En el mismo sentido, sin ser necesariamente un movimiento político y social, puede que una familia entera posea el inmueble y no sólo una persona. También se da el caso de personas que despojan de la propiedad ajena, para con todo el descaro del mundo rentarla o prestarla a un tercero que no está consciente de esa invasión.

En esos casos surge la interrogante de a quién o quiénes se deben demandar. Desde luego, la respuesta depende del caso concreto pero, por lo menos debes de saber que atento al artículo 14 del Código de Procedimientos Civiles del Estado de Chihuahua permite demandar, además de quien creas que está en posesión del inmueble, a aquellas personas que para evitar los efectos de la demanda, se sustituyen por otra.

En todo caso, para que vayas a la segura es ideal que hagas una investigación pormenorizada de quién o quiénes están y pueden poseer el inmueble, ya sea por tu cuenta o a través de un procedimiento judicial denominado informaciones ad perpétuam. 

Te recordamos que acreditar plenamente los elementos de la acción es importante a través de aportar pruebas idóneas para tal efecto, porque en este punto basta con que el demandada niegue que está en posesión del inmueble para que pierdas el juicio. Es más, te podemos jurar que el 90% de los demandados contestarán que ellos no están en el inmueble. Mucho cuidado.

3.- Identidad del inmueble

Este elemento ha sido dividido en dos partes por los más altos tribunales mexicanos en identidad formal e identidad material. La primera se refiere que el inmueble que pretendas recuperar esté comprendido en el título o documento con el que intentes acreditar la propiedad del mismo. Mientras que la identidad material consiste en identificar el bien que se pretende reivindicar, con el que posee el demandado.

Esta división atiende a los derechos de terceros, pues al juzgador no le debe quedar sombra de duda que el inmueble que dices ser de tu propiedad, sea efectivamente el que está poseyendo el o los demandados y, con esto, se evite afectar a terceros no involucrados en el litigio. Tampoco que sea el que indica la escritura o el documento que exhibiste para acreditar la propiedad.

También, debes de tomar en cuenta que, por ejemplo, existen muchas escrituras públicas antiguas donde no mencionan con claridad el inmueble objeto de la misma, sino que simplemente mencionan las latitudes y grados de ubicación. Entonces, con esos datos técnicos ni al juez ni a las partes les queda claro qué bien es de tu propiedad para saber si éste, efectivamente, corresponde al que el demandado está poseyendo.

Desde luego, ahora las escrituras públicas incluyen la calle, nomenclatura, colonia y hasta una serie fotográfica del inmueble objeto de enajenación, pero cuando esto no sea así, hay que tener sumo cuidado en ofrecer los medios de prueba idóneos para acreditar la identidad formal y material del inmueble.

V.- Idoneidad de las pruebas

Sabemos que una de las cosas más criticables de los abogados y que, a veces es tomado con sorna, es la famosa contestación a una asesoría con un ‘depende’. Pero en realidad en los asuntos legales así es. Son tantas las variables que ocurren en un caso concreto, que las acciones que deben tomarse dependerán del propio contexto.

No obstante lo anterior, aun cuando no seas abogado y tuviste que contratar a alguno, antes de firmar la demanda checa que haya ofrecido los siguientes tipos de pruebas para acreditar los elementos de la acción reivindicatoria listados líneas arriba porque, como ya hemos hecho hincapié, de no acreditarlos, aun y cuando del demandado efectivamente esté en posesión de un inmueble que te pertenece, no vas a poder defenestrarlo legalmente. También, porque por regla general una vez hecha la demanda no puedes ofrecer nuevas pruebas. Cuidado.

1.- Testimonial

La prueba más popular en los procesos judiciales que, muchas de las veces, tiene poca eficacia para acreditar los hechos de las demandas. Sin embargo, para la acción reivindicatoria es importante ofrecerla y, además de ello, desahogar un interrogatorio completo y pertinente sobre los testigos.

La razón de esta prueba estriba en robustecer el segundo elemento de la acción reivindicatoria, esto es, que el o los demandados efectivamente están poseyendo el inmueble que se pretende recuperar, toda vez que raramente existirán otras pruebas más objetivas para acreditar ese elemento y, como recordarás, te comentamos que la defensa preferida ante este tipo de juicios es negar que el o los demandados estén poseyendo el inmueble.

Desde luego, esta prueba debe ofrecerse de manera colegiada, es decir, de dos o tres testigos que le consten los hechos y sepan explicarlos ante el juez en la audiencia oral. Testimonial que en todo caso será valorada junto con la declaración del o los demandados (prueba confesional) sobre todo para apreciar las omisiones o evasivas que puedan incurrir al contestar.

Preparar y preguntar testigos es un arte que pocos abogados saben hacer y que al no ser materia de este espacio omitiremos, pero lo que queremos hacerte entender es que si la demanda que vas a firmarle a un abogado para este tipo de acción no contiene, al menos dos testigos, debes de pedirle una explicación del porqué (que sí las puede haber, pero en casos muy especiales)

2.- Pericial en topografía

Esta prueba deviene necesaria cuando en la escritura pública no está debidamente detallado de qué objeto se es propietario, lo cual ocurre en instrumentos antiguos donde no se menciona la calle, colonia, nomenclatura sino que simplemente se brindan las medidas y los grados para ubicarlo. Prueba que se utiliza para demostrar la concordancia la identidad formal y material que ya hemos hecho mención.

Debes recordar que este elemento atiende a asegurarle al juez que de prosperar la demanda y, por ende, ponerte en posesión del inmueble, no se llegue a perturbar a un tercero que no estuvo involucrado en el litigio, con motivo de la confusión de predios.

Esta prueba es tan importante, que inclusive no basta con la confesión del demandado de que él está poseyendo el inmueble que pretendes recuperar para que se acredite este elemento técnico de posesión, siendo la pericial en topografía la prueba reina cuando por meros tecnicismos, sea difícil percibir con los sentidos que el inmueble contenido en la escritura pública, es el mismo al que posee el demandado. 

Por último, no queda más que comentar que en promedio un ingeniero que desahogue la pericial en comentario, te cobrará en promedio 4, 500 pesos por la misma más 500 pesos para asistir a la audiencia oral a exponer sus conclusiones. Es decir, añadirás al precio total del asunto otros 5, 000 pesos. Sin embargo, el precio dependerá de la extensión del inmueble y su valor comercial.

3.- Inspección judicial con serie fotográfica

Esta prueba es esencial para acreditar también la concordancia entre la identidad formal y material, casi igual que la pericial en topografía, con la diferencia que debe adminicularse con otros medios de prueba (sobre todo informes) Sin embargo, no en todos los casos es recomendable desahogarla para acreditar el tercer elemento de la acción reivindicatoria. También puede ofrecerse cuando no sea motivo de duda y controversia las medidas, rumbos y colindancias del inmueble que se pretende recuperar. 

Esta prueba consiste que un funcionario judicial, acompañado por las partes sujetos del litigio y sus abogados, se trasladen hacia cierto lugar y levante una constancia atendiendo a los puntos que se le solicitó sean revisados o constatados por la inspección judicial. En este caso, desde luego, versaría en trasladarse al inmueble material objeto de litigio y describir su ubicación y características.

Esta prueba únicamente es recomendable cuando la escritura pública o documento con el cual acreditaste la propiedad, cuenta con la calle, colonia, nomenclatura y serie fotográfica del inmueble de tu propiedad (las cuales sí lo contienen las escrituras modernas) y por medio de los sentidos sea posible que el funcionario judicial pueda constatar que el inmueble que visita en la diligencia, sea el mismo contenido en la escritura.

También, cuando lo que pretendes recuperar esté contenido en otro inmueble de mayor extensión, como puede ser un departamento, bodega, etcétera. Así, a manera de ejemplo, en un caso que ganó la firma se acreditó el elemento de identidad a través de una inspección ocular con serie fotográfica, pues lo que se iba a reivindicar eran varios departamentos invadidos dentro de un edificio de mayor extensiónn y ello dio pie a identificarlos sin tanto problema.

No obstante lo anterior, debes tener mucho cuidado en la redacción de la inspección porque los puntos que se redacten en los que hará el funcionario que vaya a la diligencia, por lo que debe estar redactada la prueba lo más pormenorizadamente posible, pero sin tecnicismos de ingeniería, dado que el funcionario es perito en Derecho solamente.

A manera de ejemplo, debes proporcionar el punto de partida, ya sea al ubicar al funcionario indicándole que partirá la inspección desde la calle tal, colonia tal o utilizando alguna aplicación gps y señalar la ubicación exacta. Luego decirle en términos llanos hacia donde dirigirse (izquierda, derecha, subir escaleras, etcétera) A su vez, que dé fe que lo que tiene a la vista concuerda con lo que describes, como que la fachada consta de un edificio de tres plantas, etcétera.

Te recomendamos al momento de ofrecer la inspección judicial adjuntar también fotografías de lo que quieres que vayan a inspeccionar, esto porque una de las jugarretas que puede hacer el demandado es cambiar la nomenclatura—aunque es ilegal— e inclusive la fachada del inmueble con tal de que el funcionario público dé una fe distinta a la realidad o haga constar como si se tratase de un inmueble distinto.

Además, ten en cuenta que el funcionario no puede—ni debe—corregirte tus puntos ni mucho menos ampliarlos, así que aun y cuando esta prueba puede ahorrarte un gasto innecesario en peritos, si tu abogado no sabe plantearla puede hacer que pierdas el juicio. Mucho cuidado.

Por último, la gran ventaja de esta prueba es que es relativamente ‘gratis’, pues te ahorrarías los honorarios de un perito en topografía que, como ya dijimos, mínimo te cobrará 5, 000 pesos; mientras que la inspección judicial ya debería estar incluida con los honorarios de tus abogados. Tú sabes si vale la pena el riesgo.

4.- Documentales vía informes

Esta prueba resulta idónea para acreditar el segundo elemento de la acción reivindicatoria, es decir, que a las personas que demandaste en efecto están en posesión de tu propiedad. Esto es así, siempre y cuando te des cuenta que les llegan recibos de servicios públicos y privados a sus nombres y el inmueble que en ellos consta es el idéntico al de tu escritura. 

Por lo que puedes solicitar durante el juicio, por ejemplo, que la Comisión Federal de Electricidad, Junta Municipal de Agua y Saneamiento, etcétera rinda un informe de quién o quiénes son los usuarios en determinadas fechas de sus servicios sobre el inmueble objeto de la controversia. Inclusive solicitar adjunten los contratos con los que fueron contratados y anexos (identificaciones)

Esos informes serían pruebas casi indubitables de la posesión del o los demandados, y aligerarían la carga de los testigos y la propia declaración de los demandados, para develar si se encuentran o no en posesión del inmueble de tu propiedad. Todo esto, tomando en consideración que una de las tácticas favoritas de los demandados, es negar que se encuentran en posesión del inmueble, como ya dijimos.

Por otro lado, en casos especiales (sobre todo en terrenos en breña) ciertos invasores solicitan permisos, licencias, etcétera ante la administración pública para realizar una actividad comercial, como utilizar el inmueble como estacionamiento, etcétera. De ser así el caso, podrás solicitar el informe a la autoridad respectiva para que proporcione los datos del trámite y así, probarle al juez durante el juicio que efectivamente el demandado está invadiendo el inmueble.

VI.- Defensas comunes

Si bien a lo largo de la presente entrada hemos mencionado someramente algunas estrategias que los invasores usan para contrarrestar la acción reivindicatoria, en este apartado comentaremos brevemente las defensas que ellos emplean activamente para ganar el juicio al momento de que contestan la demanda, que son las siguientes: 1) la existencia de una relación personal; 2) Un vínculo sexo-afectivo; 3) la nulidad absoluta y 4) prescripción positiva o usucapión

1.- Relación personal

Esta defensa estriba que en realidad sí existe una razón por la cual el demandado está en posesión del inmueble, la cual puede ser legítima e inclusive falsa. Con esta razón se neutraliza la acción reivindicatoria, pues ésta es una acción real y, lo correcto, era ejercitar entonces una acción persona en donde se dirimiera la razón o causa de la posesión. Nos explicamos. 

La acción real los abogados la conocemos coloquialmente como aquella facultad que tiene el propietario en función de sus objetos o cosas que le otorgan facultades, como de persecución, restitución, por mencionar algunas. Mientras que las acciones personal son aquellas facultades que derivan sobre determinada persona, generalmente, por una relación contractual. Para ilustrar lo anterior, basta exponer un ejemplo bastante común con el contrato de arrendamiento.

A menudo, muchos propietarios se quieren pasar de listos cuando arriendan un inmueble, pues piensan que por no celebrar un contrato por escrito ni otorgarle recibos de los pagos al arrendatario, les dará una ventaja cuando quieran desalojar a sus inquilinos. Como ya vimos en otra entrada entrada denominada Cinco consejos legales a la hora de rentar tu casa, el efecto es todo lo contrario. Siempre deben de celebrar su contrato por escrito.

Bueno, lo normal en un contrato de arrendamiento es que si el arrendatario no paga, habría que demandarse la rescisión de contrato, el cumplimiento forzoso del mismo o hasta el desahucio. Pero todas estas acciones tienen como punto de partida el contrato, que en teoría beneficia a ambas partes al otorgarse derechos mutuamente.

Pues bien, muchos arrendadores en aras de desconocer esa relación contractual, en vez de demandar la acción respectiva basándose en el contrato de arrendamiento (acción personal) deciden irse a la segura y ejercitan la acción reivindicatoria, muchas veces confiados que ante la falta de un contrato por escrito o recibos de su parte, el demandado no tendrá cómo acreditar su legal posesión en el inmueble.

Si bien, ante un caso así se aumenta la dificultad, esto no quiere decir que se gana en automático el caso, ya que al momento en que conteste la demanda el demandado podrá acreditar la existencia del contrato de arrendamiento o de diversa naturaleza (compraventa, comodato, etcétera) y, de hacerlo así, la acción reivindicatoria será improcedente en sí misma.

Por eso, nunca es bueno falsear con la verdadera condición del demandado y en su lugar tienes que demandar la acción derivada de esa relación contractual, pues de comprobarse en juicio la existencia de un contrato verbal, tu asunto estará perdido. Esto, con independencia que en el conflicto se revele que te debían miles de pesos o ha causado destrosos. Eso no importa. Te equivocaste de acción y eso es suficiente para tener por improcedente tu demanda.

Por eso es vital que no te quieras pasarte de listo y, de mayor importancia, reveles a tus abogados si el supuesto ‘invasor’ sí podría tener una causa con la cual le compruebe al juez por qué está en posesión del inmueble, porque de existir, basta con que el demandado contrate buenos abogados para defenderse en ese sentido y ganar el juicio. Desde luego, nosotros lo hemos hecho y sabemos cómo hacerlo.

Por último, no sólo se debe acreditar ante el juez la existencia del contrato verbal, sino que al momento de reconvenir—conocido coloquialmente como contrademandar— se ejercita la acción proforma, es decir, que el juez eleve ese contrato verbal a la forma que el Código Civil del Estado de Chihuahua señale para tal contrato (por escrito, escrito y firmado ante dos testigos, escritura pública, etcétera) no sólo para ganar el juicio, sino para asegurar que en el futuro ya se cuente con un contrato válido.

Por otro lado, esta misma defensa también es invocada, en raros cosas, de forma artera e ilegal. Esto es así, porque con suma frecuencia al verse los demandados al borde de ser defenestrados, simulan contratos de distinta naturaleza y que, salvo que sea por demás evidente su falsedad—casi nunca es así— deben tus abogados interponer un incidente de falsedad de documentos y en muchas ocasiones ofrecer una pericial en grafoscopía y documentoscopía. 

2.- Relación sexo-afectiva

Esta defensa es relativamente reciente y similar a la anterior. Nació gracias a un activismo judicial del Poder Judicial de la Federación y tiene como base ya no una relación personal jurídica en sí, sino personal en el sentido de la palabra. 

Esta defensa consiste en que si en una relación sexo-afectiva o derivada de ésta tú, como propietario del inmueble, le das acceso a esa persona y después terminan su relación, para recuperar esa posesión tendrías que realizarlo a través de un juez de lo familiar—al menos en el estado de Chihuahua— y no ante un juez civil, quien es el competente en las acciones reivindicatorias.

Esto es así, porque la posesión de tu inmueble que tiene el demandado también tiene una razón de ser, pero ésta nació de un vínculo familiar o sexo-afectivo. Por ende, es en esa sede familiar que debes intentar recuperar el inmueble, ya que si decides emprender la acción reivindicatoria y en el juicio se comprueba que el demandado es tu excónyuge o exconcubina, por ejemplo, la acción será improcedente. 

Desde luego, no todas las relaciones sexo-afectivas actualizan la figura del matrimonio o concubinato, pero esa relación (y sobre todo su temporalidad) sí debes mencionársela a tu abogado antes de emprender una acción legal, debido a que aun y cuando, por ejemplo, ahora un noviazgo corto no engendre derechos y obligaciones y, por ende, la acción reivindicatoria sí sea procedente; esto no quiere decir que esos criterios vayan a ser estáticos. De hecho hay tanto activismo judicial en esta defensa que hay que actualizarse constantemente.

Esto es así, porque por ejemplo, un Tribunal Colegiado del Estado de Veracruz resolvió que era improcedente una acción reivindicatoria en contra de la nuera del propietario del inmueble, pues consideró que aun y cuando el propietario le otorgó la posesión a su hijo y consintió que éste viviera con su pareja; también ésta tendría que estar protegida por la relación sexo-afectiva que permitió tener la posesión legal del inmueble.

El anterior criterio no es de aplicación obligatoria para el estado de Chihuahua, pero sí puede servir como complemento para fundamentar y motivar una decisión en nuestro estado. De ahí que sea importante que le informes a tu abogado todos los pormenores del poseedor del inmueble en el sentido de si tienes o tuviste alguna relación familiar con él.

3.- Nulidad absoluta

Otra de las defensas estrellas ante este tipo de juicios, es reconvenir—contrademandar— la nulidad del título de propiedad, ya sea porque en verdad existan vicios en el instrumento o porque un ducho abogado quiera ganarle tiempo al demandado y sacarte un susto para poder negociar.

Este tipo de defensas es común entre herederos que no quedaron conformes, quienes comúnmente se niegan a abandonar los inmuebles de sus parientes fallecidos cuando en el juicio sucesorio ya se hizo la transmisión de los bienes inmuebles a terceros. 

Aunque frecuente esta defensa, debes saber que la nulidad absoluta es la demanda más técnica en el área civil, así que salvo que realmente tenga méritos, no va a prosperar. 

4.- Prescripción positiva o usucapión

Llegó el turno de la defensa reina contra la acción reivindicatoria, la cual se opone en casi el 70% de los juicios de la acción reivindicatoria, sea fidedigna o simulada. Además, esta defensa es la razón del porqué existe una infinidad de fraudes inmobiliarios y por su importancia, se hizo un análisis de esta figura en la entrada ‘Regulariza tu casa con la prescripción positiva o usucapión‘ misma que te invitamos a leer.

Como ya nos hemos dilatado en demasía en esta entrada, sólo vamos a mencionar que la prescripción positiva o usucapión constituye también una acción civil que puede ser a su vez opuesta como defensa al momento de contestar la demanda—excepción— o en la ‘contrademanda’—reconvención— y que puede tener el alcance de convertir al propietario a aquel invasor que intentaste expulsar.

Esta defensa consiste en acreditarle al juez, ya sea de forma genuina o falsa—la cual se usa con suma frecuencia como respuesta a la acción reivindicatoria— que el poseedor entró a poseer por concepto de propietario, es decir, que no le rentaron, prestaron, etcétera y que de manera pública, pácifica y con un lapso mayor a cinco años ha venido habitando el inmueble.

Para esto, la forma de acreditar el porqué se entró a poseer en concepto de propietario es através de un contrato, el cual hasta la fecha se sigue simulando de manera desaseada. Esto es, se confecciona un contrato con una fecha anterior al juicio, generalmente de hace diez años, en donde también a veces se falsifica la firma del dueño registral para así simular una compraventa privada ‘genuina’.

Ante esta práctica abusiva, la Suprema Corte de Justicia de la Nación le puso un coto a este tipo de contratos y exigió que tuviera fecha cierta, para así evitar que se confeccionaran al momento de contestar demandas y defraudar a los verdaderos propietarios del inmueble.

La fecha cierta consiste en que aun y cuando el contrato de compraventa, por ejemplo, no se llevó a cabo en escritura pública ante el notario público, debe tenerse como la fecha real en la que se firmó el contrato no la que ahí se contiene, sino la que debe contarse con posterioridad a los siguientes eventos: 1) la presentación del contrato ante un funcionaro público o fedatario público; 2) la muerte de alguno de los contratantes o inclusive testigos del contrato y 3) el registro del mismo en el Registro Público de la Propiedad. Todo ello con la intención de evitar las confecciones contractuales fraudulentas a las que hemos hecho mención.

En todo caso, también se puede atacar que el vendedor, por ejemplo, que funge en el contrato ni siquiera es el propietario real del inmueble ni se acreditó que era apoderado del mismo, con lo cual se caería en la figura de la venta de la cosa ajena, que hace el contrato nulo en sí mismo.

Por último, queremos hacerte consciente que en el estado de Chihuahua propiamente no existe un fundamento expreso en el Código Civil del Estado de Chihuahua para exigir el requisito de la fecha cierta, lo cual dio pie a que múltiples juzgadores tuvieran por procedente la acción de prescripción positiva a muchas personas, llegando incluso a hacerse un escándalo nacional.

No obstante lo anterior, de nueva cuenta la Suprema Corte de Justicia de la Nación emitió un criterio jurisprudencial que de manera clara y precisa exige a los juzgadores a analizar la fecha cierta de los contratos privados que se le presenten a través de la figura de prescripción positiva, inclusive s en la legislación local no se haya hecho mención. Sin duda, un gran paso para acabar con prácticas fraudulentas.

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