Rentar propiedades es una de las actividades más lucrativas y aparentemente seguras en nuestro país, y a pesar de que tiene una regulación bastante clara en los códigos civiles de los estados de la República Mexicana, no todos los arrendadores conocen su alcance legal y, peor aún, pocos son los que se asesoran con un abogado antes de adentrarse a esta actividad.

Es por lo que para abrir un poco el panorama de qué debes de cuidar a la hora de rentar una de tus propiedades, es que te traemos estos cinco consejos legales que, de no tomarse en cuenta, seguramente te traerán problemas en el futuro, aun y cuando en la entrada El ABC del contrato de arrendamiento en el estado de Chihuahua hablamos más profundamente sobre el tema. Échale un ojo.

Los consejos están basados en la ley del estado de Chihuahua, pero la mayoría de los códigos civiles de México tienen una regulación similar, así que sólo es cuestión de encontrar el artículo homólogo en el código civil de tu estado.

Índice de contenidos

• 1) Haz tu contrato por escrito
• 2) Precisa el lugar y tiempo de pago
• 3) Estipula cláusulas penales
• 4) Precisa tus causales de rescisión
• 5) Cuida el pago de tus impuestos

1.- HAZ TU CONTRATO POR ESCRITO

La experiencia como abogados nos dice que 80 de 100 problemas en cuestiones de arrendamiento podrían haberse evitado si los alcances del contrato se hubieran plasmado por escrito, y no dejarse el cumplimiento de este contrato por una cuestión de fe o de ‘palabra’.

Y es que un error común que el arrendador comete por rehusarse a celebrar por escrito un contrato de arrendamiento con su inquilino. Las razones pueden ser varias, pero la más habitual es creer que así él tiene el control absoluto de la relación jurídica. Nada más alejado de la realidad.

No. No tener un contrato por escrito no significa que puedas sacar a tu inquilino cuando quieras. Tampoco que pares una patrulla y les digas que tal o cual persona no ha pagado la renta y, por ello, necesitas de su ayuda para desalojarlo. Estas creencias populares pueden dar lugar a que te metas en muchos problemas legales, como puede ser que incurras en el delito de despojo.

Esto es así, porque todo inquilino tiene reconocido el derecho, desde la Constitución, de no ser molestado en la posesión del inmueble que habite mientras no exista una orden emitida por autoridad competente. En palabras llanas, se necesita una orden de un juez civil para desalojar al inquilino. Por lo que solicitar el auxilio de una patrulla para hacerlo—sin que medie una orden judicial— desde luego ilegal.

Todavía no acaban los problemas. Para que puedas iniciar el proceso judicial que culmine con la orden de desalojo, de acuerdo con la ley, es necesario que cuentes con un contrato de arrendamiento por escrito. Ya que de no ser así, el proceso legal no podrá iniciarse.

Es cierto, porque legalmente hay ciertos contratos que deben de cumplir con una forma legal específica para que tengan validez, como que se hayan celebrado por escrito, ante dos testigos, en escritura pública, etcétera. Y mientras no cumplan con esos requisitos el contrato no es válido. Por consecuencia, no puede exigirse su cumplimiento forzoso o rescisión ante los tribunales. Esto se desprende, para el estado de Chihuahua, de los artículos 1690, 1691, 1727 y 2305 del Código Civil del Estado de Chihuahua.

Es por lo que previo a iniciar ese proceso legal, paradójicamente, deberás invertir en un proceso judicial especial denominado medios preparatorios a juicio con el que podrás acreditar la existencia del contrato de arrendamiento, y así después demandar a tu inquilino para desalojarlo. Sí. Vas a tener que invertir en un proceso judicial previo para poder iniciar con el proceso judicial principal. Cuánto problema, ¿no?

No es todo. Aun y cuando existan medios para enmendar el error de no haber celebrado un contrato por escrito, debes estar consciente que siempre está el riesgo latente que si tu inquilino contrata un abogado, éste puede modificar la esencia del contrato al decir, por ejemplo, que está poseyendo el inmueble su cliente porque te lo compró en abonos o porque se lo prestaste a título gratuito—comodato—. Al final de cuentas todo fue de palabra. ¿Para qué arriesgarse?

Como probablemente ya te habrás dado cuenta, son más los riesgos que corres tú como arrendador al no celebrar un contrato por escrito que el inquilino. Por eso, no confíes en tu poder de intimidación o persuasión para manejar la relación jurídica porque basta con que te topes a un inquilino bien asesorado, para que vivas un verdadero infierno legal. Cuida tu bolsillo y siempre celebra tu contrato de arrendamiento por escrito.

Por último, no está de más decirte que si durante la vigencia del contrato tú y tu inquilino quieren modificar las condiciones del arrendamiento, desde luego tienen que hacerse por escrito para que tengan validez legal.

2.- PRECISA EL LUGAR Y TIEMPO DE PAGO

Otra de las cosas a tomar en cuenta es que no es recomendable utilizar un machote de contrato de arrendamiento, de esos que se compran en papelerías o se descargan por internet, porque muchas veces no contienen con claridad los elementos necesarios para que, al momento de exigir su cumplimiento ante los tribunales, el inquilino no pueda excusarse de su responsabilidad.

Esto es común cuando el contrato no tiene plasmado con precisión la fecha y lugar de pago de la renta. Cuestiones suficientes para que el inquilino, al contestar la demanda, sea absuelto de las prestaciones reclamadas aun y cuando se alegue el impago de rentas. Lamentablemente es esto es frecuente.

Puede suceder lo anterior cuando en un contrato de arrendamiento no se estipula un plazo cierto para su cumplimiento, como podría ser cuando se pone en el contrato que la renta se debe ‘pagar por disfrutar del arrendamiento’ pero sin especificar el día concreto, como el primer lunes de cada mes, etcétera. Ante este error, trae como consecuencia que la exigencia del pago de renta ante los tribunales no puede realizarse si no se comprueba que se le requirió al inquilino, treinta días antes, el pago ante un notario público o dos testigos. Esto, acorde a los artículos 1963 y 1987, fracción II del Código Civil del Estado de Chihuahua.

Y para que lo tomes en cuenta, la exigencia del pago ante dos testigos puede ser rebatida en el juicio por el abogado de tu inquilino muy fácilmente. Por otro lado, que si bien la certeza del requerimiento del pago por parte del notario es muy difícil desvirtuarla en juicio, esa certeza acarrea un costo elevado ya que de honorarios—en promedio— un notario público te cobraría ocho mil pesos por acompañarte al requerimiento de pago. Increíble lo que tendrías que pagar para poder exigir que te paguen la renta.

También, otro error muy común es no especificar el lugar en donde habrá de pagarse la renta, al asentar, por ejemplo, que se deberá pagar en el domicilio del arrendador, pero sin clarificar en dónde está ubicado o cuál de todos los domicilios.

Bajo el anterior supuesto, el inquilino al momento de ser demandado, podría defenderse alegando que no sabe en dónde debe ir a pagar la renta, sencillamente por no conocer el domicilio habitual del arrendador.

Y aunque de acuerdo a la ley—artículo 2326 del Código Civil del Estado de Chihuahua— si no se estipula el lugar de pago, ésta debe pagarse en la casa, habitación o despacho del arrendatario, también lo es que con esto se le genera la carga al arrendador de acreditar en juicio que realizó un requerimiento de pago de las rentas en uno de esos domicilios. Sí, otra vez ante dos testigos o un notario público. Vaya problema.

Es por lo que, para evitarte gastos y frustraciones, lo mejor es que precises tanto la fecha exacta del pago de la renta como el lugar en donde habrá de pagarse.

Como recomendación te sugerimos que por lugar de pago estipules tu cuenta bancaria ya que esto es completamente válido. Además, de que en caso de controversia es sencillo solicitar un informe bancario para develar si hubo un depósito de la renta en la fecha y cuenta estipulada en el contrato. Por último, porque con esto te evitas tener que acreditar requerimientos de pago en un lugar físico, si desde el contrato se estipuló que debería de realizarse por medio de una institución financiera. Es lo más práctico y seguro.

3.- ESTIPULA CLÁUSULAS PENALES

Si bien es cierto que en la celebración de un contrato se hace con la intención de que sea cumplido, también lo es que siempre existe el riesgo latente de que una de las partes no lo haga. Y lo único que puedes hacer ante esto es tratar de evitarlo.

Una de las formas tradicionales de evitar el incumplimiento de un contrato es establecer una cláusula penal dentro del contrato, y así tratar de disuadir a las partes de respetar su cumplimiento.

La cláusula penal es un pacto especial en donde, de manera anticipada, se estipula el pago de una determinada indemnización para el caso que una de las partes incumpla con una obligación contractual. Así, a manera de ejemplo, se puede estipular una cláusula penal para el caso de que el inquilino pague extemporáneamente la renta o, una vez fenecido el término del contrato rehúse a salirse del inmueble en el plazo convenido.

La única limitante legal de esta cláusula en cuestiones de arrendamiento es que no rebase el monto de la obligación principal, atento al artículo 1737 del Código Civil del Estado de Chihuahua.

Así, por ejemplo, si como renta se estableció un pago mensual de 10, 000 pagaderos al primer lunes de cada mes, válidamente puedes estipular como cláusula penal para el caso de un pago extemporáneo, una indemnización de 333.333 pesos por cada día de retraso en el pago de las rentas, dado que este rubro multiplicado por 30 (lo que se entiende en promedio por mes legalmente) no rebasa la obligación principal.

Por el contrario, si estipularas que por cada día de retraso en el pago de la renta el inquilino debe pagar 500 pesos diarios, entonces sí se estaría excediendo dicha indemnización en promedio a la obligación principal. En todo caso, el exceso de la cláusula penal da lugar a que el juez civil la modifique al momento de calcular su pago en sentencia definitiva.

Finalmente, toma en cuenta que dentro de un contrato de arrendamiento existen múltiples obligaciones a cargo del inquilino como pueden ser: pagar cierta cantidad de dinero por concepto de renta; pagar la renta en un día en concreto; pagar la renta en un lugar determinado; pagar la renta con una moneda extranjera o abandonar el inmueble una vez fenecido el plazo del arrendamiento en una fecha determinada.

En este sentido, por cada obligación estipulada en el contrato de arrendamiento puedes incluir una cláusula penal para el caso de un incumplimiento. Así, a manera de ejemplo, puedes cobrar una indemnización porque el inquilino te paga la renta de manera extemporánea y otra porque una vez vencido el plazo del arrendamiento no abandonó el inmueble en la fecha convenida.

Incluye este tipo de cláusulas en tu contrato de arrendamiento y obtendrás un efecto disuasorio en tu inquilino que te evitará incurrir en honorarios profesionales no previstos.

4.- PRECISA TUS CAUSALES DE RESCISIÓN

En principio debes saber a qué nos referimos con rescisión en este contexto. Así, debes entender por rescisión a aquella figura que implica dejar sin efecto un contrato a causa de su incumplimiento total o parcial ya sea por la acción u omisión de una de sus partes. Esto entraña la terminación de los derechos y obligaciones que nacieron con la celebración del contrato.

Esta figura cobra notoriedad ante un contrato que dejó de cumplirse de acuerdo a lo estipulado a sus cláusulas y, ante ello, la parte afectada decide darlo por terminado sin incurrir en responsabilidad legal en favor de la otra parte.

Así, al existir incumplimientos contractuales más allá del mero impago de rentas, es que tú como arrendador debes de dejar muy bien consignado cuáles son los actos u omisiones que no estás dispuesto a soportar durante la vigencia del contrato de arrendamiento.

A manera de ejemplo, puedes estipular que la rescisión del contrato procedería en los casos en que el inquilino: pague la renta de forma tardía; pague la renta en parcialidades; modifique el objeto del arrendamiento; ponga en riesgo la integridad del inmueble; no mantenga vigente un seguro sobre el inmueble o, en el peor de los casos, lo subarriende sin tener facultades para esto.

En realidad, los supuestos de rescisión contractual pueden ser muchísimos y su delimitación dependerá de muchos factores en el contrato de arrendamiento, pero aun así lo que queremos advertirte es que antes de celebrar el contrato de arrendamiento sopeses qué conductas u omisiones de tu inquilino no estás dispuesto a tolerar durante la vigencia del contrato. Que las estipules lo más claras posibles para que, en dado caso, el proceso judicial donde exijas la rescisión del contrato sea lo más terso posible.

5.- CUIDA EL PAGO DE TUS IMPUESTOS

La actividad de arrendar una propiedad—tanto muebles como inmuebles— implica en términos fiscales que como arrendador recibas un ingreso. Ingreso que desde luego causa una serie de impuestos que conviene pagarlos oportunamente.

Ahora bien, en tratándose de bienes inmuebles se actualiza el pago de diversas contribuciones que van desde el mero hecho de ostentar la propiedad del inmueble, hasta las que derivan del lucro obtenido por darlo en arrendamiento.

En este sentido, en materia federal bajo el Régimen de Arrendamiento de la Ley del Impuesto Sobre la Renta se contempla un impuesto calculado por un porcentaje sobre el ingreso que se perciba por el uso y goce temporal de un bien inmueble. Porcentaje que va desde el 1.92% hasta el 35%.

Por otra parte, y sólo dirigido a las personas físicas—del cual trataremos el porqué de esta situación en un artículo posterior— en nuestro estado, en la Ley de Hacienda del Estado de Chihuahua está contemplado el pago de un impuesto cedular que se causa al contribuyente que perciba ingresos por dar en arrendamiento un inmueble. La tasa es del 5% sobre el ingreso del arrendamiento y el pago se efectúa de forma trimestral.

Por último, el impuesto más famoso: el impuesto predial. Contribución que se paga bimestralmente y que, al menos en el estado de Chihuahua, tanto el arrendador como el inquilino están obligados a pagarlo de forma solidaria. El primero por ostentar la propiedad y el segundo por ostentar la posesión; por lo que sin incurrir en alguna ilegalidad, puedes estipular en el contrato de arrendamiento que sea el inquilino el obligado a pagar dicha contribución. Pero eso sí, sólo vigila que se hagan los pagos para evitar créditos fiscales.

Desde luego sobre cada uno de estos impuestos no hemos profundizado en sus características porque ese no es el motivo de esta entrada. Sin embargo, te los expusimos brevemente para que tomes en cuenta su pago y así te evites problemas de carácter fiscal.

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