{"id":1939,"date":"2023-12-12T21:26:47","date_gmt":"2023-12-13T03:26:47","guid":{"rendered":"https:\/\/www.pegoabogados.com\/?p=1939"},"modified":"2025-05-01T22:03:35","modified_gmt":"2025-05-02T04:03:35","slug":"el-abc-del-contrato-de-arrendamiento-en-el-estado-de-chihuahua","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/belegalabogados.mx\/en\/publicaciones\/derecho-otros\/el-abc-del-contrato-de-arrendamiento-en-el-estado-de-chihuahua\/","title":{"rendered":"El ABC del contrato de arrendamiento en el estado de Chihuahua"},"content":{"rendered":"<p class=\"has-vivid-green-cyan-color has-text-color has-link-color wp-elements-e08a4af2bbd300e80fa8fade90e860d3\" style=\"font-size:25px\"><strong>\u00cdndice tem\u00e1tico<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong><a href=\"#CONCEPTO\">1) Concepto<\/a><\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong><a href=\"#LIMITE\">2) L\u00edmite en su duraci\u00f3n<\/a><\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong><a href=\"#CONTENIDO\">3) Contenido <\/a><\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong><a href=\"#4)\">4) Impuestos<\/a><\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong><a href=\"#5)\">5) Renta<\/a><\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong><a href=\"#6)\">6) Legitimaci\u00f3n<\/a><\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong><a href=\"#7)\">7) Requisito de forma<\/a><\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong><a href=\"#8)\">8) Modificaci\u00f3n al contrato<\/a><\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong><a href=\"#9)\">9) Obligaciones del arrendador<\/a><\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong><a href=\"#10)\">10) Obligaciones del arrendatario<\/a><\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong><a href=\"#11)\">11) Lugar de pago<\/a><\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong><a href=\"#12)\">12) Tiempo de pago<\/a><\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong><a href=\"#13)\">13) Reparaciones<\/a><\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong><a href=\"#14)\">14) Terminaci\u00f3n del arrendamiento<\/a><\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong><a href=\"#15)\">15) Muerte del arrendatario<\/a><\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong><a href=\"#16)\">16) Contrato de arrendamiento por tiempo determinado e indeterminado<\/a><\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong><a href=\"#17)\">17) Derecho de prorrogar la vigencia del contrato<\/a><\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong><a href=\"#18)\">18) T\u00e1cita reconducci\u00f3n<\/a><\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong><a href=\"#19)\">19) Aumento del monto de la renta<\/a><\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong><a href=\"#20)\">20) Rescisi\u00f3n del contrato de arrendamiento<\/a><\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong><a href=\"#21)\">21) Derecho del tanto<\/a><\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong><a href=\"#22)\">22) Exenci\u00f3n del pago de rentas<\/a><\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong><a href=\"#23)\">23) Acciones legales ante el incumplimiento<\/a><\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong><a href=\"#CUMPLIMIENTO\">Cumplimiento forzoso del contrato<\/a><\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong><a href=\"#RESCISION\">Rescisi\u00f3n<\/a><\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong><a href=\"#DESAHUCIO\">Juicio Especial de Desahucio<\/a><\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong><a href=\"#24)\">24) Dep\u00f3sito<\/a><\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong><a href=\"#25)\">25) Consignaci\u00f3n en pago<\/a><\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong><a href=\"#26)\">26) Pago de rentas forzosas<\/a><\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong><a href=\"#27)\">27) Devoluci\u00f3n anticipada del inmueble arrendado<\/a><\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong><a href=\"#28)\">28) Subarrendamiento<\/a><\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong><a href=\"#29)\">29) Retenci\u00f3n de rentas<\/a><\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong><a href=\"#30)\">30) Cl\u00e1usula penal<\/a><\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Uno de los contratos m\u00e1s utilizados en Chihuahua es el contrato de arrendamiento, ya sea en su modalidad industrial o habitacional. Y, sin embargo, todav\u00eda muchas personas no conocen sus pormenores y cometen crasos errores en su celebraci\u00f3n que, a la hora de ser sometido a an\u00e1lisis el contrato en juicio ordinario civil, resultan perjudicados en su patrimonio.<\/p>\n\n\n\n<p>Es por esto que en la presente entrada de beLegal abogados S.C s analizaremos las caracter\u00edsticas de este contrato a la luz de la legislaci\u00f3n vigente y, a su vez, con los criterios judiciales que pudieran serle aplicables en caso de una controversia. Lo anterior, no sin antes recomendarte que para la redacci\u00f3n del contrato de arrendamiento o de diversa naturaleza, siempre se lo conf\u00edes a un despacho donde s\u00ed se litigue. Para esto, en todo caso te recomendamos otra breve, pero importante entrada de nuestro blog: <a href=\"https:\/\/belegalabogados.mx\/en\/publicaciones\/derecho-otros\/cinco-consejos-legales-a-la-hora-de-rentar-tu-casa\/\"><strong>Cinco consejos legales a la hora de rentar tu casa<\/strong><\/a>. <\/p>\n\n\n\n<p>El consejo anterior es cierto, pues recuerda que el objeto de un contrato es, adem\u00e1s de plasmar la voluntad de las partes para saber a qu\u00e9 atenerse, tambi\u00e9n brindar seguridad que en caso de un litigio esa voluntad sea exigible. Por eso, no hay nada m\u00e1s deleznable que darse cuenta que por negligencias de un abogado de escritorio, a la hora de ser presentado en juicio el contrato pierde su validez o simplemente no puede forzarse su ejecuci\u00f3n por descuidos en su redacci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<p>Con nosotros no sufrir\u00e1s esos infortunios, ya que nuestra firma tiene experiencia en litigios inmobiliarios desde inmuebles para casa habitaci\u00f3n, as\u00ed como de naves industriales en donde est\u00e1n en juego prestaciones millonarias con sociedades extranjeras. Desde luego, obteniendo triunfos contundentes.<\/p>\n\n\n\n<p>Sin m\u00e1s dilaci\u00f3n, comencemos con el an\u00e1lisis del contrato de arrendamiento en el estado de Chihuahua con treinta puntos importantes que debes tomar en cuenta:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center has-vivid-green-cyan-color has-text-color has-link-color has-medium-font-size wp-elements-e81b84861cfe95f06e76480d62237ff9\" id=\"CONCEPTO\"><strong>1) Concepto<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>El contrato de arrendamiento es aquel por medio del cual una persona llamada arrendador, se obliga a conceder el uso o goce temporal de un bien\u2014el cual puede ser cosas muebles, como un carro, o inmuebles como una bodega o una casa\u2014 a otra persona denominada arrendatario contra el pago de un precio cierto y determinado.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center has-vivid-green-cyan-color has-text-color has-link-color has-medium-font-size wp-elements-f10df614946e49e14b12e8739e9e7224\" id=\"LIMITE\"><strong>2) L\u00edmite en su duraci\u00f3n<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Si el objeto del contrato de arrendamiento es una casa habitaci\u00f3n, el contrato no podr\u00e1 exceder de 10 a\u00f1os y si el objeto es un inmueble destinado al comercio o a la industria, 20 a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center has-vivid-green-cyan-color has-text-color has-link-color has-medium-font-size wp-elements-873ac6ae0a867d5ba6a05df7bdc6eab9\" id=\"CONTENIDO\"><strong>3) Contenido<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>El contrato de arrendamiento deber\u00e1 contener, al menos, las siguientes estipulaciones:<\/p>\n\n\n\n<p><strong>I.- <\/strong>Nombres de las partes (aunque pareciera una tonter\u00eda, es importante que no se usen abreviaturas, ap\u00f3copes y que los nombres est\u00e9n completos para evitar problemas en caso de litigios)<\/p>\n\n\n\n<p><strong>II.- <\/strong>La ubicaci\u00f3n del inmueble<\/p>\n\n\n\n<p><strong>III.- <\/strong>Descripci\u00f3n detallada del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, as\u00ed como la descripci\u00f3n del estado que guardan sus instalaciones y accesorios.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>IV.- <\/strong>El monto de la renta.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>V.- <\/strong>La garant\u00eda que se debe otorgar, si as\u00ed se estipulare.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>VI.- <\/strong>La menci\u00f3n expresa del destino del inmueble (comercial, habitacional, etc\u00e9tera)<\/p>\n\n\n\n<p><strong>VII.- <\/strong>La duraci\u00f3n del contrato.<\/p>\n\n\n\n<p>Y en general todas aquellas obligaciones que las partes consideren pertinentes para la ejecuci\u00f3n del contrato, como la contrataci\u00f3n de seguros, pago de seguridad privada, etc\u00e9tera.<\/p>\n\n\n\n<p>Por otro lado, s\u00f3lo queremos puntualizar que es un error muy com\u00fan comprar contratos de arrendamiento de la papeler\u00eda o descargar formatos libres en internet que son insuficientes para abarcar con precisi\u00f3n la voluntad de las partes. En el momento, claro, de firmar ese tipo de contratos parece que no hay ning\u00fan problema. Sin embargo, recuerda que la raz\u00f3n del contrato no es evitar problemas (que para eso bastar\u00eda la palabra) sino solucionar los existentes en un litigio. Entonces, si el contrato es un bodrio, aun y cuando t\u00fa tengas la raz\u00f3n, tienes gran riesgo de perder el litigio.Por eso deja que un abogado experto redacte tu contrato.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center has-vivid-green-cyan-color has-text-color has-link-color has-medium-font-size wp-elements-8106c9a164d72d9a7c02fce064f2a4f7\" id=\"4)\"><strong>4) Impuestos<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>El arrendamiento causa principalmente tres impuestos que deben de pagarse, dos en materia federal y uno local estado de Chihuahua que solamente las personas f\u00edsicas lo pagan. Impuestos que son los siguientes: el Impuesto al Valor Agregado, Impuesto Sobre la Renta y el Impuesto Cedular.<\/p>\n\n\n\n<p>Respecto del Impuesto Sobre la Renta para personas morales \u00e9stas pagan el 30% como impuesto sobre la base gravable resultante del arrendamiento, mientras que las personas f\u00edsicas, dependiendo su r\u00e9gimen, pagar\u00edan del 1.92% al 35% o bien, del 1.00% al 2.50%.<\/p>\n\n\n\n<p>Por cuanto hace al Impuesto Cedular \u00fanicamente las personas f\u00edsicas lo pagan y tiene una tasa del 5% aplicada sobre los ingresos por arrendamiento la cual se debe pagar de forma trimestral.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center has-vivid-green-cyan-color has-text-color has-link-color has-medium-font-size wp-elements-8b6c7e5e725efda5aefcd6e7c5bc2304\" id=\"5)\"><strong>5) Renta<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>La ley contempla que la renta puede consistir en una suma de dinero o cualquier otra cosa equivalente, siempre y cuando sea cierta y determinada (tiene que ser un bien fungible y corp\u00f3reo, ya que no puede pagarse con servicios)<\/p>\n\n\n\n<p>Por otro lado, tambi\u00e9n la renta se podr\u00e1 fijar en moneda extranjera pero se tendr\u00e1n que respetar las disposiciones de la <a href=\"https:\/\/www.diputados.gob.mx\/LeyesBiblio\/pdf\/152.pdf\">Ley Monetaria de los Estados Unidos Mexicanos<\/a> en espec\u00edfico, el art\u00edculo 8 de dicha ley<a href=\"#_ftn1\" id=\"_ftnref1\"><sup>[1]<\/sup><\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center has-vivid-green-cyan-color has-text-color has-link-color has-medium-font-size wp-elements-981ce9311918d6c64faf5c27906a078e\" id=\"6)\"><strong>6) Legitimaci\u00f3n<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>La facultad para dar bienes en arrendamiento, por regla general, la lleva a cabo el propietario de la cosa. Sin embargo, aquellos autorizados por \u00e9l\u2014como puede ser un apoderado con facultades de dominio para disponer de la cosa\u2014 o autorizados por la ley\u2014como un albacea cumpliendo los requisitos de ley y que tratamos en en la entrada <strong><a href=\"https:\/\/belegalabogados.mx\/en\/publicaciones\/derecho-otros\/el-abc-de-los-juicios-sucesorios-en-el-estado-de-chihuahua\/?fbclid=IwZXh0bgNhZW0CMTEAAR25d_LzbP8rQfXvK9dnJ2COAbY4PedB-6979qiGsEuYVzCGuRK8phkKyIw_aem_Af5qbMNCzndywjPficp_LRX1JUBcq30FHkrZt4Sy2zCuuTFCzDP3PBpYJ4pRCAQ7Nwt7VavM2GXdxNkNv2WZD-BW\">EL ABC de los juicios sucesorios en el estado de Chihuahua<\/a> <\/strong>tambi\u00e9n pueden hacerlo.<\/p>\n\n\n\n<p>No obstante, si t\u00fa eres el arrendatario y no est\u00e1s seguro si tiene facultades el arrendador para celebrar el contrato de arrendamiento, solicita que las facultades o documento con que se acredite la propiedad obre anexado al contrato y se te entregue una copia. As\u00ed podr\u00e1s conocer a ciencia cierta de la capacidad que tiene el arrendador para dar en arrendamiento el bien, pues de lo contrario, estar\u00e1s inerme ante el verdadero propietario del bien arrendado.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center has-vivid-green-cyan-color has-text-color has-link-color has-medium-font-size wp-elements-d8def79c666b3c7b568e3b7b1c938ae0\" id=\"7)\"><strong>7) Requisito de forma<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>En trat\u00e1ndose de contratos civiles, ciertos contratos para que tengan eficacia y, por ende, puedan exigirse su cumplimiento forzoso o rescisi\u00f3n ante los tribunales requieren que se satisfagan elementos conocidos como de validez. Uno de ellos, es el de forma que consiste en determinar c\u00f3mo se extern\u00f3 el consentimiento por las partes, que puede ser: <strong>A)<\/strong> que se haga por escrito, <strong>B) <\/strong>que se celebre por escrito ante dos personas, <strong>c)<\/strong> que se celebre en escritura p\u00fablica, etc\u00e9tera. De no satisfacerse el elemento de forma, con fundamento a lo establecido por los art\u00edculos 1689, 1690 y 1727 del C\u00f3digo Civil del Estado de Chihuahua<a href=\"#_ftn2\" id=\"_ftnref2\"><sup>[2]<\/sup><\/a> los jueces tendr\u00e1n por improcedente ya sea la acci\u00f3n de rescisi\u00f3n o cumplimiento forzoso del referido contrato.<\/p>\n\n\n\n<p>Para el contrato de arrendamiento en el estado de Chihuahua se exige, por fuerza, que conste por escrito. De tal suerte que si llegas a celebrar un contrato verbal, ya sea como arrendador o arrendatario, primero vas a tener que acreditarlo a trav\u00e9s de un procedimiento denominado medios preparatorios a juicio o un juicio ordinario civil bajo la acci\u00f3n proforma. Esto, para poder emprender con posterioridad la acci\u00f3n legal que quer\u00edas con el contrato de arrendamiento. Tema del cual tratamos con m\u00e1s profundidad denominada <strong><a href=\"https:\/\/belegalabogados.mx\/en\/publicaciones\/derecho-otros\/cinco-consejos-legales-a-la-hora-de-rentar-tu-casa\/\">Cinco consejos legales a la hora de rentar tu casa<\/a><\/strong> y que por lo tanto te recomendamos leerla.<\/p>\n\n\n\n<p>Por otro lado, en trat\u00e1ndose de bienes inmuebles r\u00fasticos, si la renta anual excede la cantidad de 4000 veces el valor diario de la Unidad de Medida y Actualizaci\u00f3n (que para el mes de noviembre del 2023 tiene un valor de 103.74 pesos diarios), es decir, 414, 960 pesos <strong>(CUATROCIENTOS CATORCE MIL NOVECIENTOS SESENTA 00 MONEDA NACIONAL) <\/strong>el contrato deber\u00e1 de celebrarse en escritura p\u00fablica para ser v\u00e1lido.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center has-vivid-green-cyan-color has-text-color has-link-color has-medium-font-size wp-elements-9afa97e18830259393fcd646f673eee2\" id=\"8)\"><strong>8) Modificaci\u00f3n al contrato<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Muchas de las veces las partes modifican verbalmente las cl\u00e1usulas del contrato de arrendamiento, pero cuando surgen problemas y se demanda su cumplimiento es ah\u00ed donde hay problemas. Esto, porque las modificaciones verbales son, por una parte, dif\u00edciles de probar y, por la otra, no satisfacen el elemento de forma que tratamos en el punto anterior.<\/p>\n\n\n\n<p>Si bien es cierto no est\u00e1s inerme ante una modificaci\u00f3n verbal, lo ideal es que siempre que modifiquen el contrato lo hagan por escrito y s\u00f3lo se estipule que se enmienda tal o cual parte y que esa modificaci\u00f3n formar\u00e1 parte integral del contrato de arrendamiento.<\/p>\n\n\n\n<p>En todo caso, si por cualquier motivo no hicieron la modificaci\u00f3n de cuenta y a su vez la necesitas para emprender una acci\u00f3n legal, puedes intentar la demanda anexando el contrato original, pero deber\u00e1s narrar pormenorizadamente en los hechos de la demanda c\u00f3mo fue que se modific\u00f3 y, a su vez, ofrecer pruebas id\u00f3neas para acreditarlo (generalmente los mensajes de texto y los testigos son f\u00e1ciles de objetar, as\u00ed que son probanzas d\u00e9biles) Lo anterior, porque si acreditas que se modific\u00f3 el contrato y se dio cumplimiento con la obligaci\u00f3n modificada, los vicios en su elemento de forma quedan subsanados. Esto, de conformidad con los art\u00edculos 2114 y 2117<a href=\"#_ftn3\" id=\"_ftnref3\"><sup>[3]<\/sup><\/a> del C\u00f3digo Civil del Estado de Chihuahua.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center has-vivid-green-cyan-color has-text-color has-link-color has-medium-font-size wp-elements-32144c7198c41763584ce7a5f2c10d96\" id=\"9)\"><strong>9) Obligaciones del arrendador<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>En el contrato de arrendamiento, m\u00e1s all\u00e1 de las que estipulen las partes, el arrendador tiene las siguientes obligaciones emanadas de la ley:<\/p>\n\n\n\n<p><strong>I.- <\/strong>A conceder el uso o goce temporal del bien arrendado.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>II.- <\/strong>Cuando el objeto del arrendamiento sea un inmueble, a entreg\u00e1rsela al arrendatario en condiciones de higiene y seguridad.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>III.- <\/strong>A conservar la cosa arrendada en el mismo estado, haciendo todas las reparaciones necesarias para tal efecto.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>IV.- <\/strong>A no impedir de manera alguna el uso de la cosa arrendada, ni a modificar su estructura, a no ser por causa de reparaciones urgentes e indispensables.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>V.- <\/strong>A garantizar el uso pac\u00edfico de la cosa arrendada.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>VI.- <\/strong>A responderle al arrendatario por los da\u00f1os y perjuicios que sufra por los defectos o vicios de la cosa arrendada.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center has-vivid-green-cyan-color has-text-color has-link-color has-medium-font-size wp-elements-6e9842c61d338387585fdc8dcf359ea9\" id=\"10)\"><strong>10) Obligaciones del arrendatario<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>De forma an\u00e1loga, la ley contempla obligaciones para con el arrendatario, sin que ello fuera un obst\u00e1culo para que las partes, en ejercicio de su libertad contractual, acuerden otras. Las obligaciones estipuladas en la ley son las siguientes:<\/p>\n\n\n\n<p><strong>I.- <\/strong>A satisfacer la renta en la forma y tiempo convenidos hasta el d\u00eda que entregue la cosa arrendada.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>II.- <\/strong>A responder de los perjuicios que la cosa arrendada sufra por su culpa o negligencia, la de sus familiares, sirvientes o subarrendatarios.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>III.- <\/strong>A servirse de la cosa solamente para el uso convenido conforme a la naturaleza y destino de ella.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>IV.- <\/strong>A poner en conocimiento del arrendador, a la brevedad posible, la necesidad de reparaciones sobre el objeto arrendado.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>V.- <\/strong>A poner en conocimiento del arrendador toda usurpaci\u00f3n o da\u00f1o sobre la cosa arrendada.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center has-vivid-green-cyan-color has-text-color has-link-color has-medium-font-size wp-elements-db6980879cf6862cf497f9003906adf0\" id=\"11)\"><strong>11) Lugar de pago de la renta<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Por regla general, la renta ser\u00e1 pagada en el lugar en que ambas partes convengan y, a falta de \u00e9ste, en la casa, habitaci\u00f3n o despacho del arrendatario.<\/p>\n\n\n\n<p>Este t\u00f3pico aunque pueda parecer inofensivo, en realidad trasciende a la hora de litigarse el contrato de arrendamiento. Lo anterior, porque como el legislador en Chihuahua estipul\u00f3 que si no se hubiese plasmado un lugar en donde debe pagarse la renta, \u00e9sta se pagar\u00eda en alguno de los domicilios del arrendatario. S\u00ed, del propio arrendatario cuando lo l\u00f3gico deber\u00eda ser del arrendador.<\/p>\n\n\n\n<p>Tambi\u00e9n, que muchas de las veces por descuido de las partes \u00fanicamente ponen la calle o colonia, sin precisar la nomenclatura, tanto de su n\u00famero exterior como el interior, si aplica. Lo anterior provoca, en algunas ocasiones, que el arrendatario quiera pasarse de listo y, bajo una aparente ignorancia, fingir no saber d\u00f3nde debe cumplir con el pago de la renta.<\/p>\n\n\n\n<p>Entonces la pregunta evidente es, \u00bfpara el arrendador trasciende que no se haya precisado el lugar de pago? S\u00ed, porque el arrendatario puede aducir en juicio que nunca supo d\u00f3nde pagar la renta y, a su vez, que el arrendador jam\u00e1s acudi\u00f3 a alguno de sus domicilios, como puede ser el propio inmueble arrendado, para efecto de cobrar la renta.<\/p>\n\n\n\n<p>S\u00ed, sabemos que puede sonar il\u00f3gico pero es una defensa com\u00fan que el juez no puede dejar pasar, ya que \u00e9l no tiene la certeza de que realmente el arrendador haya cumplido con su deber de cobrar la renta y como esto es el <em>quid<\/em> para dilucidar si el arrendatario incurri\u00f3 en impago, tendr\u00e1 que absolver de la demanda entablada en su contra porque no tuvo oportunidad de realizar un pago en un lugar cierto.<\/p>\n\n\n\n<p>De esta conclusi\u00f3n existen m\u00faltiples criterios jurisprudenciales que ilustran que, ante la ausencia de un lugar para el pago de la renta, le corresponde al arrendador acreditar que s\u00ed acudi\u00f3 a alguno de los domicilios del arrendatario para cobrar la renta y \u00e9ste se rehus\u00f3 a pagar. Que en caso de que no pruebe esto, su demanda ser\u00eda improcedente porque el arrendatario estar\u00eda indefenso. A manera de ejemplo:&nbsp; <a href=\"https:\/\/sjf2.scjn.gob.mx\/detalle\/tesis\/168214\">ARRENDAMIENTO. CUANDO SE RECLAMA LA RESCISI\u00d3N DEL CONTRATO RELATIVO POR FALTA DE PAGO DE LA RENTA VENCIDA Y NO SE CONVINO LUGAR PARA PAGARLA, LA INTERPELACI\u00d3N REALIZADA A TRAV\u00c9S DEL EMPLAZAMIENTO NO ES ID\u00d3NEA PARA ACREDITAR LA MORA EN QUE INCURRI\u00d3 EL ARRENDATARIO (LEGISLACI\u00d3N DEL ESTADO DE NUEVO LE\u00d3N).<\/a><a href=\"#_ftn4\" id=\"_ftnref4\"><sup>[4]<\/sup><\/a> y tambi\u00e9n <a href=\"https:\/\/sjf2.scjn.gob.mx\/detalle\/tesis\/206672\">ACCION DE RESCISION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR FALTA DE PAGO PUNTUAL DE LA RENTA. HECHOS CONSTITUTIVOS QUE DEBE PROBAR EL ACTOR, CUANDO NO SE SE\u00d1ALA LUGAR PARA EL CUMPLIMIENTO DE LA <\/a><a href=\"https:\/\/sjf2.scjn.gob.mx\/detalle\/tesis\/206672\">OBLIGACION<\/a><a href=\"#_ftn5\" id=\"_ftnref5\"><sup>[5]<\/sup><\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p>No se compliquen la vida ambas partes. Para tu mayor seguridad, nosotros siempre recomendamos estipular como \u2018lugar de pago\u2019 una cuenta bancaria ya que con ella y atendiendo a las excepciones al secreto bancario estipuladas en el art\u00edculo 142 de la Ley de Instituciones de Cr\u00e9dito<a href=\"#_ftn6\" id=\"_ftnref6\"><sup>[6]<\/sup><\/a>, siempre podr\u00e1 dilucidarse en juicio si se pag\u00f3 o no a tiempo. Para tal efecto, resulta ilustrativo el siguiente criterio judicial: <a href=\"https:\/\/sjf2.scjn.gob.mx\/detalle\/tesis\/2021555\">ACCI\u00d3N RESCISORIA. CUANDO SE PACTA EL <\/a><a href=\"https:\/\/sjf2.scjn.gob.mx\/detalle\/tesis\/2021555\">PAGO<\/a><a href=\"https:\/\/sjf2.scjn.gob.mx\/detalle\/tesis\/2021555\"> DE LA RENTA DE UNA CASA HABITACI\u00d3N POR MEDIO DE DEP\u00d3SITO O TRANSFERENCIA BANCARIA, ES INTRASCENDENTE LA OMISI\u00d3N DE SE\u00d1ALAR UN DOMICILIO F\u00cdSICO Y EL REQUERIMIENTO PREVIO COMO REQUISITOS PARA QUE SE ACTUALICE LA MORA, COMO ELEMENTO DE AQU\u00c9LLA<\/a><a href=\"#_ftn7\" id=\"_ftnref7\"><sup>[7]<\/sup><\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center has-vivid-green-cyan-color has-text-color has-link-color has-medium-font-size wp-elements-141d4ca8aefe4b3f2d4f9360ef53cfb2\" id=\"12)\"><strong>12) Tiempo de pago<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Otro error muy com\u00fan que tienes que evitar, es el omitir se\u00f1alar con precisi\u00f3n la \u00e9poca de pago. Por precisi\u00f3n nos referimos al primer d\u00eda, lunes de cada mes, por ejemplo, o a se\u00f1alar un d\u00eda en concreto. Esto, porque si se omite especificar el d\u00eda en preciso o no se asientan las bases para dilucidar en qu\u00e9 temporalidad tiene que pagarse la renta, el arrendatario podr\u00e1 utilizarlo a su favor para no pagar la renta hasta en tanto le hagas un requerimiento de pago.<\/p>\n\n\n\n<p>Requerimiento que debe cumplir lo estipulado por el art\u00edculo 1963 C\u00f3digo Civil del Estado de Chihuahua<a href=\"#_ftn8\" id=\"_ftnref8\"><sup>[8]<\/sup><\/a>, esto es, no se podr\u00e1 exigir el cumplimiento del pago de la renta sino hasta despu\u00e9s de los 30 d\u00edas naturales siguientes contados a partir de que como arrendador, interpelaste al arrendatario de pago ya judicialmente, ante un fedatario p\u00fablico (cuyos honorarios para este tipo de diligencias rondan de los 8,000 a 20, 000) o ante dos testigos (en cuyo caso despu\u00e9s pueden ser objetados y, por ende, casi no se utilizan)<\/p>\n\n\n\n<p>Ahora bien, ha sido un criterio jur\u00eddico sustentado por los m\u00e1s altos tribunales mexicanos que la interpelaci\u00f3n judicial no acontece cuando se le notifica al arrendatario, por ejemplo, la demanda\u2014que se le conoce como emplazamiento\u2014 por lo que hacemos hincapi\u00e9 en que si llega a faltar este dato en el contrato y, por ende, deseas demandar al arrendatario el cumplimiento forzoso o la rescisi\u00f3n, primero tienes que hacer una interpelaci\u00f3n judicial y esperarte 30 d\u00edas para que realice el pago<a href=\"#_ftn9\" id=\"_ftnref9\"><sup>[9]<\/sup><\/a>. Transcurrido ese plazo sin que se haya hecho el pago, ahora s\u00ed deber\u00e1s promover la demanda junto con el documento que acredite la interpelaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center has-vivid-green-cyan-color has-text-color has-link-color has-medium-font-size wp-elements-77ccbfb575ffc7d452fa7d820e12cac5\" id=\"13)\"><strong>13) Reparaciones<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Durante la vigencia del contrato de arrendamiento desde luego, la cosa arrendada se desgasta y, por ende, hay que aclarar a qui\u00e9n le corresponde realizar las reparaciones. Para esto, lo ideal es que al momento de confeccionar el contrato de arrendamiento se sea lo m\u00e1s claro y profuso en este t\u00f3pico, para no dar pie a que por este tema llegue el asunto a los tribunales. En todo caso, si las partes omiten un clausulado que trate este tema, el C\u00f3digo Civil del Estado de Chihuahua da algunas luces al respecto.<\/p>\n\n\n\n<p>En este sentido, el legislador es muy claro que \u00fanicamente las reparaciones surgidas por deterioros\u2014de poca importancia\u2014 de la cosa arrendada y que, generalmente son causados por las personas que lo utilizan, le corresponden al arrendatario, como podr\u00eda ser en trat\u00e1ndose de una casa habitaci\u00f3n: ba\u00f1os, puertas, lavabos, etc\u00e9tera. Es por lo que aquellas reparaciones que s\u00ed son causadas por el tiempo, mas no por intervenci\u00f3n del arrendatario como el techo, tuber\u00eda, pintura, etc\u00e9tera le corresponder\u00edan al arrendador.<\/p>\n\n\n\n<p>Por \u00faltimo, s\u00f3lo queremos recalcar que la ley no es muy tajante para esclarecer cu\u00e1les son esas reparaciones surgidas por deterioros por lo que, queda a merced del int\u00e9rprete decidir cu\u00e1les podr\u00edan ser. Una raz\u00f3n de mayor peso para, por un lado, hacer una descripci\u00f3n de c\u00f3mo fue otorgada la posesi\u00f3n del bien arrendado y, por otro, de cu\u00e1les ser\u00edan las reparaciones que eventualmente les corresponder\u00edan a las partes.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center has-vivid-green-cyan-color has-text-color has-link-color has-medium-font-size wp-elements-614e0b8ee3d583a79b466c92b0ea1ca6\" id=\"14)\"><strong>14) Terminaci\u00f3n del arrendamiento<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>El contrato de arrendamiento en el estado de Chihuahua termina:<\/p>\n\n\n\n<p><strong>I.- <\/strong>Por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato de arrendamiento.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>II.- <\/strong>Por convenio expreso.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>III.- <\/strong>Por la nulidad del contrato de arrendamiento.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>IV.- <\/strong>Por p\u00e9rdida o destrucci\u00f3n total de la cosa arrendada.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>V.- <\/strong>Por expropiaci\u00f3n del inmueble arrendado.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>VI.- <\/strong>Por evicci\u00f3n (p\u00e9rdida del derecho de posesi\u00f3n en virtud de un derecho de un tercero de mayor entidad y generalmente anterior a la celebraci\u00f3n del contrato de arrendamiento) de la cosa dada en arrendamiento.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center has-vivid-green-cyan-color has-text-color has-link-color has-medium-font-size wp-elements-e8b7e18c41b5467f2a3ffb26ac5c8a7b\" id=\"15)\"><strong>15) Muerte del arrendatario<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Por lo que respecta al arrendamiento destinado a la casa habitaci\u00f3n, \u00e9ste no termina por la muerte del arrendatario sino por s\u00f3lo los motivos establecidos en la ley. De tal suerte, que el c\u00f3nyuge, concubino, hijos o padres del arrendatario se subrogar\u00e1n en todos sus derechos y obligaciones contemplados en el contrato de arrendamiento.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center has-vivid-green-cyan-color has-text-color has-link-color has-medium-font-size wp-elements-5d73fecc8118ed9d7a2900237a25fed1\" id=\"16)\"><strong>16) Contrato de arrendamiento por tiempo determinado e indeterminado<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>El contrato de arrendamiento por tiempo determinado concluye el d\u00eda que haya sido fijado en el contrato, con independencia de que se haya pactado una cl\u00e1usula en donde se puede prorrogar el contrato, en cuyo caso tendr\u00e1n que ser satisfechos los requisitos ah\u00ed plasmados (como avisar por escrito con cierta anticipaci\u00f3n, aceptando que aumente la renta, etc\u00e9tera)<\/p>\n\n\n\n<p>Por cuanto hace al contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado, \u00e9ste concluir\u00e1 por la voluntad de cualquiera de las partes previo aviso (ya sea a trav\u00e9s de un notario p\u00fablico o una jurisdicci\u00f3n voluntaria) con dos meses de anticipaci\u00f3n cuando se arriende un predio urbano y un a\u00f1o si es r\u00fastico.<\/p>\n\n\n\n<p>Por \u00faltimo, queremos desmentir un viejo mito. Si el contrato de arrendamiento es por tiempo indeterminado y el arrendador desea arrendarlo a alguien m\u00e1s y, por tanto, terminar con su relaci\u00f3n contractual con el arrendatario; el arrendador deber\u00e1 presentar un aviso con por lo menos dos meses de anticipaci\u00f3n para que desocupe el inmueble. Sin embargo, en este lapso se cree que el arrendatario no tiene la obligaci\u00f3n de pagar el arrendamiento. Esto no es as\u00ed porque no existe asidero legal en ese sentido, salvo que las partes lo hayan&nbsp; as\u00ed convenido expresamente.<\/p>\n\n\n\n<p>Es por lo anterior que, el hecho de que te \u2018pidan\u2019 el inmueble que te han dado en arrendamiento y tengas hasta dos meses m\u00e1s para buscar una nueva casa habitaci\u00f3n, eso no quiere decir que est\u00e1s exento de pagar la renta por esa temporalidad.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center has-vivid-green-cyan-color has-text-color has-link-color has-medium-font-size wp-elements-136be3c2d3cc0263a5d72e1f32ca67d2\" id=\"17)\"><strong>17) Derecho de prorrogar la vigencia del contrato<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>En trat\u00e1ndose de contratos de arrendamiento de inmuebles por tiempo determinado, el arrendatario que se encuentre al corriente en el pago de las rentas tendr\u00e1 derecho a que, si lo pide antes del vencimiento del plazo estipulado en el contrato<a href=\"#_ftn10\" id=\"_ftnref10\"><sup>[10]<\/sup><\/a>, se le prorrogue el arrendamiento por el mismo plazo o hasta por un a\u00f1o. En ese caso, el arrendador podr\u00e1 aumentar hasta un 10 por ciento la renta anterior, siempre que no se haya incrementado en los \u00faltimos tres meses.<\/p>\n\n\n\n<p>Lo anterior quiere decir que, si por ejemplo, el plazo del contrato de arrendamiento es de 6 meses, la pr\u00f3rroga operar\u00e1 por esos 6 meses, aun y cuando el l\u00edmite sea un a\u00f1o. Caso contrario es cuando, por ejemplo, el plazo normal del contrato es de 5 a\u00f1os y una vez vencido, al solicitar la pr\u00f3rroga no podr\u00e1 prorrogarse por otros 5 a\u00f1os sino 1 a\u00f1o por ser el l\u00edmite establecido en la ley. Resulta ilustrativo el siguiente criterio judicial: <a href=\"https:\/\/sjf2.scjn.gob.mx\/detalle\/tesis\/185446\">ARRENDAMIENTO, CONTRATO DE. SU PR\u00d3RROGA NO DEBE EXCEDER EL T\u00c9RMINO DE SU DURACI\u00d3N<\/a><a href=\"#_ftn11\" id=\"_ftnref11\"><sup>[11]<\/sup><\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p>Quedan exceptuados los arrendadores de la obligaci\u00f3n de prorrogar el contrato de arrendamiento, los propietarios del inmueble que quieran habitar la casa o cultivar la finca dada en arrendamiento que, en cuyo caso, deber\u00e1n notificar al arrendatario en ese sentido, ya sea judicialmente, ante notario o testigos, con 60 d\u00edas de anticipaci\u00f3n al vencimiento del contrato.<\/p>\n\n\n\n<p>Por otro lado, a juicio de beLegal abogados S.C estas disposiciones son inconstitucionales porque limitan el derecho del propietario a que, por ejemplo, si encuentra un mejor arrendatario para arrendar su inmueble corra el riesgo de no hacerlo porque el arrendatario solicit\u00f3 la pr\u00f3rroga y, si acaso, el \u00fanico aumento que ver\u00e1 es del 10% de la renta. Esto vulnera el derecho fundamental de propiedad privada del arrendador.<\/p>\n\n\n\n<p>Lo anterior se robustece si en el C\u00f3digo Civil del Estado de Chihuahua en su art\u00edculo 2384<a href=\"#_ftn12\" id=\"_ftnref12\"><sup>[12]<\/sup><\/a> \u00fanicamente habla de inmuebles por tiempo determinado sin precisar, por ejemplo, que la obligaci\u00f3n de otorgar pr\u00f3rrogas s\u00f3lo operan para las casas habitaciones, lo cual podr\u00eda ocasionar que entraran en colisi\u00f3n el derecho a una vivienda digna y decorosa de los gobernados y al de propiedad, con lo cual podr\u00eda al menos defenderse tan draconiana medida. Lo anterior, en atenci\u00f3n a los siguientes criterios judiciales: <a href=\"https:\/\/sjf2.scjn.gob.mx\/detalle\/tesis\/175498\">PROPIEDAD PRIVADA. EL DERECHO RELATIVO EST\u00c1 LIMITADO POR SU FUNCI\u00d3N SOCIAL<\/a><a href=\"#_ftn13\" id=\"_ftnref13\"><sup>[13]<\/sup><\/a> y <a href=\"https:\/\/sjf2.scjn.gob.mx\/detalle\/tesis\/2001627\">DERECHO HUMANO A UNA VIVIENDA DIGNA Y DECOROSA. SU ACCESO NO ES A T\u00cdTULO GRATUITO<\/a><a href=\"#_ftn14\" id=\"_ftnref14\"><sup>[14]<\/sup><\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p>En todo caso, la pr\u00f3rroga solamente opera en una \u00fanica ocasi\u00f3n en raz\u00f3n de que la ley no da pie para que la pr\u00f3rroga sea indefinida\u2014lo que en todo caso de igual forma ser\u00eda inconstitucional\u2014. Adem\u00e1s que la pr\u00f3rroga se ejerce por una \u00fanica ocasi\u00f3n ha sido un criterio reiterado por los tribunales colegiados de circuito en casos an\u00e1logos.&nbsp; Ejemplo de ello es el siguiente criterio judicial:&nbsp; <a href=\"https:\/\/sjf2.scjn.gob.mx\/detalle\/tesis\/2016442\">ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES HABITACIONALES. EL SIGNIFICADO DE LA FRASE &#8220;HASTA POR UN A\u00d1O M\u00c1S&#8221; CONTENIDA EN EL ART\u00cdCULO 2448-C DEL C\u00d3DIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL, APLICABLE PARA LA CIUDAD DE M\u00c9XICO, NO TIENE EL ALCANCE PARA QUE EL ARRENDATARIO PUEDA SOLICITAR UNA SEGUNDA PR\u00d3RROGA O M\u00c1S DEL CONTRATO, PUES NO EXISTE FUNDAMENTO PARA QUE PROCEDA<\/a><a href=\"#_ftn15\" id=\"_ftnref15\"><sup>[15]<\/sup><\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p>Por \u00faltimo, aunque muchos arrendadores tratando de burlar la pr\u00f3rroga estipulan en el contrato de arrendamiento que el arrendatario renuncia a ella. A nuestro juicio, \u00e9sta renuncia s\u00f3lo es aplicable en trat\u00e1ndose para los arrendamientos comerciales e industriales, pero no para casa habitaci\u00f3n. Esto al tenor de los art\u00edculos 5 y 7 del C\u00f3digo Civil del Estado de Chihuahua<a href=\"#_ftn16\" id=\"_ftnref16\"><sup>[16]<\/sup><\/a>, as\u00ed como las normas de orden p\u00fablico que rigen el arrendamiento en esa modalidad y que pretenden defender el derecho de los arrendatarios a una vivienda digna y decorosa.<\/p>\n\n\n\n<p>Resulta ilustrativo para la conclusi\u00f3n arribada, los siguientes criterios judiciales: <a href=\"https:\/\/sjf2.scjn.gob.mx\/detalle\/tesis\/179666\">ARRENDAMIENTO DE FINCAS URBANAS DESTINADAS A ACTIVIDADES COMERCIALES. RENUNCIA DEL DERECHO DE PR\u00d3RROGA DEL CONTRATO<\/a><a href=\"#_ftn17\" id=\"_ftnref17\"><sup>[17]<\/sup><\/a> y <a href=\"https:\/\/sjf2.scjn.gob.mx\/detalle\/tesis\/195843\">ARRENDAMIENTO. ES IRRENUNCIABLE LA PR\u00d3RROGA EN EL CONTRATO DE, POR CONSTITUIR UN BENEFICIO ESTABLECIDO POR LA LEY A FAVOR DEL ARRENDATARIO<\/a><a href=\"#_ftn18\" id=\"_ftnref18\"><sup>[18]<\/sup><\/a><\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center has-vivid-green-cyan-color has-text-color has-link-color has-medium-font-size wp-elements-22746d38d4073677873586ffdd6a013c\" id=\"18)\"><strong>18) T\u00e1cita reconducci\u00f3n<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Por otro lado, si despu\u00e9s de terminado el plazo por el que se celebr\u00f3 el arrendamiento o la pr\u00f3rroga en su caso, el arrendatario contin\u00faa sin oposici\u00f3n en el uso y goce del bien arrendado y \u00e9ste es r\u00fastico, el arrendamiento continuar\u00e1 por un a\u00f1o m\u00e1s. Continuaci\u00f3n que tanto la doctrina como los tribunales es conocido como t\u00e1cita reconducci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<p>Por cuanto hace al supuesto anterior, pero si el predio es urbano (generalmente para casa habitaci\u00f3n) el contrato de arrendamiento continuar\u00e1 por tiempo indeterminado y deber\u00e1 pagarse la renta que corresponda por el tiempo en que se exceda lo convenido expresamente en el contrato, hasta en tanto cualquiera de las partes den aviso de su deseo de terminar el contrato de arrendamiento.<\/p>\n\n\n\n<p>Todo lo anterior, aun y cuando el arrendatario no est\u00e9 al corriente con el pago de la renta, tal y como lo ha reconocido la Suprema Corte de Justicia de la Naci\u00f3n en el siguiente criterio jurisprudencial: <a href=\"https:\/\/sjf2.scjn.gob.mx\/detalle\/tesis\/177428\">T\u00c1CITA RECONDUCCI\u00d3N. PARA QUE OPERE ES INNECESARIO QUE EL ARRENDATARIO EST\u00c9 AL CORRIENTE EN EL PAGO DE LAS RENTAS<\/a><a href=\"#_ftn19\" id=\"_ftnref19\"><sup>[19]<\/sup><\/a><\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center has-vivid-green-cyan-color has-text-color has-link-color has-medium-font-size wp-elements-4f22e5a58ade86d71634749c298e2a8d\" id=\"19)\"><strong>19) Aumento del monto de la renta<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Otro mito que queremos aclarar es que&nbsp; es falso que el arrendador est\u00e1 limitado a subir el monto de la renta en determinado porcentaje que generalmente se dice es del 10%. Esto, porque como ya vimos en apartados anteriores, este porcentaje s\u00ed es obligatorio pero en trat\u00e1ndose de la pr\u00f3rroga, mas no cuando se est\u00e1 no se est\u00e1 en ese supuesto.<\/p>\n\n\n\n<p>Es por lo que, por ejemplo, si el arrendatario no hace uso del derecho de su pr\u00f3rroga y aun as\u00ed desea que contin\u00fae vigente el contrato de arrendamiento por un plazo mayor al original, solamente las leyes del mercado determinar\u00e1n los aumentos de la renta, por no decir que ello quedar\u00e1 a la entera voluntad del arrendador. Sin que el arrendatario tenga defensa u opci\u00f3n en contra de ese aumento.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-full\"><img fetchpriority=\"high\" decoding=\"async\" width=\"940\" height=\"788\" src=\"https:\/\/belegalabogados.mx\/wp-content\/uploads\/2024\/05\/Contrato-de-arrendamiento.png\" alt=\"\" class=\"wp-image-3159\" srcset=\"https:\/\/belegalabogados.mx\/wp-content\/uploads\/2024\/05\/Contrato-de-arrendamiento.png 940w, https:\/\/belegalabogados.mx\/wp-content\/uploads\/2024\/05\/Contrato-de-arrendamiento-300x251.png 300w, https:\/\/belegalabogados.mx\/wp-content\/uploads\/2024\/05\/Contrato-de-arrendamiento-768x644.png 768w, https:\/\/belegalabogados.mx\/wp-content\/uploads\/2024\/05\/Contrato-de-arrendamiento-14x12.png 14w\" sizes=\"(max-width: 940px) 100vw, 940px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center has-vivid-green-cyan-color has-text-color has-link-color has-medium-font-size wp-elements-f6187750e6400ad5625bc2aa25763b81\" id=\"20)\"><strong>20) Rescisi\u00f3n del contrato de arrendamiento<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Por rescisi\u00f3n contractual se entiende, en t\u00e9rminos llanos, como la terminaci\u00f3n anticipada del contrato por causas imputables a algunas de las partes. Causas que emanan de la ley o que as\u00ed fueran estipuladas por los contratantes.<\/p>\n\n\n\n<p>Respecto de las causas plasmadas en la ley para el contrato de arrendamiento, est\u00e1n las siguientes:<\/p>\n\n\n\n<p><strong>I.- <\/strong>Por falta de pago de la renta en los t\u00e9rminos previstos en la ley.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>II.- <\/strong>Por el mal uso que del bien haga el arrendatario, o por los da\u00f1os que lleguen a causarse con ese uso.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>III.- <\/strong>Por subarrendar el bien si eso no estaba permitido.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>IV.- <\/strong>Porque el arrendatario cambia la forma del bien arrendado sin consentimiento expreso del arrendador.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>V.- <\/strong>Cuando el arrendador no haga las reparaciones necesarias para el uso a que est\u00e1 dedicado el bien arrendado.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>VI.- <\/strong>Cuando el arrendador es vencido en juicio por un tercero y parte del bien arrendado se pierde, en cuyo caso el arrendatario podr\u00e1 rescindir el contrato o reclamar una disminuci\u00f3n en la renta.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>VII.- <\/strong>Cuando la cosa arrendada presente vicios o imperfecciones de los cuales el arrendatario no hubiere tenido conocimiento.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>VIII.- <\/strong>Cuando por caso fortuito o fuerza mayor se impida al arrendatario hacer uso del bien arrendado en un lapso mayor a dos meses.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>IX.- <\/strong>Cuando derivado de reparaciones el arrendatario pierde el uso total o parcial del bien arrendado.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>X.- <\/strong>Cuando sin motivo el arrendador se opone al subarrendamiento que pretenda celebrar el arrendatario, siempre y cuando el subarrendamiento se haya pactado en el contrato de arrendamiento.<\/p>\n\n\n\n<p>Como ves, son muy pocas las causas de rescisi\u00f3n plasmadas en la ley, por lo que cuando se redacte el contrato de arrendamiento deber\u00e1 de tenerse mucho cuidado en confeccionar las causales de rescisi\u00f3n contractual. Dentro de las m\u00e1s comunes est\u00e1n aquellas encaminadas a la seguridad del objeto del arrendamiento, como la contrataci\u00f3n de seguros, pago de cuotas de seguridad privada, no introducci\u00f3n de animales, etc\u00e9tera.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center has-vivid-green-cyan-color has-text-color has-link-color has-medium-font-size wp-elements-e84f5f772166ccd0e23d0f03648e5341\" id=\"21)\"><strong>21) Derecho del tanto<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>El derecho del tanto es considerado como la preferencia que tiene una persona respecto a terceros para la celebraci\u00f3n de un contrato, que en este caso, es tanto para la celebraci\u00f3n de un nuevo contrato de arrendamiento como para la compraventa del inmueble arrendado. Nos explicamos.<\/p>\n\n\n\n<p>Cuando el propietario del inmueble arrendado pretende arrendarlo a un tercero o, en su caso, venderlo, aqu\u00e9l deber\u00e1 de darle preferencia para la celebraci\u00f3n de ambos contratos, bajo las mismas condiciones que ofertaba a los terceros bajo las siguientes condiciones:<\/p>\n\n\n\n<p>Para el contrato de arrendamiento, siempre que el arrendatario haya arrendado el inmueble por m\u00e1s de 3 a\u00f1os y est\u00e9 al corriente en el pago de las rentas. Mientras que, para el contrato de compraventa, se necesita que el arrendamiento haya durado, por lo menos, 5 a\u00f1os y que tambi\u00e9n est\u00e9 el arrendatario al corriente en el pago de las rentas.<\/p>\n\n\n\n<p>Este derecho es importante porque la propia ley consigna que si el propietario no respeta el derecho del tanto, la venta que se haga del inmueble y el arrendamiento no producir\u00e1n efectos.<\/p>\n\n\n\n<p>Es por lo anterior que el C\u00f3digo Civil del Estado de Chihuahua obliga al propietario del inmueble a notificar al arrendatario, ya sea ante notario p\u00fablico o judicialmente, las condiciones en que pretende realizar el nuevo arrendamiento o la venta, en su caso, del inmueble. Una vez hecho lo anterior, el arrendatario tendr\u00e1 un plazo de ocho d\u00edas h\u00e1biles para manifestar si har\u00e1 uso de ese derecho del tanto y, por ende, celebrar en esas mismas condiciones ya sea el contrato de arrendamiento o de compraventa.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center has-vivid-green-cyan-color has-text-color has-link-color has-medium-font-size wp-elements-905c6d772b5265275ca393f17bfd32d6\" id=\"22)\"><strong>22) Exenci\u00f3n en el pago de rentas<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Pocas excepciones plasmadas en la ley existen para que el arrendatario est\u00e9 exento de pagar la renta. Dentro de ellas, est\u00e1 la relativa a los casos fortuitos o de fuerza mayor en donde se impide el cumplimiento puntual de la obligaci\u00f3n de pago por un hecho de la naturaleza o de la autoridad.<\/p>\n\n\n\n<p>Ejemplo de lo anterior lo vivimos hace poco, cuando la autoridad sanitaria prohibi\u00f3 que ciertas actividades comerciales operaran y, con ello, el arrendatario no pudo disfrutar del inmueble que arrend\u00f3 para su negocio comercial con lo que, aunque no fuera por voluntad del arrendador, \u00e9ste no otorg\u00f3 el uso de la casa para el fin que fue contratado.<\/p>\n\n\n\n<p>Otro supuestos contemplado en la ley acontece cuando, el arrendador al realizar reparaciones, impide el uso parcial o total del bien arrendado, en donde el arrendatario tendr\u00e1 el derecho a no pagar rentas y, en su caso, la facultad para rescindir el contrato de arrendamiento.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center has-vivid-green-cyan-color has-text-color has-link-color has-medium-font-size wp-elements-eef1917306dcb11faff0f1852d89bd4a\" id=\"23)\"><strong>23) Acciones legales ante el incumplimiento<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>No podr\u00eda quedar completo el hablar del contrato de arrendamiento sin mencionar qu\u00e9 acciones legales tiene el arrendador y arrendatario. Y aun y cuando no las abordaremos a detalle porque necesitan una explicaci\u00f3n prolongada, al menos te diremos los nombres de las mismas y lo que implican. Sin embargo, ten en mente que estas acciones legales se originan s\u00f3lo ante el incumplimiento del contrato de arrendamiento, pues existen otras que aunque comunes, no caen dentro de esa categor\u00eda (como las acciones de nulidad absoluta o relativa, de disminuci\u00f3n de rentas, proforma, lesi\u00f3n civil, etc\u00e9tera)<\/p>\n\n\n\n<p>Las acciones civiles utilizadas ante el incumplimiento del contrato de arrendamiento son principalmente tres: <strong>1)<\/strong> cumplimiento forzoso del contrato; <strong>2)<\/strong> rescisi\u00f3n del contrato y <strong>3) <\/strong>juicio especial de desahucio. Es pertinente aclarar, que las dos primera acciones deben litigarse ante un juicio ordinario civil. Si quieres conocer m\u00e1s sobre este tema, te recomendamos la entrada titulada &#8216;<strong><a href=\"https:\/\/belegalabogados.mx\/en\/publicaciones\/derecho-otros\/el-juicio-ordinario-civil-en-el-estado-de-chihuahua\/\">El Juicio Ordinario Civil en el estado de Chihuahua<\/a><\/strong>&#8216;. <\/p>\n\n\n\n<p>Las dos primeras pueden ser empleadas por ambas partes, esto es, arrendador y arrendatario; mientras que la \u00faltima s\u00f3lo puede ser utilizada por el arrendador. Tambi\u00e9n, las dos primeras admiten la figura de la reconvenci\u00f3n (contrademanda) por lo que el demandado, adem\u00e1s de defenderse puede reclamarle prestaciones al actor; mientras que en la \u00faltima acci\u00f3n est\u00e1 vedado reconvenir. Por \u00faltimo, en promedio las dos primeras tienen una duraci\u00f3n de dos a\u00f1os y medio (si se litigan hasta llegar al juicio de amparo) En cambio, la \u00faltima acci\u00f3n tiene una duraci\u00f3n promedio total de un a\u00f1o y medio.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center has-black-color has-text-color has-link-color has-medium-font-size wp-elements-db969d74375e903bc37dfae4f9ffba95\" id=\"CUMPLIMIENTO\"><strong>Cumplimiento forzoso del contrato<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Por cuanto hace al cumplimiento forzoso del contrato \u00e9sta se tramita a trav\u00e9s de un Juicio Ordinario Oral Civil ante el Tribunal Superior de Justicia del Estado de Chihuahua, en espec\u00edfico, un Juez de lo Civil por Audiencias. La acci\u00f3n implica, a grandes rasgos, que el juez obligue a la parte contraria a cumplir con una obligaci\u00f3n contractual se\u00f1alada en el contrato y, a su vez, asegurar la vigencia del contrato hasta en tanto \u00e9ste llegue a su terminaci\u00f3n natural establecida en el mismo. Por ende, la parte que demande esta acci\u00f3n quiere no s\u00f3lo que la otra parte cumpla con sus obligaciones, sino que el contrato siga surtiendo efectos para ambas partes.<\/p>\n\n\n\n<p>Con esta acci\u00f3n civil las partes pueden obligar, por ejemplo, que se pague el monto de las rentas vencidas o que est\u00e9n por vencerse (cuando sea por un plazo forzoso y determinado) devolver cantidades pendientes de pago en en favor del arrendatario (como el del dep\u00f3sito) obligar a realizar reparaciones, entre otras. Como ves, la naturaleza de esta acci\u00f3n civil depende de todas las obligaciones que existan para las partes en el contrato de arrendamiento.<\/p>\n\n\n\n<p>El hecho de que tanto el arrendador o arrendatario tenga que demandar en juicio el cumplimiento forzoso del contrato entra\u00f1a que realicen gastos. Pues bien, paralelamente al demandar el cumplimiento forzoso, como acci\u00f3n secundaria est\u00e1 el pago de los da\u00f1os y perjuicios que, en todo caso, pueden sustituirse por una cl\u00e1usula penal\u2014la cual estudiaremos m\u00e1s adelante\u2014. Lo anterior, con independencia al pago de gastos y costas (costo del juicio) que pagar\u00eda la parte incumplida si esta acci\u00f3n civil prospera en juicio.<\/p>\n\n\n\n<p>Adem\u00e1s, si despu\u00e9s de haber demandado el cumplimiento forzoso del contrato y, aun ganando el juicio la parte contraria no cumple, entonces podr\u00e1s demandar la rescisi\u00f3n del contrato como la \u00faltima alternativa para que t\u00fa, como parte que s\u00ed cumple en el contrato, te desembaraces de tus obligaciones contractuales.<\/p>\n\n\n\n<p>Finalmente, si quieres ver un ejemplo de c\u00f3mo se demanda el cumplimiento forzoso de un contrato de arrendamiento y el pago de sus rentas futuras, aun y cuando el arrendatario haya abandonado el inmueble, te dejamos un formato de demanda elaborado por uno de nuestros socios. Da clic en el enlace <strong><a href=\"http:\/\/belegalabogados.mx\/wp-content\/uploads\/2024\/06\/Demanda-cumplimiento-forzoso-de-contrato-rentas-futuras-formato.pdf\">Formato de Demanda de Cumplimiento Forzoso del Contrato de Arrendamiento y Pago de Rentas Futuras<\/a><\/strong>. <\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center has-black-color has-text-color has-link-color has-medium-font-size wp-elements-e3f7e10e85fa0992fe61dc98ada9c686\" id=\"RESCISION\"><strong>Rescisi\u00f3n<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Por cuanto hace a la rescisi\u00f3n, ya manifestamos en p\u00e1rrafos anteriores que no es m\u00e1s que la terminaci\u00f3n anticipada de la vigencia del contrato de arrendamiento por culpa de alguno de los contratantes que, en esencia, libera a ambas partes de continuar con el cumplimiento de sus obligaciones contractuales.<\/p>\n\n\n\n<p>La diferencia con el cumplimiento forzoso es que la parte cumplidora del contrato ha sufrido una afectaci\u00f3n que considere de tal entidad, que trae como consecuencia el no querer continuar con esa relaci\u00f3n contractual. Por lo que en juicio demostrar\u00e1 que la parte contraria ha incumplido el contrato y, por ende, quiere que \u00e9ste se termine.<\/p>\n\n\n\n<p>Esta acci\u00f3n tambi\u00e9n se ejercita en un Juicio Ordinario Oral Civil y puede ser utilizada tanto por el arrendador como por el arrendatario. Sin embargo, como el contrato de arrendamiento terminar\u00e1 una consecuencia l\u00f3gica de la acci\u00f3n es la desocupaci\u00f3n del inmueble arrendado por parte del arrendatario. De ah\u00ed que, insistimos, esta acci\u00f3n se utiliza cuando ya no haya intenci\u00f3n de las partes de querer continuar con la vigencia del contrato.<\/p>\n\n\n\n<p>En similar sentido, el incumplimiento al contrato de la parte demandada que que motiva la rescisi\u00f3n, puede generarle da\u00f1os y perjuicios al actor (demandante) los cuales deber\u00e1n ser invocados en la demanda (si se saben de antemano) o demandarse de forma aut\u00f3noma con posterioridad a ese juicio. Esto es as\u00ed, porque la rescisi\u00f3n del contrato no engendra, por s\u00ed misma, la obligaci\u00f3n de pagar da\u00f1os y perjuicios tal y como lo ha reconocido hist\u00f3ricamente la Suprema Corte de Justicia de la Naci\u00f3n: <a href=\"https:\/\/sjf2.scjn.gob.mx\/detalle\/tesis\/343530\">DA\u00d1OS Y PERJUICIOS EN LOS CASOS DE <\/a><a href=\"https:\/\/sjf2.scjn.gob.mx\/detalle\/tesis\/343530\">RESCISION<\/a><a href=\"https:\/\/sjf2.scjn.gob.mx\/detalle\/tesis\/343530\"> DE CONTRATOS<\/a><a href=\"#_ftn20\" id=\"_ftnref20\"><sup>[20]<\/sup><\/a><\/p>\n\n\n\n<p>Por \u00faltimo, la obligaci\u00f3n al pago de gastos y costas&nbsp; tambi\u00e9n depende de cada caso, pero generalmente si el demandado pierde los tribunales lo condenar\u00e1n a realizar el pago respectivo y, de esa forma, se podr\u00e1 recuperar todo lo invertido.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center has-black-color has-text-color has-link-color has-medium-font-size wp-elements-5d0041fce4a5fbe8adeb4d7e947264d9\" id=\"DESAHUCIO\"><strong>Juicio Especial de Desahucio<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Una acci\u00f3n especial que s\u00f3lo est\u00e1 a favor del arrendador es la de desahucio que, en esencia, implica que ante la falta de pago de dos o m\u00e1s mensualidades por parte del arrendatario, se le desaloje con mayor rapidez del inmueble arrendado.<\/p>\n\n\n\n<p>Ante esta acci\u00f3n el juzgado que radique la demanda de desahucio requerir\u00e1 de pago al arrendatario o, para que en su caso, justifique el porqu\u00e9 del impago (como pudiera ser la orden de diversa autoridad de retener las rentas) con el recibo de pago u orden judicial correspondiente.<\/p>\n\n\n\n<p>De no justificar el impago o pagar el adeudo, se proceder\u00e1 a lo que se conoce como secuestro de bienes que llanamente es un embargo precautorio cuyo objeto es garantizar el pago del adeudo.<\/p>\n\n\n\n<p>Adem\u00e1s de todo lo anterior, se le prevendr\u00e1 al arrendatario para que en el t\u00e9rmino de 30 d\u00edas (si el inmueble es para casa habitaci\u00f3n), 60 d\u00edas (si est\u00e1 destinada para giro mercantil o industrial) o 90 d\u00edas (uso r\u00fastico) desocupe el domicilio bajo el apercibimiento que de no hacerlo, se har\u00e1 el desalojo en la v\u00eda de apremio (forzosa)<\/p>\n\n\n\n<p>Por otro lado, el arrendatario como demandado tiene pocas defensas para este tipo de juicios, siendo la de mayor importancia la de excepci\u00f3n de pago donde demuestre que ya realiz\u00f3 el pago, aunque por ejemplo no cuente con el recibo de pago correspondiente y en cuyo caso deber\u00e1 de acreditar el porqu\u00e9.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Finalmente, cuando del t\u00e9rmino concedido para desocupar el bien inmueble se\u00f1alado el arrendatario exhiba el importe de pago o bien, pague el adeudo, el juez dar\u00e1 por terminado el juicio especial de desahucio y continuar\u00e1 la vigencia del contrato de arrendamiento, hasta su natural terminaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<p>Como podr\u00e1s ver, el objeto de esta \u00faltima acci\u00f3n civil es asegurar el pago de la renta, sin que necesariamente se busque la terminaci\u00f3n del contrato de arrendamiento. Por lo que, en su momento, deber\u00e1s de decidir si prefieres irte a la segura para la terminaci\u00f3n del contrato, esto es, ejercitar la acci\u00f3n de rescisi\u00f3n o darle una \u2018segunda oportunidad\u2019 al arrendatario y demandar el desahucio que en teor\u00eda tiene como ventaja ser una v\u00eda m\u00e1s r\u00e1pida.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center has-vivid-green-cyan-color has-text-color has-link-color has-medium-font-size wp-elements-f2653c3b8b5231050723e76fd5e3e076\" id=\"24)\"><strong>24) Dep\u00f3sito<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Una obligaci\u00f3n que por costumbre se ha arraigado en el contrato de arrendamiento es la relativa a dar un dep\u00f3sito, generalmente, por el mismo monto de la renta mensual. Esto con el af\u00e1n de garantizar cualquier futuro desperfecto o adeudo generado con motivo del contrato.<\/p>\n\n\n\n<p>El C\u00f3digo Civil del Estado de Chihuahua es parco en regular esta instituci\u00f3n y ello obedece a que en la confecci\u00f3n de cualquier contrato, son las partes las que a trav\u00e9s de su voluntad le dan los alcances que mejor se adecuen a sus intereses. Sin embargo, el art\u00edculo 2321<a href=\"#_ftn21\" id=\"_ftnref21\"><sup>[21]<\/sup><\/a> de dicho c\u00f3digo es el fundamento para que, a falta de estipulaci\u00f3n pormenorizada sobre el dep\u00f3sito para el contrato de arrendamiento, el arrendatario solicite su devoluci\u00f3n. Desde luego, tal devoluci\u00f3n debe hacerse bajo el amparo de la acci\u00f3n de cumplimiento forzoso del contrato.<\/p>\n\n\n\n<p>Por \u00faltimo, queremos darte a conocer que para hacer m\u00e1s atractivo la obtenci\u00f3n del monto del dep\u00f3sito, \u00e9ste se ve aumentado por el inter\u00e9s legal que es del 9% anual, mas no\u2014indebidamente\u2014 por una cl\u00e1usula penal \u2014que m\u00e1s adelante estudiaremos y de la cual nos parece inconstitucional\u2014 para que en el caso de que el arrendador no te devuelva el monto del dep\u00f3sito en tiempo y forma, sufra una sanci\u00f3n econ\u00f3mica mayor a la de los gastos en juicio.<\/p>\n\n\n\n<p>Esto es as\u00ed, porque muchas veces el arrendador al ser consciente de todos los gastos que implicar\u00edan para un arrendatario obtener el monto del dep\u00f3sito, generalmente busca pretextos para no hacer tal devoluci\u00f3n. Lo anterior, teniendo mayor incidencia en los arrendamientos para casa habitaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<p>As\u00ed, montos que para abogados no pueden parecer atractivos en s\u00ed mismos (10, 000, 15, 000 o 20, 000 o inclusive menores) como dep\u00f3sito, har\u00e1n que muchas de las veces tengas que invertir m\u00e1s de lo que obtendr\u00edas con tal de recuperar el dep\u00f3sito o simplemente \u2018dejarlo por la paz\u2019. Esto es as\u00ed, porque generalmente un juicio oral en materia de arrendamiento ronda de los 40, 000 a 80, 000 pesos cuando no son inmuebles para uso comercial o industrial con rentas considerables.<\/p>\n\n\n\n<p>Y s\u00ed, si bien es cierto que para cualquier tipo de litigio siempre habr\u00e1 la posibilidad que en materia civil el juez condene al arrendador a pagarte los gastos del juicio (gastos y costas) tal condena muchas veces no puede ser ejecutada o, simplemente, tarda mucho tiempo en obtenerse.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center has-vivid-green-cyan-color has-text-color has-link-color has-medium-font-size wp-elements-aa9282a057f4bafacd236ce5e70cca2a\" id=\"25)\"><strong>25) Consignaci\u00f3n en pago<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Dentro de los m\u00faltiples problemas que pueden presentarse con un contrato de arrendamiento tambi\u00e9n est\u00e1 el relativo a la contumacia del arrendador para recibir el pago de las rentas. Las razones pueden ser muchas, pero generalmente pasa cuando de mala fe el arrendador quiere hacer caer en mora al arrendatario y, por ende, tener c\u00f3mo justificar\u2014supuestamente\u2014 su incumplimiento contractual. Esto ya sea porque quiere recuperar la posesi\u00f3n del inmueble para s\u00ed o para d\u00e1rsela a un tercero que pueda pagarle m\u00e1s y, para eso, desde luego necesita un motivo para terminar con el contrato actual de arrendamiento.<\/p>\n\n\n\n<p>Cuando esto llegue a ocurrir, los arrendatarios tienen una forma de depositar judicialmente la renta am trav\u00e9s de una instituci\u00f3n legal denominada preliminares de consignaci\u00f3n que est\u00e1 regulada de los art\u00edculos 209 a 218 del <a href=\"https:\/\/www.congresochihuahua2.gob.mx\/biblioteca\/codigos\/archivosCodigos\/62.pdf\">C\u00f3digo de Procedimientos Civiles del Estado de Chihuahua<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p>Con el procedimiento de preliminares de consignaci\u00f3n se le citar\u00e1 al arrendador para que reciba el pago de la renta y as\u00ed, t\u00fa como arrendatario tendr\u00e1s las pruebas que acrediten que pagaste en forma la renta. Pero el procedimiento no acaba ah\u00ed. De acuerdo con el art\u00edculo 1986<a href=\"#_ftn22\" id=\"_ftnref22\"><sup>[22]<\/sup><\/a> del C\u00f3digo Civil del Estado de Chihuahua, el juez durante el procedimiento analizar\u00e1 si la consignaci\u00f3n es leg\u00edtima y, de ser as\u00ed, ordenar\u00e1 que el arrendador pague todos los gastos incurridos por el arrendatario para hacer la consignaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center has-vivid-green-cyan-color has-text-color has-link-color has-medium-font-size wp-elements-b86507310c9180edc1b05941c4745ca6\" id=\"26)\"><strong>26) Pago de rentas forzosas<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Con el contrato de arrendamiento el arrendador espera obtener una ganancia por otorgar el uso de su bien, pero puede llegar a ocurrir el caso en que, por ejemplo, el arrendatario desocupe el inmueble sin haberle avisado al arrendador. En este supuesto, aun y cuando el bien arrendado ya no est\u00e1 en posesi\u00f3n del arrendatario \u00bf\u00e9ste tiene la obligaci\u00f3n de pagar las rentas? La respuesta general es que s\u00ed.<\/p>\n\n\n\n<p>Lo anterior, acorde a lo estipulado por el art\u00edculo 2363<a href=\"#_ftn23\" id=\"_ftnref23\"><sup>[23]<\/sup><\/a> del C\u00f3digo Civil del Estado de Chihuahua y a diversos criterios judiciales que ilustran el cumplimiento forzoso del pago de las rentas fijadas en el contrato de arrendamiento: <a href=\"https:\/\/sjf2.scjn.gob.mx\/detalle\/tesis\/216581\">ARRENDAMIENTO. LA <\/a><a href=\"https:\/\/sjf2.scjn.gob.mx\/detalle\/tesis\/216581\">OBLIGACION<\/a><a href=\"https:\/\/sjf2.scjn.gob.mx\/detalle\/tesis\/216581\"> DE PAGO DE LAS RENTAS EN EL, NO SE ENCUENTRA CONDICIONADA A LA <\/a><a href=\"https:\/\/sjf2.scjn.gob.mx\/detalle\/tesis\/216581\">OCUPACION<\/a><a href=\"https:\/\/sjf2.scjn.gob.mx\/detalle\/tesis\/216581\"> DEL INMUEBLE POR PARTE DEL INQUILINO<\/a><a href=\"#_ftn24\" id=\"_ftnref24\"><sup>[24]<\/sup><\/a>. Y <a href=\"https:\/\/sjf2.scjn.gob.mx\/detalle\/tesis\/209431\">ARRENDAMIENTO. <\/a><a href=\"https:\/\/sjf2.scjn.gob.mx\/detalle\/tesis\/209431\">RECLAMACION<\/a><a href=\"https:\/\/sjf2.scjn.gob.mx\/detalle\/tesis\/209431\"> DE RENTAS FUTURAS, PROCEDENCIA DE LA, EN UNA SOLA DEMANDA<\/a><a href=\"#_ftn25\" id=\"_ftnref25\"><sup>[25]<\/sup><\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p>En todo caso, no existe obst\u00e1culo para que las partes puedan estipular disposici\u00f3n en contrario en el contrato de arrendamiento pero si (como generalmente sucede) se fue omiso en pormenorizar este supuesto, el arrendatario tiene que cumplir con la obligaci\u00f3n de pagar rentas aun y cuando no use el inmueble arrendado. Ello, en virtud de que no ha mediado una terminaci\u00f3n consensuada por las partes<a href=\"#_ftn26\" id=\"_ftnref26\"><sup>[26]<\/sup><\/a>, ni ha operado la rescisi\u00f3n del contrato de arrendamiento.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center has-vivid-green-cyan-color has-text-color has-link-color has-medium-font-size wp-elements-43e45dc8f8b6cf099b9fd03be7bb7db5\" id=\"27)\"><strong>27) Devoluci\u00f3n anticipada del inmueble arrendado<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Hay supuestos en que el arrendatario quiere hacer entrega del inmueble arrendado, ya sea porque el plazo en el contrato feneci\u00f3 y no es su deseo prorrogar el contrato o porque, por otro lado, quiere rescindir el contrato de arrendamiento. Es entonces cuando surgen las preguntas de hasta cu\u00e1ndo tiene que continuar pagando las rentas y qu\u00e9 debe hacer para devolverle la posesi\u00f3n del inmueble objeto de arrendamiento al arrendador.<\/p>\n\n\n\n<p>En el primer supuesto, debe hacerse a trav\u00e9s de la figura de consignaci\u00f3n en pago<a href=\"#_ftn27\" id=\"_ftnref27\"><sup>[27]<\/sup><\/a> de la cual ya hablamos brevemente en donde a trav\u00e9s de un juez de lo civil, el arrendatario consigna las llaves y arguye que lo hace en cumplimiento del contrato de arrendamiento. Lo anterior, tambi\u00e9n conforme al siguiente criterio jurisprudencial emitido por la Suprema Corte de Justicia de la Naci\u00f3n: <a href=\"https:\/\/sjf2.scjn.gob.mx\/detalle\/tesis\/2002456\">ARRENDAMIENTO. PARA QUE LA ENTREGA DE LAS LLAVES DEL INMUEBLE ARRENDADO AL TRIBUNAL LIBERE AL ARRENDATARIO DEL PAGO DE RENTAS, SE REQUIERE DE LA PREVIA NOTIFICACI\u00d3N DE LA CONSIGNACI\u00d3N AL ARRENDADOR Y QUE EL JUEZ LA APRUEBE<\/a><a href=\"#_ftn28\" id=\"_ftnref28\"><sup>[28]<\/sup><\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p>Por cuanto hace al segundo supuesto, esto es, cuando el arrendatario pretende la rescisi\u00f3n del contrato de arrendamiento y, por ende, desembarazarse de sus obligaciones contractuales, siendo la de mayor entidad la del pago de la renta, surge la pregunta \u00bfdesde cu\u00e1ndo debe hacerlo? \u00bfDesde que presenta la demanda? \u00bfHasta que el juez emite sentencia definitiva?<\/p>\n\n\n\n<p>Para responder esta pregunta, lo ideal es que en el contrato de arrendamiento existieran mecanismos que regulararan este supuesto, sobre todo para garantizar la seguridad del inmueble y, hasta cierto punto, poder dilucidar qui\u00e9n es responsable por los da\u00f1os ocasiones. Pi\u00e9nsese, por ejemplo, en caso de un incendio donde en ese inter hay que resolverse qui\u00e9n es el responsable de haber velado por la seguridad del inmueble.<\/p>\n\n\n\n<p>Ante la ausencia de un procedimiento consensuado, lamentablemente la ley es muy parca en este supuesto pues s\u00f3lo desarrolla cuando se tengan que depositar las llaves para el cumplimiento de la obligaci\u00f3n de devolver el inmueble, pero no para cuando el arrendatario quiera terminar anticipadamente el contrato de arrendamiento por rescisi\u00f3n y, por ende, quiera dejar de cumplir con su obligaci\u00f3n principal en el contrato: pagar la renta.<\/p>\n\n\n\n<p>No obstante, a criterio de beLegal abogados S.C la obligaci\u00f3n de pagar la renta para el arrendatario cesa cuando se emplace al arrendador la demanda de rescisi\u00f3n, por lo que desde el escrito inicial de demanda, cuando el arrendatario ejercite la acci\u00f3n de rescisi\u00f3n, \u00e9ste deber\u00e1 de adjuntar las llaves y manifestar su intenci\u00f3n de devolverle el inmueble al arrendador para que en el acto del emplazamiento o con posterioridad a \u00e9ste, el arrendador tome posesi\u00f3n del inmueble. Esto, de conformidad con el art\u00edculo 247, fracci\u00f3n IV del C\u00f3digo de Procedimientos Civiles del Estado de Chihuahua<a id=\"_ftnref29\" href=\"#_ftn29\"><sup>[29]<\/sup><\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p>Todo esto, para que no se configure la presunci\u00f3n humana de que mientras dur\u00f3 el juicio ordinario civil donde se demand\u00f3 la acci\u00f3n de rescisi\u00f3n, el arrendatario al continuar poseyendo el inmueble obtuvo un beneficio de \u00e9ste y, por ende, s\u00ed debe pagar las rentas por esa temporalidad, aun y cuando su intenci\u00f3n siempre haya sido devolver la posesi\u00f3n de la propiedad antes del vencimiento del plazo contractual. Lo anterior, al tenor de este acertado criterio judicial: <a href=\"https:\/\/sjf2.scjn.gob.mx\/detalle\/tesis\/165414\">RENTA. SITUACI\u00d3N EN QUE DEBE PAGARSE, A PESAR DE LA RESCISI\u00d3N DEL CONTRATO POR CAUSA IMPUTABLE AL ARRENDADOR<\/a><a href=\"#_ftn30\" id=\"_ftnref30\"><sup>[30]<\/sup><\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p>En todo caso, tenemos que advertirte que si como arrendatario llegas a perder la demanda y, por ende, el juez declara que no hab\u00eda motivo para rescindir el contrato de arrendamiento; aun y cuando hayas desocupado oportunamente el inmueble para demandar, el juez debe de declarar que el impago en las rentas era injustificado. Con esa declaraci\u00f3n ya sea en ese mismo juicio (s\u00f3lo si el arrendador reconvino o \u2018contrademand\u00f3 el pago de las rentas vencidas y por vencerse) o en otro nuevo juicio, te condenar\u00edan a pagar esas rentas insolutas.<\/p>\n\n\n\n<p>Por otro lado, no devolver el inmueble en esta forma ser\u00eda un sinsentido, ya que por una parte como arrendatario pretendes desembarazarte de tus obligaciones en el contrato de arrendamiento y, por otra, seguir\u00edas ocup\u00e1ndolo hasta que se emita sentencia definitiva (lo cual puede durar hasta dos a\u00f1os) En todo caso, insistimos, lo ideal es que el legislador chihuahuense regule este supuesto de manera clara porque, por otro lado, los tribunales pocas luces han vertido sobre este tema.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center has-vivid-green-cyan-color has-text-color has-link-color has-medium-font-size wp-elements-f82acbc4e11e12c1ca18c9cac0669c3d\" id=\"28)\"><strong>28) Subarrendamiento<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>El subarrendamiento implica que el arrendatario a su vez arriende en todo o en parte la cosa que \u00e9l recibi\u00f3 como arrendamiento. Desde luego, para que sea legal se necesita la autorizaci\u00f3n expresa del arrendador, no s\u00f3lo para la protecci\u00f3n y seguridad jur\u00eddica de \u00e9ste, sino de los eventuales subarrendatarios. Tambi\u00e9n, el subarrendamiento debe otorgarse con las mismas formalidades que el arrendamiento, esto es, por escrito.<\/p>\n\n\n\n<p>Por otro lado, si no existe la autorizaci\u00f3n por parte del arrendador para subarrendar, \u00e9ste podr\u00e1 exigir la rescisi\u00f3n del contrato de arrendamiento y subarrendamientos. Adem\u00e1s, estar\u00e1 facultado para exigir el pago de manera solidaria de los da\u00f1os y perjuicios tanto al arrendatario como a los subarrendatarios.<\/p>\n\n\n\n<p>Ahora bien, la autorizaci\u00f3n que puede dar el arrendador para el subarrendamiento es de dos formas: <strong>1) <\/strong>general o <strong>2) <\/strong>especial. La primera, como su nombre lo indica, autoriza al arrendatario para que de forma indiscriminada d\u00e9 en subarrendamiento la cosa arrendada, ya sea en su totalidad o s\u00f3lo una parte. Mientras que la autorizaci\u00f3n especial implica que el subarrendamiento se haga \u00fanicamente a una determinada persona y por la fracci\u00f3n o totalidad del inmueble arrendado.<\/p>\n\n\n\n<p>Lo que antecede es trascendente, puesto que en la autorizaci\u00f3n general la responsabilidad del arrendatario para con el arrendador es total. Es decir, si los subarrendatarios causan da\u00f1os al inmueble, el arrendatario sigue siendo responsable. En cambio, con la autorizaci\u00f3n especial el arrendador \u00fanicamente tendr\u00e1 acci\u00f3n en contra del subarrendatario, mas no con el arrendatario.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center has-vivid-green-cyan-color has-text-color has-link-color has-medium-font-size wp-elements-67a6ba5a8624ab77769e30535e72d95f\" id=\"29)\"><strong>29) Retenci\u00f3n de rentas<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Existen al menos dos supuestos en que la ley en el estado de Chihuahua permite al arrendatario la retenci\u00f3n de las rentas, es decir: <strong>1)<\/strong> por orden judicial y <strong>2)<\/strong> cuando el arrendador se niegue a expedir el recibo de pago correspondiente. No obstante, la retenci\u00f3n desde luego no es indefinida.<\/p>\n\n\n\n<p>El primer supuesto tiene su fundamento\u2014en parte\u2014conforme al art\u00edculo 1960 del C\u00f3digo Civil del Estado de Chihuahua<a href=\"#_ftn31\" id=\"_ftnref31\"><sup>[31]<\/sup><\/a>, ya que en trat\u00e1ndose de medidas precautorias, secuestros de bienes (embargo provisional), \u00f3rdenes administrativas, penales, o embargos; las autoridades jurisdiccionales emiten \u00f3rdenes de retenci\u00f3n de pagos hacia los arrendatarios ya que son deudores respecto de los arrendadores para que, con posterioridad, ser remitidos esos pagos a un fondo, expediente o lugar en espec\u00edfico.<\/p>\n\n\n\n<p>Por lo que en el inter a que se precise la orden de remisi\u00f3n, el arrendatario est\u00e1 facultado para retener el pago de la renta. Evidentemente, no implica esto que est\u00e9 exento de pagar la renta, porque eventualmente deber\u00e1 exhibir o remitir el monto retenido y, de no haberlo hecho as\u00ed y haber afirmado estarlo haciendo, incurrir\u00e1 en diversos delitos patrimoniales y contra la administraci\u00f3n de justicia, como pudiera ser el fraude procesal.<\/p>\n\n\n\n<p>El otro supuesto acontece cuando el arrendador, como acreedor en el pago de la renta, se reh\u00fasa a expedir un recibo de pago. Ante esa hip\u00f3tesis es claro el art\u00edculo 1971 del C\u00f3digo Civil del Estado de Chihuahua<a href=\"#_ftn32\" id=\"_ftnref32\"><sup>[32]<\/sup><\/a> en el sentido de que el arrendatario puede retener los pagos. Empero, aqu\u00ed la diferencia es que deber\u00e1 con posterioridad emprender una consignaci\u00f3n en pago en los t\u00e9rminos que ya la hemos tratado con anterioridad, salvo que existan otras sanciones o un procedimiento especial dise\u00f1ado por las partes en el contrato de arrendamiento.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center has-vivid-green-cyan-color has-text-color has-link-color has-medium-font-size wp-elements-5461834543ca600189600f240d05ba94\" id=\"30)\"><strong>30) Cl\u00e1usula penal<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>En el funesto caso que alguna de las partes en el contrato de arrendamiento no cumplan con sus obligaciones en la forma convenida, como ya sabes, ambas partes tienen acciones legales para solicitar el cumplimiento forzoso del contrato o terminarlo anticipadamente. Sin embargo, el incumplimiento de las obligaciones entra\u00f1a una molestia para la parte cumplida, as\u00ed como posibles da\u00f1os y perjuicios en su patrimonio. Ante esas molestias, es cuando adquiere capital importancia la figura de la cl\u00e1usula penal en los contratos de arrendamiento.<\/p>\n\n\n\n<p>La cl\u00e1usula penal no es m\u00e1s que el castigo econ\u00f3mico que la parte incumplida (o que no cumpli\u00f3 conforme a lo estipulado) debe de soportar por su incumplimiento contractual y, a su vez, un medio disuasivo para evitarlo. Esta cl\u00e1usula penal sustituye los da\u00f1os y perjuicios sufridos en el contrato de arrendamiento<a href=\"#_ftn33\" id=\"_ftnref33\"><sup>[33]<\/sup><\/a>, por lo que puede o no ser incorporada al contrato. En todo caso, si por alguna raz\u00f3n se omiti\u00f3 su inclusi\u00f3n, la parte cumplida en el contrato no est\u00e1 inerme porque todav\u00eda tendr\u00eda la acci\u00f3n civil de da\u00f1os y perjuicios en contra del incumplido<a href=\"#_ftn34\" id=\"_ftnref34\"><sup>[34]<\/sup><\/a>. Acci\u00f3n que amerita un estudio especial en este blog.<\/p>\n\n\n\n<p>Por otro lado, la cl\u00e1usula penal como tal no es \u00fanica. Por el contrario, en el contrato de arrendamiento pueden incluirse varias penas atendiendo a la obligaci\u00f3n que se pretenda castigar o disuadir su incumplimiento. Por ejemplo, las m\u00e1s comunes son: por falta de pago oportuno, da\u00f1os al inmueble arrendado, por no realizar reparaciones, presentar avisos, no pagar en un lugar de pago determinado, etc\u00e9tera. Por esa flexibilidad es que nosotros siempre recomendamos incorporar cl\u00e1usulas penales.<\/p>\n\n\n\n<p>Otro dato importante es que debe de ser dise\u00f1ado por un abogado competente para pormenorizar sus alcances y, de mayor entidad, se\u00f1alar la obligaci\u00f3n que cubre la cl\u00e1usula penal. Esto es as\u00ed, porque esta cl\u00e1usula&nbsp; tiene un l\u00edmite legal, esto es, que no puede exceder su pena el valor o cuant\u00eda a la obligaci\u00f3n principal por disposici\u00f3n expresa del art\u00edculo 1737 del C\u00f3digo Civil del Estado de Chihuahua y sendos criterios judiciales, como el siguiente: <a href=\"https:\/\/sjf2.scjn.gob.mx\/detalle\/tesis\/220949\">ARRENDAMIENTO. <\/a><a href=\"https:\/\/sjf2.scjn.gob.mx\/detalle\/tesis\/220949\">CLAUSULA<\/a><a href=\"https:\/\/sjf2.scjn.gob.mx\/detalle\/tesis\/220949\"> <\/a><a href=\"https:\/\/sjf2.scjn.gob.mx\/detalle\/tesis\/220949\">PENAL<\/a><a href=\"https:\/\/sjf2.scjn.gob.mx\/detalle\/tesis\/220949\"> NO DEBE EXCEDER DE LA <\/a><a href=\"https:\/\/sjf2.scjn.gob.mx\/detalle\/tesis\/220949\">OBLIGACION<\/a><a href=\"https:\/\/sjf2.scjn.gob.mx\/detalle\/tesis\/220949\"> PRINCIPAL<\/a><a href=\"#_ftn35\" id=\"_ftnref35\"><sup>[35]<\/sup><\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p>Lo anterior implica, por ejemplo, que si se pact\u00f3 por la renta de un inmueble la cantidad mensual de 10, 000 pesos, no podr\u00e1s estipular como mora en el pago por cada d\u00eda de retraso la cantidad de 366.66 pesos pues multiplicado mensualmente rebasa la obligaci\u00f3n principal (el monto de la renta) Mucho menos estipular que en el retraso de la renta se pagar\u00e1 una cantidad igual diaria como sanci\u00f3n, esto es, otros diez mil pesos o 6 meses, como nos ha tocado observar en contratos.<\/p>\n\n\n\n<p>No obstante, lo que s\u00ed pudieras estipular en ese caso es una mora de 333.33 pesos, pues aunque multiplicada por 30 da el monto total de la renta mensual (obligaci\u00f3n principal) aqu\u00e9lla sanci\u00f3n no rebasa dicha obligaci\u00f3n principal, lo cual s\u00ed est\u00e1 permitido por la ley.<\/p>\n\n\n\n<p>Por lo que para determinar en un primer momento si se excede la obligaci\u00f3n principal, primero hay que observarse qu\u00e9 obligaci\u00f3n protege la cl\u00e1usula penal, esto es, el pago oportuno de la renta, por no hacer reparaciones, etc\u00e9tera; luego calcular su temporalidad, si es una obligaci\u00f3n anual, mensual, etc\u00e9tera y ya por \u00faltimo constatar si excede la pena la obligaci\u00f3n principal.<\/p>\n\n\n\n<p>En todo caso, si la pena excede la obligaci\u00f3n principal no quiere decir que \u00e9sta en s\u00ed misma es nula, sino que el juez que llegue a conocer de la controversia tendr\u00e1 que reducirla equitativamente. Pero para qu\u00e9 arriesgarte. Mejor dis\u00e9\u00f1alas tal y como marca la ley de la materia.<\/p>\n\n\n\n<p>Por otro lado, una de las ventajas de las cl\u00e1usulas penales es que quien sufre el incumplimiento de la obligaci\u00f3n no tiene por qu\u00e9 acreditar que ha sufrido un perjuicio (la privaci\u00f3n de cualquier ganancia l\u00edcita) para solicitar su pago. Por ejemplo, que como arrendador el hecho de que el arrendatario no le pagara la renta a tiempo hizo que perdiera la oportunidad de pagar proveedores en un diverso negocio y, con ello, entorpeci\u00f3 el cierre de un contrato comercial.<\/p>\n\n\n\n<p>Ventaja anterior que no encontramos al tener que demandar la acci\u00f3n de da\u00f1os y perjuicios donde s\u00ed se debe acreditar detalladamente por el actor (demandante) c\u00f3mo sufri\u00f3 un da\u00f1o o perjuicio para ser reparado conforme al siguiente criterio jurisprudencial: <a href=\"https:\/\/sjf2.scjn.gob.mx\/detalle\/tesis\/184165\">DA\u00d1OS Y PERJUICIOS. EL DERECHO A ELLOS DEBE DEMOSTRARSE EN FORMA AUT\u00d3NOMA AL INCUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACI\u00d3N EN QUE SE FUNDEN, EN TANTO ESTA \u00daLTIMA NO IMPLICA QUE NECESARIA E INDEFECTIBLEMENTE SE CAUSEN<\/a><a href=\"#_ftn36\" id=\"_ftnref36\"><sup>[36]<\/sup><\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p>Ya para finalizar, en nuestro C\u00f3digo Civil del Estado de Chihuahua tenemos otra limitante en el art\u00edculo 1740<a href=\"#_ftn37\" id=\"_ftnref37\"><sup>[37]<\/sup><\/a> que a nuestro juicio es a todas luces inconstitucional. La limitante consiste en que s\u00f3lo en ciertos casos se puede solicitar el cumplimiento forzoso del contrato y, a su vez, el pago de la pena. Casos \u00fanicos que son en el retardo en el pago de la renta o cuando la obligaci\u00f3n de no se preste de la forma convenida en el contrato.<\/p>\n\n\n\n<p>Con esas limitantes deja fuera, por ejemplo, los funestos casos en que el arrendador no quiere hacerle la devoluci\u00f3n del dep\u00f3sito al arrendatario, por lo que \u00e9ste se ve obligado a demandar el cumplimiento forzoso de tal obligaci\u00f3n sin que, al mismo tiempo, pueda exigir que se le pague una pena por tal incumplimiento.<\/p>\n\n\n\n<p>Lo ideal ante el anterior escenario, es que el Congreso del Estado de Chihuahua a\u00f1ada como excepci\u00f3n ese supuesto\u2014y otros\u2014 pero como esto puede nunca ocurrir, a trav\u00e9s de un litigio podr\u00eda invocarse la inconstitucionalidad del art\u00edculo referido y, con ello, hacer v\u00e1lida una cl\u00e1usula penal en ese supuesto. Esto porque como ya dijimos, con la cl\u00e1usula penal tambi\u00e9n se busca ser un medio disuasorio para evitar que las partes incumplan con sus obligaciones contractuales.<\/p>\n\n\n\n<p>La inconstitucionalidad se actualiza porque existe una situaci\u00f3n asim\u00e9trica de poder entre arrendadores y arrendatarios que, bajo al amparo de la ley, aqu\u00e9llos someten en la relaci\u00f3n contractual a los arrendatarios con la figura del dep\u00f3sito. Por lo que tanto el art\u00edculo invocado como las cl\u00e1usulas que en ese sentido se estipulen, pueden ser impugnadas atendiendo a los criterios judiciales emanados por la Suprema Corte de Justicia de la Naci\u00f3n al resolver los amparos directos <a href=\"https:\/\/www2.scjn.gob.mx\/consultatematica\/paginaspub\/DetallePub.aspx?AsuntoID=268871\">4\/2020<\/a> y <a href=\"https:\/\/www2.scjn.gob.mx\/consultatematica\/paginaspub\/DetallePub.aspx?AsuntoID=312841\">10\/2023 <\/a>&nbsp;en donde en asuntos an\u00e1logos, se estudi\u00f3 cu\u00e1ndo cl\u00e1usulas contractuales pueden ser declaradas inconstitucionales que dada su importancia, con posterioridad haremos una entrada especial en el blog para hablar sobre ellos.<\/p>\n\n\n\n<p>Por beLegal Abogados S.C<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Staff<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Abogados expertos en Derecho Civil y arrendamientos en Ciudad Ju\u00e1rez, Chihuahua, M\u00e9xico<\/p>\n\n\n\n<p>Para mayor informaci\u00f3n contacta a la firma: <a href=\"mailto:contacto@pegoabogados.com\">contacto@belegalabogados.mx<\/a> o llama a los tel\u00e9fonos de oficina (656) 271-41-43 (asistencia en espa\u00f1ol) o (656) 774-75-73 (asistencia en ingl\u00e9s)<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ftnref1\" id=\"_ftn1\"><sup>[1]<\/sup><\/a> <strong>Art\u00edculo 8.- <\/strong>La moneda extranjera no tendr\u00e1 curso legal en la Rep\u00fablica, salvo en los casos en que la Ley expresamente determine otra cosa. Las obligaciones de pago en moneda extranjera contra\u00eddas dentro o fuera de la Rep\u00fablica para ser cumplidas en \u00e9sta, se solventar\u00e1n entregando el equivalente en moneda nacional, al tipo de cambio que rija en el lugar y fecha en que se haga el pago. [&#8230;]<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ftnref2\" id=\"_ftn2\"><sup>[2]<\/sup><\/a> <strong>Art\u00edculo 1689.- <\/strong>La validez y el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Art\u00edculo 1690.- <\/strong>La facultad de rescindir las obligaciones se entiende impl\u00edcita en las rec\u00edprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumba. S\u00f3lo pueden rescindirse las obligaciones que en s\u00ed mismas son v\u00e1lidas.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Art\u00edculo 1727.- <\/strong>Cuando la ley exija determinada forma para un contrato, mientras que \u00e9ste no revista esa forma no ser\u00e1 valido <strong>(SIC)<\/strong>, salvo disposiciones en contrario; pero si la voluntad de las partes para celebrarlo consta de manera fehaciente, cualquiera de ellas puede exigir que se d\u00e9 al contrato la forma legal.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ftnref3\" id=\"_ftn3\"><sup>[3]<\/sup><\/a> <strong>ART\u00cdCULO 2114.- <\/strong>La acci\u00f3n y excepci\u00f3n de nulidad por falta de forma, s\u00f3lo se puede invocar por los directamente interesados. El acto se confirma si al mismo se le otorga la forma omitida, o bien se convalida si se ha dado el cumplimiento voluntario de las partes.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Art\u00edculo 2117.- <\/strong>El cumplimiento voluntario por medio del pago, novaci\u00f3n, o por cualquiera otro modo, se tiene por ratificaci\u00f3n t\u00e1cita y extingue la acci\u00f3n de nulidad.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ftnref4\" id=\"_ftn4\"><sup>[4]<\/sup><\/a> Tesis: 1a.\/J. 106\/2008. Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Naci\u00f3n. Novena \u00c9poca. Jurisprudencia Civil. <strong>Registro Digital: <\/strong>168214.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ftnref5\" id=\"_ftn5\"><sup>[5]<\/sup><\/a> Tesis: 3a.\/J. 41\/93. Otrora Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Naci\u00f3n. Octava \u00c9poca. Jurisprudencia Civil. <strong>Registro Digital: <\/strong>206672.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ftnref6\" id=\"_ftn6\"><sup>[6]<\/sup><\/a> <strong>Art\u00edculo 142.- <\/strong>La informaci\u00f3n y documentaci\u00f3n relativa a las operaciones y servicios a que se refiere el art\u00edculo 46 de la presente Ley, tendr\u00e1 car\u00e1cter confidencial, por lo que las instituciones de cr\u00e9dito, en protecci\u00f3n del derecho a la privacidad de sus clientes y usuarios que en este art\u00edculo se establece, en ning\u00fan caso podr\u00e1n dar noticias o informaci\u00f3n de los dep\u00f3sitos, operaciones o servicios, incluyendo los previstos en la fracci\u00f3n XV del citado art\u00edculo 46, sino al depositante, deudor, titular, beneficiario, fideicomitente, fideicomisario, comitente o mandante, a sus representantes legales o a quienes tengan otorgado poder para disponer de la cuenta o para intervenir en la operaci\u00f3n o servicio.<\/p>\n\n\n\n<p>Como excepci\u00f3n a lo dispuesto por el p\u00e1rrafo anterior, las instituciones de cr\u00e9dito estar\u00e1n obligadas a dar las noticias o informaci\u00f3n a que se refiere dicho p\u00e1rrafo, cuando lo solicite la autoridad judicial en virtud de providencia dictada en juicio en el que el titular o, en su caso, el fideicomitente, fideicomisario, fiduciario, comitente, comisionista, mandante o mandatario sea parte o acusado. Para los efectos del presente p\u00e1rrafo, la autoridad judicial podr\u00e1 formular su solicitud directamente a la instituci\u00f3n de cr\u00e9dito, o a trav\u00e9s de la Comisi\u00f3n Nacional Bancaria y de Valores. [&#8230;]<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ftnref7\" id=\"_ftn7\"><sup>[7]<\/sup><\/a> Tesis: I.3o.C.419 C (10a.) Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito. D\u00e9cima \u00c9poca. Tesis Aislada Civil. <strong>Registro Digital: <\/strong>2021555.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ftnref8\" id=\"_ftn8\"><sup>[8]<\/sup><\/a> <strong>Art\u00edculo 1963.- <\/strong>Si no se ha fijado el tiempo en que deba hacerse el pago y se trate de obligaciones de dar, no podr\u00e1 el acreedor exigirlo, sino despu\u00e9s de los treinta d\u00edas siguientes a la interpelaci\u00f3n que se haga, ya judicialmente, ya en lo extrajudicial, ante un Notario o ante dos testigos. Trat\u00e1ndose de obligaciones de hacer, el pago debe efectuarse cuando lo exija el acreedor, siempre que haya transcurrido el tiempo necesario para el cumplimiento de la obligaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ftnref9\" id=\"_ftn9\"><sup>[9]<\/sup><\/a> V\u00e9ase a manera de ejemplo el siguiente criterio jurisprudencial emitido por la Suprema Corte de Justicia de la Naci\u00f3n: <a href=\"https:\/\/sjf2.scjn.gob.mx\/detalle\/tesis\/171850\">ARRENDAMIENTO. CUANDO SE RECLAMA LA RESCISI\u00d3N DEL CONTRATO RESPECTIVO POR FALTA DE PAGO DE LA RENTA, EL ACREDITAMIENTO DE LA MORA ES UN ELEMENTO CONSTITUTIVO DE LA ACCI\u00d3N QUE DEBE ESTUDIARSE DE OFICIO POR EL JUZGADOR (MODIFICACI\u00d3N DE LA JURISPRUDENCIA 1a.\/J. 37\/2003)<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ftnref10\" id=\"_ftn10\"><sup>[10]<\/sup><\/a> Lo cual normalmente se hace en los t\u00e9rminos expuestos en el contrato, como puede ser por correo certificado o, si no se estipul\u00f3 algo por el estilo, lo com\u00fan es a trav\u00e9s de notario p\u00fablico que puede resultar costoso.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ftnref11\" id=\"_ftn11\"><sup>[11]<\/sup><\/a> Tesis: II.2o.C.383 C. Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Segundo Circuito. Novena \u00c9poca. Tesis Aislada Civil. <strong>Registro Digital: <\/strong>185446.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ftnref12\" id=\"_ftn12\"><sup>[12]<\/sup><\/a><strong> ART\u00cdCULO 2384.<\/strong> En el arrendamiento de inmuebles por tiempo determinado, el arrendatario que se encuentre al corriente en el pago de las rentas, tendr\u00e1 derecho a que, si lo pide antes del vencimiento del plazo estipulado, se le prorrogue el arrendamiento hasta por un plazo igual al del contrato, sin que la pr\u00f3rroga exceda de un a\u00f1o. En este caso, el arrendador podr\u00e1 aumentar hasta un diez por ciento la renta anterior, siempre que esta no se hubiere incrementado en los \u00faltimos tres meses.<\/p>\n\n\n\n<p>Quedan exceptuados de la obligaci\u00f3n de prorrogar el contrato de arrendamiento, los propietarios que quieran habitar la casa o cultivar la finca cuyo arrendamiento ha vencido.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ftnref13\" id=\"_ftn13\"><sup>[13]<\/sup><\/a> Tesis: P.\/J. 37\/2006. Pleno de la Suprema Corte de Justicia de la Naci\u00f3n. Novena \u00c9poca. Jurisprudencia Constitucional. <strong>Registro Digital: <\/strong>175498.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ftnref14\" id=\"_ftn14\"><sup>[14]<\/sup><\/a> Tesis: 2001627. Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito. D\u00e9cima \u00c9poca. Tesis Aislada Civil. <strong>Registro Digital: <\/strong>2001627.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ftnref15\" id=\"_ftn15\"><sup>[15]<\/sup><\/a> Tesis: I.11o.C.94 C (10a.) D\u00e9cimo Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito. D\u00e9cima \u00c9poca. Tesis Aislada Civil. <strong>Registro Digital: <\/strong>2016442.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ftnref16\" id=\"_ftn16\"><sup>[16]<\/sup><\/a> <strong>Art\u00edculo 5.- <\/strong>La voluntad de las partes en un acto jur\u00eddico no puede eximir de la observancia a la ley, ni alterarla o modificarla. S\u00f3lo son renunciables los derechos de inter\u00e9s privado, no as\u00ed los que afectan al inter\u00e9s p\u00fablico, siempre y cuando la renuncia no perjudique derechos de terceros.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Art\u00edculo 7.- <\/strong>Los actos que celebren las partes en contra de leyes prohibitivas o de orden p\u00fablico ser\u00e1n nulos en forma absoluta, excepto que en la propia ley se disponga lo contrario. Los que atenten contra leyes de otro tipo se sujetar\u00e1n a lo dispuesto por este C\u00f3digo en el Cap\u00edtulo respectivo<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ftnref17\" id=\"_ftn17\"><sup>[17]<\/sup><\/a> Tesis: VII.3o.C.49 C. Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del S\u00e9ptimo Circuito. Novena \u00c9poca. Tesis Aislada Civil. <strong>Registro Digital:<\/strong> 179666.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ftnref18\" id=\"_ftn18\"><sup>[18]<\/sup><\/a> Tesis: II.2o.C.105 C. Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Segundo Circuito. Novena \u00c9poca. Tesis Aislada Civil. <strong>Registro Digital: <\/strong>195843.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ftnref19\" id=\"_ftn19\"><sup>[19]<\/sup><\/a> Tesis: 1a.\/J. 59\/2005. Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Naci\u00f3n. Novena \u00c9poca. Jurisprudencia Civil. <strong>Registro Digital: <\/strong>177428.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ftnref20\" id=\"_ftn20\"><sup>[20]<\/sup><\/a> Otrora Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Naci\u00f3n. Quinta \u00c9poca. Tesis Aislada Civil. <strong>Registro Digital: <\/strong>343530.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ftnref21\" id=\"_ftn21\"><sup>[21]<\/sup><\/a> <strong>ART\u00cdCULO 2321. <\/strong>Si al terminar el arrendamiento hubiere alg\u00fan saldo a favor del arrendatario, el arrendador deber\u00e1 devolverlo inmediatamente, a no ser que tenga alg\u00fan derecho que ejercitar contra aqu\u00e9l; en este caso depositar\u00e1 judicialmente el saldo referido.<\/p>\n\n\n\n<p>Lo dispuesto en el p\u00e1rrafo anterior, respecto del arrendador, regir\u00e1 en su caso para el arrendatario.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ftnref22\" id=\"_ftn22\"><sup>[22]<\/sup><\/a> <strong>ART\u00cdCULO 1986.<\/strong> Si el ofrecimiento y la consignaci\u00f3n se han hecho legalmente, todos los gastos ser\u00e1n de cuenta del acreedor.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ftnref23\" id=\"_ftn23\"><sup>[23]<\/sup><\/a> <strong>ART\u00cdCULO 2363.<\/strong> El arrendatario est\u00e1 obligado a pagar la totalidad del precio, cuando se hizo el arrendamiento por tiempo fijo y los per\u00edodos s\u00f3lo se pusieron como plazos para el pago.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ftnref24\" id=\"_ftn24\"><sup>[24]<\/sup><\/a> Sexto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito. Octava \u00c9poca. Tesis Aislada Civil. <strong>Registro Digital: <\/strong>216581.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ftnref25\" id=\"_ftn25\"><sup>[25]<\/sup><\/a> Tesis: I.3o.C. 758 C. Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito. Octava \u00c9poca. Tesis Aislada Civil. <strong>Registro Digital: <\/strong>209431.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ftnref26\" id=\"_ftn26\"><sup>[26]<\/sup><\/a> Ya que la terminaci\u00f3n anticipada de un contrato de arrendamiento debe hacerse por declaraci\u00f3n judicial o por mutuo consentimiento de las partes, mas no de manera unilateral acorde a lo establecido por el art\u00edculo 1689 del C\u00f3digo Civil del Estado de Chihuahua que indica: <strong>Art\u00edculo 1689.- <\/strong>La validez y el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ftnref27\" id=\"_ftn27\"><sup>[27]<\/sup><\/a> Tomando en consideraci\u00f3n que el t\u00e9rmino pago jur\u00eddicamente equivale a cumplimiento tal y como lo se\u00f1ala el art\u00edculo 1945 del C\u00f3digo Civil del Estado de Chihuahua. Por lo que hacerle la devoluci\u00f3n de las llaves del inmueble con la intenci\u00f3n de devolverle la posesi\u00f3n del inmueble al arrendador, es estar cumpliendo con la obligaci\u00f3n de desocupar en tiempo y forma dicho bien.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Art\u00edculo 1945.- <\/strong>Pago o cumplimiento es la entrega de la cosa o cantidad debida, o la prestaci\u00f3n del servicio que se hubiere prometido.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ftnref28\" id=\"_ftn28\"><sup>[28]<\/sup><\/a> Tesis: 1a.\/J. 106\/2012 (10a.) Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Naci\u00f3n. D\u00e9cima \u00c9poca. Jurisprudencia Civil. <strong>Registro Digital: <\/strong>2002456.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ftnref29\" id=\"_ftn29\"><sup>[29]<\/sup><\/a> <strong>Art\u00edculo 247.- <\/strong>Los efectos del emplazamiento son: [&#8230;]<\/p>\n\n\n\n<p><strong>IV. <\/strong>Producir todas las consecuencias de la interpelaci\u00f3n judicial, si por otros medios la persona obligada no se hubiere constituido ya en mora [&#8230;].<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ftnref30\" id=\"_ftn30\"><sup>[30]<\/sup><\/a> Tesis: I.4o.C.246 C. Cuarto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito. Novena \u00c9poca. Tesis Aislada Civil. <strong>Registro Digital: <\/strong>165414.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ftnref31\" id=\"_ftn31\"><sup>[31]<\/sup><\/a> <strong>ART\u00cdCULO 1960.-<\/strong> No ser\u00e1 v\u00e1lido el pago hecho al acreedor por el deudor despu\u00e9s de hab\u00e9rsele ordenado<\/p>\n\n\n\n<p>judicialmente la retenci\u00f3n de la deuda.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ftnref32\" id=\"_ftn32\"><sup>[32]<\/sup><\/a> <strong>ART\u00cdCULO 1971.<\/strong> El deudor que paga tiene derecho de exigir el documento que acredita el pago y puede detener \u00e9ste mientras que no le sea entregado.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ftnref33\" id=\"_ftn33\"><sup>[33]<\/sup><\/a> De conformidad con el art\u00edculo 1734 del C\u00f3digo Civil del Estado de Chihuahua:<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Art\u00edculo 1734.- <\/strong>Pueden los contratantes estipular cierta prestaci\u00f3n como pena para el caso de que la obligaci\u00f3n no se cumpla o no se cumpla de la manera convenida. Si tal estipulaci\u00f3n se hace, no podr\u00e1n reclamarse, adem\u00e1s, da\u00f1os y perjuicios.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ftnref34\" id=\"_ftn34\"><sup>[34]<\/sup><\/a> La cual tiene su asidero principal en el art\u00edculo 1987 del C\u00f3digo Civil del Estado de Chihuahua que literalmente indica:<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Art\u00edculo 1987.- <\/strong>El que estuviere obligado a prestar un hecho y dejare de prestarlo o no lo prestare conforme a lo convenido, ser\u00e1 responsable de los da\u00f1os y perjuicios, en los t\u00e9rminos siguientes:<\/p>\n\n\n\n<p><strong>I.<\/strong> Si la obligaci\u00f3n fuere a plazo, comenzar\u00e1 la responsabilidad desde el vencimiento de \u00e9ste;<\/p>\n\n\n\n<p><strong>II.<\/strong> Si la obligaci\u00f3n no dependiere de plazo cierto, se observar\u00e1 lo dispuesto en la parte final del art\u00edculo 1963.<\/p>\n\n\n\n<p>El que contraviene una obligaci\u00f3n de no hacer pagar\u00e1 da\u00f1os y perjuicios por el solo hecho de la contravenci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ftnref35\" id=\"_ftn35\"><sup>[35]<\/sup><\/a> Tesis: I.3o.C. J\/23 . Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito. Octava \u00c9poca. Jurisprudencia Civil. <strong>Registro Digital: <\/strong>220949.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ftnref36\" id=\"_ftn36\"><sup>[36]<\/sup><\/a> Tesis: I.7o.C. J\/9 . S\u00e9ptimo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito. Novena \u00c9poca. Jurisprudencia Civil. <strong>Registro Digital: <\/strong>184165.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ftnref37\" id=\"_ftn37\"><sup>[37]<\/sup><\/a> <strong>ART\u00cdCULO 1740.-<\/strong> El acreedor puede exigir el cumplimiento de la obligaci\u00f3n o el pago de la pena, pero no ambos; a menos que aparezca haberse estipulado la pena por el simple retardo en el cumplimiento de la obligaci\u00f3n, o porque \u00e9sta no se preste de la manera convenida.<\/p>\n\n\n\n<p><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>\u00cdndice tem\u00e1tico Uno de los contratos m\u00e1s utilizados en Chihuahua es el contrato de arrendamiento, ya sea en su modalidad industrial o habitacional. 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