{"id":1721,"date":"2023-09-29T18:26:33","date_gmt":"2023-09-30T00:26:33","guid":{"rendered":"https:\/\/www.pegoabogados.com\/?p=1721"},"modified":"2025-04-24T19:19:53","modified_gmt":"2025-04-25T01:19:53","slug":"como-recuperar-un-inmueble-invadido","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/belegalabogados.mx\/en\/publicaciones\/derecho-otros\/como-recuperar-un-inmueble-invadido\/","title":{"rendered":"\u00bfC\u00f3mo recuperar un inmueble invadido?"},"content":{"rendered":"<p class=\"has-vivid-green-cyan-color has-text-color has-link-color wp-elements-9406fc02e89d5bd27ea12f56cd944a5a\" style=\"font-size:25px\"><strong>\u00edndice tem\u00e1tico<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong><a href=\"#INTR\">Introducci\u00f3n <\/a><\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong><a href=\"#ACCI\">Acci\u00f3n reivindicatoria<\/a><\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong><a href=\"#I\">I.- \u00bfQu\u00e9 es la acci\u00f3n reivindicatoria?<\/a><\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong><a href=\"#II\">II.- \u00bfAnte qui\u00e9n se presenta?<\/a><\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong><a href=\"#III\">III.- \u00bfRequisitos de la demanda?<\/a><\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong><a href=\"#IV\">IV.- Elementos de la acci\u00f3n reivindicatoria<\/a><\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong><a href=\"#IV1\">1.- La propiedad<\/a><\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong><a href=\"#IV2\">2.- La posesi\u00f3n por el demandado<\/a><\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong><a href=\"#IV3\">3.- Identidad del inmueble<\/a><\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong><a href=\"#V\">V.- Idoneidad de las pruebas<\/a><\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong><a href=\"#V1\">1.- Testimonial<\/a><\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong><a href=\"#V2\">2.- Pericial en topograf\u00eda<\/a><\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong><a href=\"#V3\">3.- Inspecci\u00f3n judicial con serie fotogr\u00e1fica<\/a><\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong><a href=\"#V4\">4.- Documentales v\u00eda informes<\/a><\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong><a href=\"#VI\">VI.- Defensas comunes<\/a><\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong><a href=\"#VI1\">1.- Relaci\u00f3n personal<\/a><\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong><a href=\"#VI2\">2.- Relaci\u00f3n sexo-afectiva<\/a><\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong><a href=\"#VI3\">3.- Nulidad absoluta<\/a><\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong><a href=\"#VI4\">4.- Prescripci\u00f3n positiva o usucapi\u00f3n<\/a><\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center has-vivid-green-cyan-color has-text-color has-link-color has-medium-font-size wp-elements-6f49738d28e552466bc42b503df72e3b\" id=\"INTR\"><strong>Introducci\u00f3n <\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Uno de los m\u00e1s grandes mitos en el mundo del Derecho, es la forma en c\u00f3mo los propietarios pueden recuperar la posesi\u00f3n de una casa o inmueble invadido. Esto es as\u00ed, porque a menudo se cree que con una llamada a la polic\u00eda, \u00e9sta desalojar\u00e1 a los invasores. Nada m\u00e1s alejado de la realidad. Aqu\u00ed despejaremos ese mito y te diremos cu\u00e1l acci\u00f3n legal tienes ante este problema, sus caracter\u00edsticas y defensas contra ella.<\/p>\n\n\n\n<p>Primero que nada, queremos aclarar que la raz\u00f3n por la cual es insuficiente el parar a la polic\u00eda o acudir ante el Ministerio P\u00fablico para que estos, sin mayor dilaci\u00f3n, acudan a tu domicilio a desalojar a los invasores tiene sustento en los derechos fundamentales de los \u2018invasores\u2019 de audiencia y al acceso a la justicia.&nbsp;    <\/p>\n\n\n\n<p>Por cuanto hace el derecho de audiencia, \u00e9ste implica que se les d\u00e9 oportunidad a las partes involucradas en un conflicto, para ser escuchadas en sus versiones. En el caso concreto, el \u2018invasor\u2019 tiene el derecho de exponer el porqu\u00e9 se encuentra en posesi\u00f3n del inmueble, lo cual puede deberse a m\u00faltiples supuestos que tambi\u00e9n son dignos de protecci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<p>Por ejemplo, porque el domicilio le fue vendido, prestado (comodato), arrendado, etc\u00e9tera. Lo anterior, con independencia de que tales contratos no hayan sido plasmado por escrito ni ratificados ante notario p\u00fablico pues, de acuerdo a nuestro sistema legal, un contrato aun siendo verbal, tiene existencia. Entonces, ante la premura de la situaci\u00f3n, resulta pertinente que un juez escuche las versiones de ambas partes y decida si, en efecto, es una posesi\u00f3n ilegal de la propiedad o, en caso contrario, tiene m\u00e9rito.<\/p>\n\n\n\n<p>Por cuanto hace al derecho al acceso a la justicia, \u00e9ste implica que los particulares no hagan justicia por s\u00ed mismos, pues ello generar\u00eda una relaci\u00f3n asim\u00e9trica en donde la parte m\u00e1s fuerte, ya sea econ\u00f3mica y f\u00edsicamente, abusara de esa superioridad para obtener lo que quisiera. Luego, a trav\u00e9s del di\u00e1logo donde las partes expongan sus argumentos ante un tercero ajeno al conflicto, es que se dar\u00eda soluci\u00f3n al mismo. De hecho, la prohibici\u00f3n de hacerse justicia por uno mismo est\u00e1 contenida en el art\u00edculo 17 de la Constituci\u00f3n Pol\u00edtica de los Estados Unidos Mexicanos.<\/p>\n\n\n\n<p>Expuesto lo anterior, lo que debe quedarte claro es que si pretendes recuperar la posesi\u00f3n de tu casa o inmueble, s\u00ed o s\u00ed debes emprender acciones legales ya que, en caso contrario, el hecho de que hagas uso de la fuerza o con ayuda de terceros desalojas a los invasores, esto es un acto ilegal que inclusive pueda acarrearte sanciones penales.<\/p>\n\n\n\n<p>En todo caso, cuando recuperes tu inmueble puedes\u2014si lo planteas correctamente\u2014 cobrarle a ese invasor meses que estuvo en posesi\u00f3n ilegal de tu inmueble, como si fuera una renta, adem\u00e1s del reembolso de todos los gastos que realices en tu abogado. Todo ello con la figura que trata la presente entrada: la acci\u00f3n reivindicatoria.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center has-black-color has-text-color has-link-color has-medium-font-size wp-elements-ac352545182160496e36009c835bdf94\" id=\"ACCI\"><strong>Acci\u00f3n reivindicatoria<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center has-vivid-green-cyan-color has-text-color has-link-color has-medium-font-size wp-elements-04167d052a0298b9d8ff0643c47f5b94\" id=\"I\"><strong>I.- \u00bfQu\u00e9 es la acci\u00f3n reivindicatoria?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Es una acci\u00f3n legal que tienen los propietarios con la cual se dejar\u00e1 en claro que ellos son los propietarios de la cosa\u2014generalmente bienes inmuebles\u2014 y que el demandado la posee o detenta sin derecho alguno, por lo que tiene por efecto hacer esa declaraci\u00f3n de propiedad y la restituci\u00f3n de la cosa.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center has-vivid-green-cyan-color has-text-color has-link-color has-medium-font-size wp-elements-ff912d5d699f9835a7ef806daf1bdfcc\" id=\"II\"><strong>II.- \u00bfAnte qui\u00e9n se presenta?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Ante un juzgado con competencia civil, que en el caso del estado de Chihuahua es ante un Juez de lo Civil por Audiencias en Turno en el ejercicio de un Juicio Ordinario Oral Civil. Para saber el tr\u00e1mite completo del juicio que se tiene que llevar a cabo, las pruebas que se rinden\u2014y c\u00f3mo deben ofrecerse\u2014 as\u00ed qu\u00e9 esperar del caso, v\u00e9ase la entrada &#8216;<strong><a href=\"https:\/\/belegalabogados.mx\/en\/publicaciones\/derecho-otros\/el-juicio-ordinario-civil-en-el-estado-de-chihuahua\/\">El Juicio Ordinario Civil en el estado de Chihuahua<\/a><\/strong>&#8216;.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center has-vivid-green-cyan-color has-text-color has-link-color has-medium-font-size wp-elements-4c8441f623f9839c8858b58f222b6b6d\" id=\"III\"><strong>III.- \u00bfRequisitos de la demanda?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Esta acci\u00f3n requiere como elementos de forma los mismos que para cualquier tipo demanda de car\u00e1cter civil con el todav\u00eda vigente C\u00f3digo de Procedimientos Civiles del Estado de Chihuahua, que son los siguientes:<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>&nbsp;<\/strong>La manifestaci\u00f3n del juzgado ante quien se promueve<\/li>\n\n\n\n<li>&nbsp;Tu nombre, denominaci\u00f3n o raz\u00f3n social y el domicilio para o\u00edr y recibir notificaciones<\/li>\n\n\n\n<li>Con toda claridad enunciar las prestaciones que reclamas<\/li>\n\n\n\n<li>La narraci\u00f3n clara, sucinta y cronol\u00f3gica del caso<\/li>\n\n\n\n<li>Los fundamentos de derecho que consideres aplicables<\/li>\n\n\n\n<li>El ofrecimiento de las pruebas que pretendas rendir en juicio, expresando con claridad los hechos en particular que pretendes acreditar con los mismos (es muy importante esto \u00faltimo, dado que de no cumplirlo, pueden ser desechadas las pruebas y perder el juicio)<\/li>\n\n\n\n<li>La firma de la demanda.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p>Por \u00faltimo, aqu\u00ed te dejamos un ejemplo de c\u00f3mo debe estructurarse y ofrecerse las pruebas para esta acci\u00f3n reivindicatoria, pero antes que nada te invitamos a que contin\u00faes leyendo toda la entrada para que entiendas la demanda. Da clic en el enlace <strong><a href=\"http:\/\/belegalabogados.mx\/wp-content\/uploads\/2024\/06\/Ejemplo-Demanda-Reivindicatoria-de-beLegal-abogados-S.C.pdf\">Ejemplo de demanda de la acci\u00f3n reivindicatoria en Chihuahua<\/a><\/strong>. <\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center has-vivid-green-cyan-color has-text-color has-link-color has-medium-font-size wp-elements-45ba3ab2668812ea94273f97ae7f6d35\" id=\"IV\"><strong>IV.- Elementos de la acci\u00f3n reivindicatoria<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Los elementos de fondo que los propietarios y sus abogados deben acreditar en juicio son los siguientes: <strong>1) <\/strong>la propiedad de la cosa que se reclama; <strong>2) <\/strong>La posesi\u00f3n por el demandado del bien inmueble perseguido y <strong>3) <\/strong>La identidad de la misma.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Cabe resaltar que aun y cuando tengas raz\u00f3n en el juicio, si no puedes acreditar estos elementos, ya sea por omisiones en tu demanda, insuficiencia de pruebas u otras negligencias en el juicio, <a href=\"https:\/\/sjf2.scjn.gob.mx\/detalle\/tesis\/191148\"><strong>el juez, actuando de oficio tendr\u00e1 por improcedente tu demanda<\/strong><\/a>. Por lo que aseg\u00farate de contratar verdaderos expertos y no a novatos.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center has-black-color has-text-color has-link-color has-medium-font-size wp-elements-69e7eea8212c2691b4a7d18e89752d46\" id=\"IV1\"><strong>1.- La propiedad<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Aunque este elemento pueda resultar bastante obvio, no siempre es as\u00ed, porque si bien la forma ideal de acreditar que quien promueve la demanda es el propietario es a trav\u00e9s de la escritura p\u00fablica que as\u00ed lo haga constar, existen casos en donde no se tiene \u00e9sta por m\u00faltiples razones y un abogado debe emprender un estudio concienzudo de c\u00f3mo acreditar este elemento, para inclusive emprender un juicio previo al de la acci\u00f3n reivindicatoria, con el solo hecho de asegurar el derecho de propiedad.<\/p>\n\n\n\n<p>A manera de los ejemplos m\u00e1s comunes que se ven est\u00e1n los siguientes: <strong>1) <\/strong>que el propietario del inmueble ya falleci\u00f3; <strong>2)<\/strong> se obtuvo la propiedad del inmueble a trav\u00e9s de un mero contrato privado de compraventa; <strong>3)<\/strong> aunque el contrato de compraventa se celebr\u00f3 en escritura p\u00fablica, el vendedor se reserv\u00f3 el dominio y <strong>4)<\/strong> se tiene una simple carta de posesi\u00f3n expedida por Asentamientos Humanos de el Municipio o un plano catastral. En los primeros tres casos s\u00ed ser\u00eda posible acreditar la calidad de propietario del inmueble y en el \u00faltimo no, por los siguientes motivos:<\/p>\n\n\n\n<p>En el primer caso, s\u00ed ser\u00eda posible acreditar el elemento de propiedad si se aperturara el juicio sucesorio del propietario fallecido; se designara a un albacea y fuera \u00e9ste el que demandara la acci\u00f3n reivindicatoria. De lo contrario, el juicio estar\u00eda perdido desde el comienzo por falta de legitimaci\u00f3n activa en la causa que, por fuerza, <a href=\"https:\/\/sjf2.scjn.gob.mx\/detalle\/tesis\/169857\"><strong>el juez debe de estudiarlo de oficio al momento de resolver el juicio<\/strong><\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p>Por cuanto al contrato privado de compraventa tambi\u00e9n puede ser apto para acreditar el elemento de propiedad tal y como consta en algunos <a href=\"https:\/\/sjf2.scjn.gob.mx\/detalle\/tesis\/197550\"><strong>criterios judiciales<\/strong><\/a>, siempre y cuando se sepa exhibirlo correctamente y se pruebe su <a href=\"https:\/\/sjf2.scjn.gob.mx\/detalle\/tesis\/178201\"><strong>fecha cierta<\/strong><\/a> para que el tribunal tenga certeza de su veracidad porque, de no acreditar esa fecha cierta, tambi\u00e9n puede tener por improcedente la acci\u00f3n en s\u00ed misma ante la duda de si el contrato se confeccion\u00f3 con el s\u00f3lo prop\u00f3sito de ejercitar la acci\u00f3n reivindicatoria.<\/p>\n\n\n\n<p>Por cuanto hace a la reserva de dominio, existen criterios discrepantes entre los tribunales por cuanto algunos afirman <a href=\"https:\/\/sjf2.scjn.gob.mx\/detalle\/tesis\/269802\"><strong>que s\u00ed es apto<\/strong><\/a> el contrato de compraventa con reserva de dominio para acreditar el elemento de propiedad, <a href=\"https:\/\/sjf2.scjn.gob.mx\/detalle\/tesis\/204203\"><strong>mientras que otros no<\/strong><\/a>.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Por nuestra parte, la firma se ha tenido que enfrentar a un caso semejante y prevalecimos con la acci\u00f3n, pero \u00fanicamente hasta llegar al juicio de amparo directo. Es decir, la primera y segunda instancia se perdieron por este elemento. De ah\u00ed que sea delicado su planteamiento y se deban contratar profesionistas preparados para defender criterios controversiales.<\/p>\n\n\n\n<p>Por \u00faltimo, una mera carta de posesi\u00f3n aun expedida por la autoridad, o un plano catastral acompa\u00f1ado de sendos recibos p\u00fablicos y privados, no te servir\u00e1n para acreditar la propiedad porque con aqu\u00e9llos s\u00f3lo se acredita, si acaso, la posesi\u00f3n pero \u00e9sta no engendra el derecho para reivindicar el inmueble. En todo caso, s\u00ed servir\u00e1 para la procedencia de lo que se conoce como acci\u00f3n plenaria de posesi\u00f3n, pero que no es materia de esta entrada.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center has-black-color has-text-color has-link-color has-medium-font-size wp-elements-0aa50ffabfb4c8a697b1016069a57a15\" id=\"IV2\"><strong>2.- La posesi\u00f3n por el demandado<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>El segundo de los elementos tambi\u00e9n parece ser obvio y f\u00e1cil de acreditar, pues se trata de demostrar que la persona a la que demandaste efectivamente es aquella que te quit\u00f3 la posesi\u00f3n del inmueble. Sin embargo, esto no siempre es sencillo si tomamos en cuenta las actitudes procesales que puede adoptar el demandado, as\u00ed como la estructura del inmueble.<\/p>\n\n\n\n<p>Por ejemplo, en muchas ocasiones son varias las personas las que despojan a los propietarios de su inmueble, como podr\u00eda tratarse de los movimientos \u2018okupas\u2019. En el mismo sentido, sin ser necesariamente un movimiento pol\u00edtico y social, puede que una familia entera posea el inmueble y no s\u00f3lo una persona. Tambi\u00e9n se da el caso de personas que despojan de la propiedad ajena, para con todo el descaro del mundo rentarla o prestarla a un tercero que no est\u00e1 consciente de esa invasi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<p>En esos casos surge la interrogante de a qui\u00e9n o qui\u00e9nes se deben demandar. Desde luego, la respuesta depende del caso concreto pero, por lo menos debes de saber que atento al art\u00edculo 14 del C\u00f3digo de Procedimientos Civiles del Estado de Chihuahua permite demandar, adem\u00e1s de quien creas que est\u00e1 en posesi\u00f3n del inmueble, a aquellas personas que para evitar los efectos de la demanda, se sustituyen por otra.<\/p>\n\n\n\n<p>En todo caso, para que vayas a la segura es ideal que hagas una investigaci\u00f3n pormenorizada de qui\u00e9n o qui\u00e9nes est\u00e1n y pueden poseer el inmueble, ya sea por tu cuenta o a trav\u00e9s de un procedimiento judicial denominado informaciones ad perp\u00e9tuam.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Te recordamos que acreditar plenamente los elementos de la acci\u00f3n es importante a trav\u00e9s de aportar pruebas id\u00f3neas para tal efecto, porque en este punto basta con que el demandada niegue que est\u00e1 en posesi\u00f3n del inmueble para que pierdas el juicio. Es m\u00e1s, te podemos jurar que el 90% de los demandados contestar\u00e1n que ellos no est\u00e1n en el inmueble. Mucho cuidado.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center has-black-color has-text-color has-link-color has-medium-font-size wp-elements-2d9c0012899817a6ff6a336197faf20e\" id=\"IV3\"><strong>3.- Identidad del inmueble<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Este elemento ha sido dividido en dos partes por los m\u00e1s altos tribunales mexicanos en identidad formal e identidad material. La primera se refiere que el inmueble que pretendas recuperar est\u00e9 comprendido en el t\u00edtulo o documento con el que intentes acreditar la propiedad del mismo. Mientras que la identidad material consiste en identificar el bien que se pretende reivindicar, con el que posee el demandado.<\/p>\n\n\n\n<p>Esta divisi\u00f3n atiende a los derechos de terceros, pues al juzgador no le debe quedar sombra de duda que el inmueble que dices ser de tu propiedad, sea efectivamente el que est\u00e1 poseyendo el o los demandados y, con esto, se evite afectar a terceros no involucrados en el litigio. Tampoco que sea el que indica la escritura o el documento que exhibiste para acreditar la propiedad.<\/p>\n\n\n\n<p>Tambi\u00e9n, debes de tomar en cuenta que, por ejemplo, existen muchas escrituras p\u00fablicas antiguas donde no mencionan con claridad el inmueble objeto de la misma, sino que simplemente mencionan las latitudes y grados de ubicaci\u00f3n. Entonces, con esos datos t\u00e9cnicos ni al juez ni a las partes les queda claro qu\u00e9 bien es de tu propiedad para saber si \u00e9ste, efectivamente, corresponde al que el demandado est\u00e1 poseyendo.<\/p>\n\n\n\n<p>Desde luego, ahora las escrituras p\u00fablicas incluyen la calle, nomenclatura, colonia y hasta una serie fotogr\u00e1fica del inmueble objeto de enajenaci\u00f3n, pero cuando esto no sea as\u00ed, hay que tener sumo cuidado en ofrecer los medios de prueba id\u00f3neos para acreditar la identidad formal y material del inmueble.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center has-vivid-green-cyan-color has-text-color has-link-color has-medium-font-size wp-elements-4e3ac39efda10a1c80accbfd6ca16696\" id=\"V\"><strong>V.- Idoneidad de las pruebas<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Sabemos que una de las cosas m\u00e1s criticables de los abogados y que, a veces es tomado con sorna, es la famosa contestaci\u00f3n a una asesor\u00eda con un \u2018depende\u2019. Pero en realidad en los asuntos legales as\u00ed es. Son tantas las variables que ocurren en un caso concreto, que las acciones que deben tomarse depender\u00e1n del propio contexto.<\/p>\n\n\n\n<p>No obstante lo anterior, aun cuando no seas abogado y tuviste que contratar a alguno, antes de firmar la demanda checa que haya ofrecido los siguientes tipos de pruebas para acreditar los elementos de la acci\u00f3n reivindicatoria listados l\u00edneas arriba porque, como ya hemos hecho hincapi\u00e9, de no acreditarlos, aun y cuando del demandado efectivamente est\u00e9 en posesi\u00f3n de un inmueble que te pertenece, no vas a poder defenestrarlo legalmente. Tambi\u00e9n, porque por regla general una vez hecha la demanda no puedes ofrecer nuevas pruebas. Cuidado.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center has-black-color has-text-color has-link-color has-medium-font-size wp-elements-fbd49732edc842e31c5a2d699cce8e8e\" id=\"V1\"><strong>1.- Testimonial<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>La prueba m\u00e1s popular en los procesos judiciales que, muchas de las veces, tiene poca eficacia para acreditar los hechos de las demandas. Sin embargo, para la acci\u00f3n reivindicatoria es importante ofrecerla y, adem\u00e1s de ello, desahogar un interrogatorio completo y pertinente sobre los testigos.<\/p>\n\n\n\n<p>La raz\u00f3n de esta prueba estriba en robustecer el segundo elemento de la acci\u00f3n reivindicatoria, esto es, que el o los demandados efectivamente est\u00e1n poseyendo el inmueble que se pretende recuperar, toda vez que raramente existir\u00e1n otras pruebas m\u00e1s objetivas para acreditar ese elemento y, como recordar\u00e1s, te comentamos que la defensa preferida ante este tipo de juicios es negar que el o los demandados est\u00e9n poseyendo el inmueble.<\/p>\n\n\n\n<p>Desde luego, esta prueba debe ofrecerse de manera colegiada, es decir, de dos o tres testigos que le consten los hechos y sepan explicarlos ante el juez en la audiencia oral. Testimonial que en todo caso ser\u00e1 valorada junto con la declaraci\u00f3n del o los demandados (prueba confesional) sobre todo para apreciar las omisiones o evasivas que puedan incurrir al contestar.<\/p>\n\n\n\n<p>Preparar y preguntar testigos es un arte que pocos abogados saben hacer y que al no ser materia de este espacio omitiremos, pero lo que queremos hacerte entender es que si la demanda que vas a firmarle a un abogado para este tipo de acci\u00f3n no contiene, al menos dos testigos, debes de pedirle una explicaci\u00f3n del porqu\u00e9 (que s\u00ed las puede haber, pero en casos muy especiales)<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center has-black-color has-text-color has-link-color has-medium-font-size wp-elements-7caf1ce21770b0322f0113a8e18223d6\" id=\"V2\"><strong>2.- Pericial en topograf\u00eda<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Esta prueba deviene necesaria cuando en la escritura p\u00fablica no est\u00e1 debidamente detallado de qu\u00e9 objeto se es propietario, lo cual ocurre en instrumentos antiguos donde no se menciona la calle, colonia, nomenclatura sino que simplemente se brindan las medidas y los grados para ubicarlo. Prueba que se utiliza para demostrar la concordancia la identidad formal y material que ya hemos hecho menci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<p>Debes recordar que este elemento atiende a asegurarle al juez que de prosperar la demanda y, por ende, ponerte en posesi\u00f3n del inmueble, no se llegue a perturbar a un tercero que no estuvo involucrado en el litigio, con motivo de la confusi\u00f3n de predios.<\/p>\n\n\n\n<p>Esta prueba es tan importante, que inclusive <a href=\"https:\/\/sjf2.scjn.gob.mx\/detalle\/tesis\/269625\"><strong>no basta con la confesi\u00f3n del demandado<\/strong><\/a> de que \u00e9l est\u00e1 poseyendo el inmueble que pretendes recuperar para que se acredite este elemento t\u00e9cnico de posesi\u00f3n, siendo la pericial en topograf\u00eda <strong>l<a href=\"https:\/\/sjf2.scjn.gob.mx\/detalle\/tesis\/220945\">a prueba reina<\/a><\/strong> cuando por meros tecnicismos, sea dif\u00edcil percibir con los sentidos que el inmueble contenido en la escritura p\u00fablica, es el mismo al que posee el demandado.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Por \u00faltimo, no queda m\u00e1s que comentar que en promedio un ingeniero que desahogue la pericial en comentario, te cobrar\u00e1 en promedio 4, 500 pesos por la misma m\u00e1s 500 pesos para asistir a la audiencia oral a exponer sus conclusiones. Es decir, a\u00f1adir\u00e1s al precio total del asunto otros 5, 000 pesos. Sin embargo, el precio depender\u00e1 de la extensi\u00f3n del inmueble y su valor comercial.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center has-black-color has-text-color has-link-color has-medium-font-size wp-elements-eee1d7d55c663425edd27971a1f8380b\" id=\"V3\"><strong>3.- Inspecci\u00f3n judicial con serie fotogr\u00e1fica<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Esta prueba es esencial <a href=\"https:\/\/sjf2.scjn.gob.mx\/detalle\/tesis\/219051\"><strong>para acreditar tambi\u00e9n la concordancia entre la identidad formal y material<\/strong><\/a>, casi igual que la pericial en topograf\u00eda, con la diferencia que debe adminicularse con otros medios de prueba (sobre todo informes) Sin embargo, no en todos los casos es recomendable desahogarla para acreditar el tercer elemento de la acci\u00f3n reivindicatoria. Tambi\u00e9n puede ofrecerse cuando <a href=\"https:\/\/sjf2.scjn.gob.mx\/detalle\/tesis\/168237\"><strong>no sea motivo de duda y controversia las medidas, rumbos y colindancias del inmueble<\/strong> <\/a>que se pretende recuperar.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Esta prueba consiste que un funcionario judicial, acompa\u00f1ado por las partes sujetos del litigio y sus abogados, se trasladen hacia cierto lugar y levante una constancia atendiendo a los puntos que se le solicit\u00f3 sean revisados o constatados por la inspecci\u00f3n judicial. En este caso, desde luego, versar\u00eda en trasladarse al inmueble material objeto de litigio y describir su ubicaci\u00f3n y caracter\u00edsticas.<\/p>\n\n\n\n<p>Esta prueba \u00fanicamente es recomendable cuando la escritura p\u00fablica o documento con el cual acreditaste la propiedad, cuenta con la calle, colonia, nomenclatura y serie fotogr\u00e1fica del inmueble de tu propiedad (las cuales s\u00ed lo contienen las escrituras modernas) y por medio de los sentidos sea posible que el funcionario judicial pueda constatar que el inmueble que visita en la diligencia, sea el mismo contenido en la escritura.<\/p>\n\n\n\n<p>Tambi\u00e9n, cuando lo que pretendes recuperar <a href=\"https:\/\/sjf2.scjn.gob.mx\/detalle\/tesis\/169986\"><strong>est\u00e9 contenido en otro inmueble de mayor extensi\u00f3n<\/strong><\/a>, como puede ser un departamento, bodega, etc\u00e9tera. As\u00ed, a manera de ejemplo, en un caso que gan\u00f3 la firma se acredit\u00f3 el elemento de identidad a trav\u00e9s de una inspecci\u00f3n ocular con serie fotogr\u00e1fica, pues lo que se iba a reivindicar eran varios departamentos invadidos dentro de un edificio de mayor extensi\u00f3nn y ello dio pie a identificarlos sin tanto problema.<\/p>\n\n\n\n<p>No obstante lo anterior, debes tener mucho cuidado en la redacci\u00f3n de la inspecci\u00f3n porque los puntos que se redacten en los que har\u00e1 el funcionario que vaya a la diligencia, por lo que debe estar redactada la prueba lo m\u00e1s pormenorizadamente posible, pero sin tecnicismos de ingenier\u00eda, dado que el funcionario es perito en Derecho solamente.<\/p>\n\n\n\n<p>A manera de ejemplo, debes proporcionar el punto de partida, ya sea al ubicar al funcionario indic\u00e1ndole que partir\u00e1 la inspecci\u00f3n desde la calle tal, colonia tal o utilizando alguna aplicaci\u00f3n gps y se\u00f1alar la ubicaci\u00f3n exacta. Luego decirle en t\u00e9rminos llanos hacia donde dirigirse (izquierda, derecha, subir escaleras, etc\u00e9tera) A su vez, que d\u00e9 fe que lo que tiene a la vista concuerda con lo que describes, como que la fachada consta de un edificio de tres plantas, etc\u00e9tera.<\/p>\n\n\n\n<p>Te recomendamos al momento de ofrecer la inspecci\u00f3n judicial adjuntar tambi\u00e9n fotograf\u00edas de lo que quieres que vayan a inspeccionar, esto porque una de las jugarretas que puede hacer el demandado es cambiar la nomenclatura\u2014aunque es ilegal\u2014 e inclusive la fachada del inmueble con tal de que el funcionario p\u00fablico d\u00e9 una fe distinta a la realidad o haga constar como si se tratase de un inmueble distinto.<\/p>\n\n\n\n<p>Adem\u00e1s, ten en cuenta que el funcionario no puede\u2014ni debe\u2014corregirte tus puntos ni mucho menos ampliarlos, as\u00ed que aun y cuando esta prueba puede ahorrarte un gasto innecesario en peritos, si tu abogado no sabe plantearla puede hacer que pierdas el juicio. Mucho cuidado.<\/p>\n\n\n\n<p>Por \u00faltimo, la gran ventaja de esta prueba es que es relativamente \u2018gratis\u2019, pues te ahorrar\u00edas los honorarios de un perito en topograf\u00eda que, como ya dijimos, m\u00ednimo te cobrar\u00e1 5, 000 pesos; mientras que la inspecci\u00f3n judicial ya deber\u00eda estar incluida con los honorarios de tus abogados. T\u00fa sabes si vale la pena el riesgo.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center has-black-color has-text-color has-link-color has-medium-font-size wp-elements-2577ce231c1437ef18974754f368fdd4\" id=\"V4\"><strong>4.- Documentales v\u00eda informes<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Esta prueba resulta id\u00f3nea para acreditar el segundo elemento de la acci\u00f3n reivindicatoria, es decir, que a las personas que demandaste en efecto est\u00e1n en posesi\u00f3n de tu propiedad. Esto es as\u00ed, siempre y cuando te des cuenta que les llegan recibos de servicios p\u00fablicos y privados a sus nombres y el inmueble que en ellos consta es el id\u00e9ntico al de tu escritura.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Por lo que puedes solicitar durante el juicio, por ejemplo, que la Comisi\u00f3n Federal de Electricidad, Junta Municipal de Agua y Saneamiento, etc\u00e9tera rinda un informe de qui\u00e9n o qui\u00e9nes son los usuarios en determinadas fechas de sus servicios sobre el inmueble objeto de la controversia. Inclusive solicitar adjunten los contratos con los que fueron contratados y anexos (identificaciones)<\/p>\n\n\n\n<p>Esos informes ser\u00edan pruebas casi indubitables de la posesi\u00f3n del o los demandados, y aligerar\u00edan la carga de los testigos y la propia declaraci\u00f3n de los demandados, para develar si se encuentran o no en posesi\u00f3n del inmueble de tu propiedad. Todo esto, tomando en consideraci\u00f3n que una de las t\u00e1cticas favoritas de los demandados, es negar que se encuentran en posesi\u00f3n del inmueble, como ya dijimos.<\/p>\n\n\n\n<p>Por otro lado, en casos especiales (sobre todo en terrenos en bre\u00f1a) ciertos invasores solicitan permisos, licencias, etc\u00e9tera ante la administraci\u00f3n p\u00fablica para realizar una actividad comercial, como utilizar el inmueble como estacionamiento, etc\u00e9tera. De ser as\u00ed el caso, podr\u00e1s solicitar el informe a la autoridad respectiva para que proporcione los datos del tr\u00e1mite y as\u00ed, probarle al juez durante el juicio que efectivamente el demandado est\u00e1 invadiendo el inmueble.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center has-vivid-green-cyan-color has-text-color has-link-color has-medium-font-size wp-elements-0a78d2a0d13b1dec44a41b10a26b048a\" id=\"VI\"><strong>VI.- Defensas comunes<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Si bien a lo largo de la presente entrada hemos mencionado someramente algunas estrategias que los invasores usan para contrarrestar la acci\u00f3n reivindicatoria, en este apartado comentaremos brevemente las defensas que ellos emplean activamente para ganar el juicio al momento de que contestan la demanda, que son las siguientes: <strong>1) <\/strong>la existencia de una relaci\u00f3n personal; <strong>2) <\/strong>Un v\u00ednculo sexo-afectivo; <strong>3) <\/strong>la nulidad absoluta<strong> <\/strong>y <strong>4) <\/strong>prescripci\u00f3n positiva o usucapi\u00f3n<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center has-black-color has-text-color has-link-color has-medium-font-size wp-elements-a6a10cf3e959ef6fc42c49b00cb6ed69\" id=\"VI1\"><strong>1.- Relaci\u00f3n personal<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Esta defensa estriba que en realidad s\u00ed existe una raz\u00f3n por la cual el demandado est\u00e1 en posesi\u00f3n del inmueble, la cual puede ser leg\u00edtima e inclusive falsa. Con esta raz\u00f3n se neutraliza la acci\u00f3n reivindicatoria, pues \u00e9sta es una acci\u00f3n real y, lo correcto, era ejercitar entonces una acci\u00f3n persona en donde se dirimiera la raz\u00f3n o causa de la posesi\u00f3n. Nos explicamos.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>La acci\u00f3n real los abogados la conocemos coloquialmente como aquella facultad que tiene el propietario en funci\u00f3n de sus objetos o cosas que le otorgan facultades, como de persecuci\u00f3n, restituci\u00f3n, por mencionar algunas. Mientras que las acciones personal son aquellas facultades que derivan sobre determinada persona, generalmente, por una relaci\u00f3n contractual. Para ilustrar lo anterior, basta exponer un ejemplo bastante com\u00fan con el contrato de arrendamiento.<\/p>\n\n\n\n<p>A menudo, muchos propietarios se quieren pasar de listos cuando arriendan un inmueble, pues piensan que por no celebrar un contrato por escrito ni otorgarle recibos de los pagos al arrendatario, les dar\u00e1 una ventaja cuando quieran desalojar a sus inquilinos. Como ya vimos en otra entrada entrada denominada <strong><a href=\"https:\/\/belegalabogados.mx\/en\/publicaciones\/derecho-otros\/cinco-consejos-legales-a-la-hora-de-rentar-tu-casa\/\">Cinco consejos legales a la hora de rentar tu casa<\/a><\/strong>, el efecto es todo lo contrario. Siempre deben de celebrar su contrato por escrito.<\/p>\n\n\n\n<p>Bueno, lo normal en un contrato de arrendamiento es que si el arrendatario no paga, habr\u00eda que demandarse la rescisi\u00f3n de contrato, el cumplimiento forzoso del mismo o hasta el desahucio. Pero todas estas acciones tienen como punto de partida el contrato, que en teor\u00eda beneficia a ambas partes al otorgarse derechos mutuamente.<\/p>\n\n\n\n<p>Pues bien, muchos arrendadores en aras de desconocer esa relaci\u00f3n contractual, en vez de demandar la acci\u00f3n respectiva bas\u00e1ndose en el contrato de arrendamiento (acci\u00f3n personal) deciden irse a la segura y ejercitan la acci\u00f3n reivindicatoria, muchas veces confiados que ante la falta de un contrato por escrito o recibos de su parte, el demandado no tendr\u00e1 c\u00f3mo acreditar su legal posesi\u00f3n en el inmueble.<\/p>\n\n\n\n<p>Si bien, ante un caso as\u00ed se aumenta la dificultad, esto no quiere decir que se gana en autom\u00e1tico el caso, ya que al momento en que conteste la demanda el demandado podr\u00e1 acreditar la existencia del contrato de arrendamiento o de diversa naturaleza (<a href=\"https:\/\/sjf2.scjn.gob.mx\/detalle\/tesis\/167587\"><strong>compraventa<\/strong><\/a>, comodato, etc\u00e9tera) y, de hacerlo as\u00ed, <a href=\"https:\/\/sjf2.scjn.gob.mx\/detalle\/tesis\/209217\"><strong>la acci\u00f3n reivindicatoria ser\u00e1 improcedente en s\u00ed misma<\/strong><\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p>Por eso, nunca es bueno falsear con la verdadera condici\u00f3n del demandado y en su lugar tienes que demandar la acci\u00f3n derivada de esa relaci\u00f3n contractual, pues de comprobarse en juicio la existencia de un contrato verbal, tu asunto estar\u00e1 perdido. Esto, con independencia que en el conflicto se revele que te deb\u00edan miles de pesos o ha causado destrosos. Eso no importa. Te equivocaste de acci\u00f3n y eso es suficiente para tener por improcedente tu demanda.<\/p>\n\n\n\n<p>Por eso es vital que no te quieras pasarte de listo y, de mayor importancia, reveles a tus abogados si el supuesto \u2018invasor\u2019 s\u00ed podr\u00eda tener una causa con la cual le compruebe al juez por qu\u00e9 est\u00e1 en posesi\u00f3n del inmueble, porque de existir, basta con que el demandado contrate buenos abogados para defenderse en ese sentido y ganar el juicio. Desde luego, nosotros lo hemos hecho y sabemos c\u00f3mo hacerlo.<\/p>\n\n\n\n<p>Por \u00faltimo, no s\u00f3lo se debe acreditar ante el juez la existencia del contrato verbal, sino que al momento de reconvenir\u2014conocido coloquialmente como contrademandar\u2014 se ejercita la acci\u00f3n proforma, es decir, que el juez eleve ese contrato verbal a la forma que el C\u00f3digo Civil del Estado de Chihuahua se\u00f1ale para tal contrato (por escrito, escrito y firmado ante dos testigos, escritura p\u00fablica, etc\u00e9tera) no s\u00f3lo para ganar el juicio, sino para asegurar que en el futuro ya se cuente con un contrato v\u00e1lido.<\/p>\n\n\n\n<p>Por otro lado, esta misma defensa tambi\u00e9n es invocada, en raros cosas, de forma artera e ilegal. Esto es as\u00ed, porque con suma frecuencia al verse los demandados al borde de ser defenestrados, simulan contratos de distinta naturaleza y que, salvo que sea por dem\u00e1s evidente su falsedad\u2014casi nunca es as\u00ed\u2014 deben tus abogados interponer un incidente de falsedad de documentos y en muchas ocasiones ofrecer una pericial en grafoscop\u00eda y documentoscop\u00eda.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center has-black-color has-text-color has-link-color has-medium-font-size wp-elements-2d4b03e947182e09c4a8616bd29099fe\" id=\"VI2\"><strong>2.- Relaci\u00f3n sexo-afectiva<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Esta defensa es relativamente reciente y similar a la anterior. Naci\u00f3 gracias a un activismo judicial del Poder Judicial de la Federaci\u00f3n y tiene como base ya no una relaci\u00f3n personal jur\u00eddica en s\u00ed, sino personal en el sentido de la palabra.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Esta defensa consiste en que si en una relaci\u00f3n sexo-afectiva o derivada de \u00e9sta t\u00fa, como propietario del inmueble, le das acceso a esa persona y despu\u00e9s terminan su relaci\u00f3n, para recuperar esa posesi\u00f3n tendr\u00edas que realizarlo a trav\u00e9s de un juez de lo familiar\u2014al menos en el estado de Chihuahua\u2014 y no ante un juez civil, quien es el competente en las acciones reivindicatorias.<\/p>\n\n\n\n<p>Esto es as\u00ed, porque la posesi\u00f3n de tu inmueble que tiene el demandado tambi\u00e9n tiene una raz\u00f3n de ser, pero \u00e9sta naci\u00f3 de un v\u00ednculo familiar o sexo-afectivo. Por ende, es en esa sede familiar que debes intentar recuperar el inmueble, ya que si decides emprender la acci\u00f3n reivindicatoria y en el juicio se comprueba que el demandado es tu <a href=\"https:\/\/sjf2.scjn.gob.mx\/detalle\/tesis\/173412\"><strong>exc\u00f3nyuge<\/strong><\/a> o <a href=\"https:\/\/sjf2.scjn.gob.mx\/detalle\/tesis\/161408\"><strong>exconcubina<\/strong><\/a>, por ejemplo, la acci\u00f3n ser\u00e1 improcedente.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Desde luego, no todas las relaciones sexo-afectivas actualizan la figura del matrimonio o concubinato, pero esa relaci\u00f3n (y sobre todo su temporalidad) s\u00ed debes mencion\u00e1rsela a tu abogado antes de emprender una acci\u00f3n legal, debido a que aun y cuando, por ejemplo, ahora un noviazgo corto no engendre derechos y obligaciones y, por ende, la acci\u00f3n reivindicatoria <a href=\"https:\/\/sjf2.scjn.gob.mx\/detalle\/tesis\/2009370\"><strong>s\u00ed sea procedente<\/strong><\/a>; esto no quiere decir que esos criterios vayan a ser est\u00e1ticos. De hecho hay tanto activismo judicial en esta defensa que hay que actualizarse constantemente.<\/p>\n\n\n\n<p>Esto es as\u00ed, porque por ejemplo, un Tribunal Colegiado del Estado de Veracruz resolvi\u00f3 que era <a href=\"https:\/\/sjf2.scjn.gob.mx\/detalle\/tesis\/2026874\"><strong>improcedente una acci\u00f3n reivindicatoria en contra de la nuera del propietario del inmueble<\/strong><\/a>, pues consider\u00f3 que aun y cuando el propietario le otorg\u00f3 la posesi\u00f3n a su hijo y consinti\u00f3 que \u00e9ste viviera con su pareja; tambi\u00e9n \u00e9sta tendr\u00eda que estar protegida por la relaci\u00f3n sexo-afectiva que permiti\u00f3 tener la posesi\u00f3n legal del inmueble.<\/p>\n\n\n\n<p>El anterior criterio no es de aplicaci\u00f3n obligatoria para el estado de Chihuahua, pero s\u00ed puede servir como complemento para fundamentar y motivar una decisi\u00f3n en nuestro estado. De ah\u00ed que sea importante que le informes a tu abogado todos los pormenores del poseedor del inmueble en el sentido de si tienes o tuviste alguna relaci\u00f3n familiar con \u00e9l.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center has-black-color has-text-color has-link-color has-medium-font-size wp-elements-99c742c0f1718747e5cffb0baf8d0ad0\" id=\"VI3\"><strong>3.- Nulidad absoluta<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Otra de las defensas estrellas ante este tipo de juicios, es reconvenir\u2014contrademandar\u2014 la nulidad del t\u00edtulo de propiedad, ya sea porque en verdad existan vicios en el instrumento o porque un ducho abogado quiera ganarle tiempo al demandado y sacarte un susto para poder negociar.<\/p>\n\n\n\n<p>Este tipo de defensas es com\u00fan entre herederos que no quedaron conformes, quienes com\u00fanmente se niegan a abandonar los inmuebles de sus parientes fallecidos cuando en el juicio sucesorio ya se hizo la transmisi\u00f3n de los bienes inmuebles a terceros.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Aunque frecuente esta defensa, debes saber que la nulidad absoluta es la demanda m\u00e1s t\u00e9cnica en el \u00e1rea civil, as\u00ed que salvo que realmente tenga m\u00e9ritos, no va a prosperar.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center has-black-color has-text-color has-link-color has-medium-font-size wp-elements-c62a609c77a88a14c4125c1c2baa11ce\" id=\"VI4\"><strong>4.- Prescripci\u00f3n positiva o usucapi\u00f3n<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Lleg\u00f3 el turno de la defensa reina contra la acci\u00f3n reivindicatoria, la cual se opone en casi el 70% de los juicios de la acci\u00f3n reivindicatoria, sea fidedigna o simulada. Adem\u00e1s, esta defensa es la raz\u00f3n del porqu\u00e9 existe una infinidad de fraudes inmobiliarios y por su importancia, se hizo un an\u00e1lisis de esta figura en la entrada &#8216;<strong><a href=\"https:\/\/belegalabogados.mx\/en\/publicaciones\/derecho-otros\/regulariza-tu-casa-con-la-prescripcion-positiva-o-usucapion\/\">Regulariza tu casa con la prescripci\u00f3n positiva o usucapi\u00f3n<\/a><\/strong>&#8216; misma que te invitamos a leer. <\/p>\n\n\n\n<p>Como ya nos hemos dilatado en demas\u00eda en esta entrada, s\u00f3lo vamos a mencionar que la prescripci\u00f3n positiva o usucapi\u00f3n constituye tambi\u00e9n una acci\u00f3n civil que puede ser a su vez opuesta como defensa al momento de contestar la demanda\u2014excepci\u00f3n\u2014 o en la \u2018contrademanda\u2019\u2014reconvenci\u00f3n\u2014 y que puede tener el alcance de convertir al propietario a aquel invasor que intentaste expulsar.<\/p>\n\n\n\n<p>Esta defensa consiste en acreditarle al juez, ya sea de forma genuina o falsa\u2014la cual se usa con suma frecuencia como respuesta a la acci\u00f3n reivindicatoria\u2014 que el poseedor entr\u00f3 a poseer por concepto de propietario, es decir, que no le rentaron, prestaron, etc\u00e9tera y que de manera p\u00fablica, p\u00e1cifica y con un lapso mayor a cinco a\u00f1os ha venido habitando el inmueble.<\/p>\n\n\n\n<p>Para esto, la forma de acreditar el porqu\u00e9 se entr\u00f3 a poseer en concepto de propietario es atrav\u00e9s de un contrato, el cual hasta la fecha se sigue simulando de manera desaseada. Esto es, se confecciona un contrato con una fecha anterior al juicio, generalmente de hace diez a\u00f1os, en donde tambi\u00e9n a veces se falsifica la firma del due\u00f1o registral para as\u00ed simular una compraventa privada \u2018genuina\u2019.<\/p>\n\n\n\n<p>Ante esta pr\u00e1ctica abusiva, la Suprema Corte de Justicia de la Naci\u00f3n le puso un coto a este tipo de contratos y <a href=\"https:\/\/sjf2.scjn.gob.mx\/detalle\/tesis\/169830\"><strong>exigi\u00f3 que tuviera fecha cierta<\/strong><\/a>, para as\u00ed evitar que se confeccionaran al momento de contestar demandas y defraudar a los verdaderos propietarios del inmueble.<\/p>\n\n\n\n<p>La fecha cierta consiste en que aun y cuando el contrato de compraventa, por ejemplo, no se llev\u00f3 a cabo en escritura p\u00fablica ante el notario p\u00fablico, debe tenerse como la fecha real en la que se firm\u00f3 el contrato no la que ah\u00ed se contiene, sino la que debe contarse con posterioridad a los siguientes eventos: <strong>1) <\/strong>la presentaci\u00f3n del contrato ante un funcionaro p\u00fablico <a href=\"https:\/\/sjf2.scjn.gob.mx\/detalle\/tesis\/164080\"><strong>o fedatario p\u00fablico<\/strong><\/a>; <strong>2) <\/strong>la muerte de alguno de los contratantes o <a href=\"https:\/\/sjf2.scjn.gob.mx\/detalle\/tesis\/2012310\"><strong>inclusive testigos del contrato<\/strong><\/a> y <strong>3) <\/strong>el registro del mismo en el Registro P\u00fablico de la Propiedad. Todo ello con la intenci\u00f3n de evitar las confecciones contractuales fraudulentas a las que hemos hecho menci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<p>En todo caso, tambi\u00e9n se puede atacar que el vendedor, por ejemplo, que funge en el contrato ni siquiera es el propietario real del inmueble ni se acredit\u00f3 que era apoderado del mismo, con lo cual se caer\u00eda en la figura de la venta de la cosa ajena, que hace el contrato nulo en s\u00ed mismo.<\/p>\n\n\n\n<p>Por \u00faltimo, queremos hacerte consciente que en el estado de Chihuahua propiamente no existe un fundamento expreso en el C\u00f3digo Civil del Estado de Chihuahua para exigir el requisito de la fecha cierta, lo cual dio pie a que m\u00faltiples juzgadores tuvieran por procedente la acci\u00f3n de prescripci\u00f3n positiva a muchas personas, llegando incluso a hacerse un esc\u00e1ndalo nacional.<\/p>\n\n\n\n<p>No obstante lo anterior, de nueva cuenta la Suprema Corte de Justicia de la Naci\u00f3n emiti\u00f3 un criterio jurisprudencial que de manera clara y precisa <a href=\"https:\/\/sjf2.scjn.gob.mx\/detalle\/tesis\/2008083\"><strong>exige a los juzgadores a analizar la fecha cierta de los contratos privados<\/strong><\/a> que se le presenten a trav\u00e9s de la figura de prescripci\u00f3n positiva, inclusive s en la legislaci\u00f3n local no se haya hecho menci\u00f3n. Sin duda, un gran paso para acabar con pr\u00e1cticas fraudulentas.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Staff<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>beLegal abogados S.C<\/p>\n\n\n\n<p>Abogados expertos en Derecho Civil, Mercantil y Familiar en Ciudad Ju\u00e1rez, Chihuahua, M\u00e9xico<\/p>\n\n\n\n<p>Contacta la firma en <a href=\"mailto:contacto@pegoabogados.com\">contacto@belegalabogados.mx<\/a><\/p>\n\n\n\n<p>O marca a nuestras oficinas (656) 271-41-43 para asistencia en espa\u00f1ol o (656) 774-75-73 para asistencia en ingl\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n<p><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>\u00edndice tem\u00e1tico Introducci\u00f3n Uno de los m\u00e1s grandes mitos en el mundo del Derecho, es la forma en c\u00f3mo los propietarios pueden recuperar la posesi\u00f3n de una casa o inmueble invadido. Esto es as\u00ed, porque a menudo se cree que con una llamada a la polic\u00eda, \u00e9sta desalojar\u00e1 a los invasores. 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