1.- HAZ TU CONTRATO POR ESCRITO<\/strong><\/p>\n\n\n\nLa experiencia como abogados nos dice que 80 de 100 problemas en cuestiones de arrendamiento podr\u00edan haberse evitado si los alcances del contrato se hubieran plasmado por escrito, y no dejarse el cumplimiento de este contrato por una cuesti\u00f3n de fe o de \u2018palabra\u2019.<\/p>\n\n\n\n
Y es que un error com\u00fan que el arrendador comete por rehusarse a celebrar por escrito un contrato de arrendamiento con su inquilino. Las razones pueden ser varias, pero la m\u00e1s habitual es creer que as\u00ed \u00e9l tiene el control absoluto de la relaci\u00f3n jur\u00eddica. Nada m\u00e1s alejado de la realidad.<\/p>\n\n\n\n
No. No tener un contrato por escrito no significa que puedas sacar a tu inquilino cuando quieras. Tampoco que pares una patrulla y les digas que tal o cual persona no ha pagado la renta y, por ello, necesitas de su ayuda para desalojarlo. Estas creencias populares pueden dar lugar a que te metas en muchos problemas legales, como puede ser que incurras en el delito de despojo.<\/p>\n\n\n\n
Esto es as\u00ed, porque todo inquilino tiene reconocido el derecho, desde la Constituci\u00f3n, de no ser molestado en la posesi\u00f3n del inmueble que habite mientras no exista una orden emitida por autoridad competente. En palabras llanas, se necesita una orden de un juez civil para desalojar al inquilino. Por lo que solicitar el auxilio de una patrulla para hacerlo\u2014sin que medie una orden judicial\u2014 desde luego ilegal.<\/p>\n\n\n\n
Todav\u00eda no acaban los problemas. Para que puedas iniciar el proceso judicial que culmine con la orden de desalojo, de acuerdo con la ley, es necesario que cuentes con un contrato de arrendamiento por escrito. Ya que de no ser as\u00ed, el proceso legal no podr\u00e1 iniciarse.<\/p>\n\n\n\n
Es cierto, porque legalmente hay ciertos contratos que deben de cumplir con una forma legal espec\u00edfica para que tengan validez, como que se hayan celebrado por escrito, ante dos testigos, en escritura p\u00fablica, etc\u00e9tera. Y mientras no cumplan con esos requisitos el contrato no es v\u00e1lido. Por consecuencia, no puede exigirse su cumplimiento forzoso o rescisi\u00f3n ante los tribunales. Esto se desprende, para el estado de Chihuahua, de los art\u00edculos 1690, 1691, 1727 y 2305 del C\u00f3digo Civil del Estado de Chihuahua.<\/p>\n\n\n\n
Es por lo que previo a iniciar ese proceso legal, parad\u00f3jicamente, deber\u00e1s invertir en un proceso judicial especial denominado medios preparatorios a juicio con el que podr\u00e1s acreditar la existencia del contrato de arrendamiento, y as\u00ed despu\u00e9s demandar a tu inquilino para desalojarlo. S\u00ed. Vas a tener que invertir en un proceso judicial previo para poder iniciar con el proceso judicial principal. Cu\u00e1nto problema, \u00bfno?<\/p>\n\n\n\n
No es todo. Aun y cuando existan medios para enmendar el error de no haber celebrado un contrato por escrito, debes estar consciente que siempre est\u00e1 el riesgo latente que si tu inquilino contrata un abogado, \u00e9ste puede modificar la esencia del contrato al decir, por ejemplo, que est\u00e1 poseyendo el inmueble su cliente porque te lo compr\u00f3 en abonos o porque se lo prestaste a t\u00edtulo gratuito\u2014comodato\u2014. Al final de cuentas todo fue de palabra. \u00bfPara qu\u00e9 arriesgarse?<\/p>\n\n\n\n
Como probablemente ya te habr\u00e1s dado cuenta, son m\u00e1s los riesgos que corres t\u00fa como arrendador al no celebrar un contrato por escrito que el inquilino. Por eso, no conf\u00edes en tu poder de intimidaci\u00f3n o persuasi\u00f3n para manejar la relaci\u00f3n jur\u00eddica porque basta con que te topes a un inquilino bien asesorado, para que vivas un verdadero infierno legal. Cuida tu bolsillo y siempre celebra tu contrato de arrendamiento por escrito.<\/p>\n\n\n\n
Por \u00faltimo, no est\u00e1 de m\u00e1s decirte que si durante la vigencia del contrato t\u00fa y tu inquilino quieren modificar las condiciones del arrendamiento, desde luego tienen que hacerse por escrito para que tengan validez legal.<\/p>\n\n\n\n
2.- PRECISA EL LUGAR Y TIEMPO DE PAGO<\/strong><\/p>\n\n\n\nOtra de las cosas a tomar en cuenta es que no es recomendable utilizar un machote de contrato de arrendamiento, de esos que se compran en papeler\u00edas o se descargan por internet, porque muchas veces no contienen con claridad los elementos necesarios para que, al momento de exigir su cumplimiento ante los tribunales, el inquilino no pueda excusarse de su responsabilidad.<\/p>\n\n\n\n
Esto es com\u00fan cuando el contrato no tiene plasmado con precisi\u00f3n la fecha y lugar de pago de la renta. Cuestiones suficientes para que el inquilino, al contestar la demanda, sea absuelto de las prestaciones reclamadas aun y cuando se alegue el impago de rentas. Lamentablemente es esto es frecuente.<\/p>\n\n\n\n
Puede suceder lo anterior cuando en un contrato de arrendamiento no se estipula un plazo cierto para su cumplimiento, como podr\u00eda ser cuando se pone en el contrato que la renta se debe \u2018pagar por disfrutar del arrendamiento\u2019 pero sin especificar el d\u00eda concreto, como el primer lunes de cada mes, etc\u00e9tera. Ante este error, trae como consecuencia que la exigencia del pago de renta ante los tribunales no puede realizarse si no se comprueba que se le requiri\u00f3 al inquilino, treinta d\u00edas antes, el pago ante un notario p\u00fablico o dos testigos. Esto, acorde a los art\u00edculos 1963 y 1987, fracci\u00f3n II del C\u00f3digo Civil del Estado de Chihuahua.<\/p>\n\n\n\n
Y para que lo tomes en cuenta, la exigencia del pago ante dos testigos puede ser rebatida en el juicio por el abogado de tu inquilino muy f\u00e1cilmente. Por otro lado, que si bien la certeza del requerimiento del pago por parte del notario es muy dif\u00edcil desvirtuarla en juicio, esa certeza acarrea un costo elevado ya que de honorarios\u2014en promedio\u2014 un notario p\u00fablico te cobrar\u00eda ocho mil pesos por acompa\u00f1arte al requerimiento de pago. Incre\u00edble lo que tendr\u00edas que pagar para poder exigir que te paguen la renta.<\/p>\n\n\n\n
Tambi\u00e9n, otro error muy com\u00fan es no especificar el lugar en donde habr\u00e1 de pagarse la renta, al asentar, por ejemplo, que se deber\u00e1 pagar en el domicilio del arrendador, pero sin clarificar en d\u00f3nde est\u00e1 ubicado o cu\u00e1l de todos los domicilios.<\/p>\n\n\n\n
Bajo el anterior supuesto, el inquilino al momento de ser demandado, podr\u00eda defenderse alegando que no sabe en d\u00f3nde debe ir a pagar la renta, sencillamente por no conocer el domicilio habitual del arrendador.<\/p>\n\n\n\n
Y aunque de acuerdo a la ley\u2014art\u00edculo 2326 del C\u00f3digo Civil del Estado de Chihuahua\u2014 si no se estipula el lugar de pago, \u00e9sta debe pagarse en la casa, habitaci\u00f3n o despacho del arrendatario, tambi\u00e9n lo es que con esto se le genera la carga al arrendador de acreditar en juicio que realiz\u00f3 un requerimiento de pago de las rentas en uno de esos domicilios. S\u00ed, otra vez ante dos testigos o un notario p\u00fablico. Vaya problema.<\/p>\n\n\n\n
Es por lo que, para evitarte gastos y frustraciones, lo mejor es que precises tanto la fecha exacta del pago de la renta como el lugar en donde habr\u00e1 de pagarse.<\/p>\n\n\n\n
Como recomendaci\u00f3n te sugerimos que por lugar de pago estipules tu cuenta bancaria ya que esto es completamente v\u00e1lido. Adem\u00e1s, de que en caso de controversia es sencillo solicitar un informe bancario para develar si hubo un dep\u00f3sito de la renta en la fecha y cuenta estipulada en el contrato. Por \u00faltimo, porque con esto te evitas tener que acreditar requerimientos de pago en un lugar f\u00edsico, si desde el contrato se estipul\u00f3 que deber\u00eda de realizarse por medio de una instituci\u00f3n financiera. Es lo m\u00e1s pr\u00e1ctico y seguro.<\/p>\n\n\n\n
3.- ESTIPULA CL\u00c1USULAS PENALES<\/strong><\/p>\n\n\n\nSi bien es cierto que en la celebraci\u00f3n de un contrato se hace con la intenci\u00f3n de que sea cumplido, tambi\u00e9n lo es que siempre existe el riesgo latente de que una de las partes no lo haga. Y lo \u00fanico que puedes hacer ante esto es tratar de evitarlo.<\/p>\n\n\n\n
Una de las formas tradicionales de evitar el incumplimiento de un contrato es establecer una cl\u00e1usula penal dentro del contrato, y as\u00ed tratar de disuadir a las partes de respetar su cumplimiento.<\/p>\n\n\n\n
La cl\u00e1usula penal es un pacto especial en donde, de manera anticipada, se estipula el pago de una determinada indemnizaci\u00f3n para el caso que una de las partes incumpla con una obligaci\u00f3n contractual. As\u00ed, a manera de ejemplo, se puede estipular una cl\u00e1usula penal para el caso de que el inquilino pague extempor\u00e1neamente la renta o, una vez fenecido el t\u00e9rmino del contrato reh\u00fase a salirse del inmueble en el plazo convenido.<\/p>\n\n\n\n
La \u00fanica limitante legal de esta cl\u00e1usula en cuestiones de arrendamiento es que no rebase el monto de la obligaci\u00f3n principal, atento al art\u00edculo 1737 del C\u00f3digo Civil del Estado de Chihuahua.<\/p>\n\n\n\n
As\u00ed, por ejemplo, si como renta se estableci\u00f3 un pago mensual de 10, 000 pagaderos al primer lunes de cada mes, v\u00e1lidamente puedes estipular como cl\u00e1usula penal para el caso de un pago extempor\u00e1neo, una indemnizaci\u00f3n de 333.333 pesos por cada d\u00eda de retraso en el pago de las rentas, dado que este rubro multiplicado por 30 (lo que se entiende en promedio por mes legalmente) no rebasa la obligaci\u00f3n principal.<\/p>\n\n\n\n
Por el contrario, si estipularas que por cada d\u00eda de retraso en el pago de la renta el inquilino debe pagar 500 pesos diarios, entonces s\u00ed se estar\u00eda excediendo dicha indemnizaci\u00f3n en promedio a la obligaci\u00f3n principal. En todo caso, el exceso de la cl\u00e1usula penal da lugar a que el juez civil la modifique al momento de calcular su pago en sentencia definitiva.<\/p>\n\n\n\n
Finalmente, toma en cuenta que dentro de un contrato de arrendamiento existen m\u00faltiples obligaciones a cargo del inquilino como pueden ser: pagar cierta cantidad de dinero por concepto de renta; pagar la renta en un d\u00eda en concreto; pagar la renta en un lugar determinado; pagar la renta con una moneda extranjera o abandonar el inmueble una vez fenecido el plazo del arrendamiento en una fecha determinada.<\/p>\n\n\n\n
En este sentido, por cada obligaci\u00f3n estipulada en el contrato de arrendamiento puedes incluir una cl\u00e1usula penal para el caso de un incumplimiento. As\u00ed, a manera de ejemplo, puedes cobrar una indemnizaci\u00f3n porque el inquilino te paga la renta de manera extempor\u00e1nea y otra porque una vez vencido el plazo del arrendamiento no abandon\u00f3 el inmueble en la fecha convenida.<\/p>\n\n\n\n
Incluye este tipo de cl\u00e1usulas en tu contrato de arrendamiento y obtendr\u00e1s un efecto disuasorio en tu inquilino que te evitar\u00e1 incurrir en honorarios profesionales no previstos.<\/p>\n\n\n\n
4.- PRECISA TUS CAUSALES DE RESCISI\u00d3N<\/strong><\/p>\n\n\n\nEn principio debes saber a qu\u00e9 nos referimos con rescisi\u00f3n en este contexto. As\u00ed, debes entender por rescisi\u00f3n a aquella figura que implica dejar sin efecto un contrato a causa de su incumplimiento total o parcial ya sea por la acci\u00f3n u omisi\u00f3n de una de sus partes. Esto entra\u00f1a la terminaci\u00f3n de los derechos y obligaciones que nacieron con la celebraci\u00f3n del contrato.<\/p>\n\n\n\n
Esta figura cobra notoriedad ante un contrato que dej\u00f3 de cumplirse de acuerdo a lo estipulado a sus cl\u00e1usulas y, ante ello, la parte afectada decide darlo por terminado sin incurrir en responsabilidad legal en favor de la otra parte.<\/p>\n\n\n\n
As\u00ed, al existir incumplimientos contractuales m\u00e1s all\u00e1 del mero impago de rentas, es que t\u00fa como arrendador debes de dejar muy bien consignado cu\u00e1les son los actos u omisiones que no est\u00e1s dispuesto a soportar durante la vigencia del contrato de arrendamiento.<\/p>\n\n\n\n
A manera de ejemplo, puedes estipular que la rescisi\u00f3n del contrato proceder\u00eda en los casos en que el inquilino: pague la renta de forma tard\u00eda; pague la renta en parcialidades; modifique el objeto del arrendamiento; ponga en riesgo la integridad del inmueble; no mantenga vigente un seguro sobre el inmueble o, en el peor de los casos, lo subarriende sin tener facultades para esto.<\/p>\n\n\n\n
En realidad, los supuestos de rescisi\u00f3n contractual pueden ser much\u00edsimos y su delimitaci\u00f3n depender\u00e1 de muchos factores en el contrato de arrendamiento, pero aun as\u00ed lo que queremos advertirte es que antes de celebrar el contrato de arrendamiento sopeses qu\u00e9 conductas u omisiones de tu inquilino no est\u00e1s dispuesto a tolerar durante la vigencia del contrato. Que las estipules lo m\u00e1s claras posibles para que, en dado caso, el proceso judicial donde exijas la rescisi\u00f3n del contrato sea lo m\u00e1s terso posible.<\/p>\n\n\n\n
5.- CUIDA EL PAGO DE TUS IMPUESTOS<\/strong><\/p>\n\n\n\nLa actividad de arrendar una propiedad\u2014tanto muebles como inmuebles\u2014 implica en t\u00e9rminos fiscales que como arrendador recibas un ingreso. Ingreso que desde luego causa una serie de impuestos que conviene pagarlos oportunamente.<\/p>\n\n\n\n
Ahora bien, en trat\u00e1ndose de bienes inmuebles se actualiza el pago de diversas contribuciones que van desde el mero hecho de ostentar la propiedad del inmueble, hasta las que derivan del lucro obtenido por darlo en arrendamiento.<\/p>\n\n\n\n
En este sentido, en materia federal bajo el R\u00e9gimen de Arrendamiento de la Ley del Impuesto Sobre la Renta se contempla un impuesto calculado por un porcentaje sobre el ingreso que se perciba por el uso y goce temporal de un bien inmueble. Porcentaje que va desde el 1.92% hasta el 35%.<\/p>\n\n\n\n
Por otra parte, y s\u00f3lo dirigido a las personas f\u00edsicas\u2014del cual trataremos el porqu\u00e9 de esta situaci\u00f3n en un art\u00edculo posterior\u2014 en nuestro estado, en la Ley de Hacienda del Estado de Chihuahua est\u00e1 contemplado el pago de un impuesto cedular que se causa al contribuyente que perciba ingresos por dar en arrendamiento un inmueble. La tasa es del 5% sobre el ingreso del arrendamiento y el pago se efect\u00faa de forma trimestral.<\/p>\n\n\n\n
Por \u00faltimo, el impuesto m\u00e1s famoso: el impuesto predial. Contribuci\u00f3n que se paga bimestralmente y que, al menos en el estado de Chihuahua, tanto el arrendador como el inquilino est\u00e1n obligados a pagarlo de forma solidaria. El primero por ostentar la propiedad y el segundo por ostentar la posesi\u00f3n; por lo que sin incurrir en alguna ilegalidad, puedes estipular en el contrato de arrendamiento que sea el inquilino el obligado a pagar dicha contribuci\u00f3n. Pero eso s\u00ed, s\u00f3lo vigila que se hagan los pagos para evitar cr\u00e9ditos fiscales.<\/p>\n\n\n\n
Desde luego sobre cada uno de estos impuestos no hemos profundizado en sus caracter\u00edsticas porque ese no es el motivo de esta entrada. Sin embargo, te los expusimos brevemente para que tomes en cuenta su pago y as\u00ed te evites problemas de car\u00e1cter fiscal.<\/p>\n\n\n\n
beLegal abogados S.C<\/p>\n\n\n\n
Staff<\/strong><\/p>\n\n\n\nAbogados en Ciudad Ju\u00e1rez, Chihuahua, M\u00e9xico<\/p>\n\n\n\n
Cont\u00e1ctanos para asistencia en espa\u00f1ol al (656) 271-41-43 y para asistencia en ingl\u00e9s (656) 774-75-73 o bien, env\u00edanos un correo a contacto@belegalabogados.mx<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Rentar propiedades es una de las actividades m\u00e1s lucrativas y aparentemente seguras en nuestro pa\u00eds, y a pesar de que tiene una regulaci\u00f3n bastante clara en los c\u00f3digos civiles de los estados de la Rep\u00fablica Mexicana, no todos los arrendadores conocen su alcance legal y, peor a\u00fan, pocos son los que se asesoran con un […]<\/p>","protected":false},"author":3,"featured_media":1472,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[7],"tags":[],"class_list":["post-1470","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-derecho-otros"],"yoast_head":"\n
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